Los alquileres están cayendo. ¿Seguirán los precios de las viviendas?

Buenas noticias para quienes buscan viviendas más asequibles: los alquileres siguen cayendo. En octubre, los alquileres cayeron por vigésimo séptimo mes consecutivo año tras año y tercer mes consecutivo según el Informe de alquileres de octubre de Realtor.com. El alquiler medio solicitado por una propiedad de 0 a 2 dormitorios en las 50 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU. fue de 1.969 dólares, 29 dólares menos que en esta misma época el año pasado y 9 dólares menos que en septiembre.

«Anticipo que seguiremos viendo que los alquileres permanecen estancados o caen ligeramente», dice Joel Berner, economista senior de Realtor.com. «Probablemente esperamos una disminución de alrededor del 1% durante el próximo año, que está cerca de lo que hemos estado viendo».

En particular, el precio medio de alquiler en octubre fue $63 más barato que cuando los alquileres alcanzaron su punto máximo en agosto de 2022. Sin embargo, sigue siendo $245 más alto que en 2019, antes de la pandemia de COVID-19.

«No creo que alguna vez volvamos completamente a los niveles previos a la pandemia», dice Berner. «Ahora estamos volviendo a un estado más natural después de ese shock que distorsionó el mercado durante un par de años».

Con los alquileres en una tendencia a la baja después de esos años de niveles récord, ¿es justo esperar que sigan los precios de la vivienda? Tal vez, pero hay algunas cosas a considerar, especialmente si es un inquilino que está pensando en comprar una casa.

¿Cómo afecta la tendencia a la baja de los costes de alquiler a los precios de las viviendas?

La caída de los precios de los alquileres podría significar una caída de los precios de las viviendas, una buena noticia para los inquilinos que sueñan con ser propietarios de una vivienda. Sin embargo, es importante recordar que los precios de las viviendas no caen fácilmente, dice Ken Johnson, catedrático de bienes raíces de la familia Walker en la Universidad de Mississippi. De hecho, en este momento alquilar es más asequible que comprar en las 50 áreas metropolitanas más grandes del país, según el Estudio de asequibilidad de alquiler versus compra 2025 de Bankrate. Una de las principales razones es que los alquileres han disminuido gradualmente en los últimos años, mientras que los precios de las viviendas han seguido aumentando.

«Los precios de alquiler tienen un impacto en los precios de las viviendas, pero el efecto es asimétrico», dice Johnson. «Cuando los alquileres aumentan, el valor de las viviendas aumenta. Por otro lado, cuando los alquileres bajan, los precios de las viviendas tienden a ser rígidos y van hacia abajo, lo que significa que la caída de los precios de las viviendas no siempre sigue a la caída de los alquileres».

Berner explica que hay menos motivación para comprar cuando alquilar es notablemente más barato que comprar. «Por lo tanto, si los alquileres siguen siendo bajos y la gente se siente cómoda siendo inquilinos, la demanda de viviendas cae. Con el tiempo, eso podría ejercer presión a la baja sobre los precios de las viviendas».

El lado de la oferta es donde las cosas se ponen dudosas. Si la demanda cae, pero la oferta cae aún más, los precios de las viviendas no bajarán. Y en este momento existe un cierto signo de interrogación en torno al suministro debido al cierre del gobierno, dice Berner.

«Antes del cierre, parecía que los constructores estaban empezando a retroceder tanto en el sector multifamiliar como en el unifamiliar», explica Berner. «Si la construcción de viviendas nuevas se desacelera, el progreso que hemos logrado para cerrar la brecha de vivienda se estancará. Eso significa que las barreras de costos para la propiedad de vivienda permanecerán porque la oferta no mantiene el ritmo».

Por ahora, los constructores enfrentan importantes obstáculos en forma de aranceles y caídas en la fuerza laboral y la demanda. Las tasas de interés más altas también los afectan, ya que aumentan el costo de los préstamos para desarrollar más viviendas.

Entonces, si bien es posible que el mercado inmobiliario no genere un alivio inmediato de los precios, los inquilinos pueden aprovechar este momento para salir adelante financieramente.

¿Qué pueden hacer los inquilinos mientras tanto?

Si está alquilando y espera comprar una casa en el futuro, hay varias cosas que puede hacer para prepararse para la compra:

• Ahorre su dinero: Aproveche los costos de alquiler más bajos (si es posible) para cobrar un pago inicial considerable y ahorros de emergencia. No es necesario ahorrar un 20% hoy en día. Puede calificar para una hipoteca con tan solo un 3% -5% de pago inicial.
• Trabaje en su puntaje crediticio: Los prestatarios con un puntaje crediticio de 780 o más obtienen las mejores tasas de interés. Los hábitos responsables, como pagar las facturas a tiempo y pagar las deudas de manera constante, lo ayudarán a obtener una mejor tasa hipotecaria.
• Haga crecer sus ingresos: Lo que lo califica para un préstamo es cuánta deuda tiene (incluida su hipoteca) en comparación con sus ingresos. Si puede pagar otras deudas pendientes y obtener más dinero, estará en una mejor posición cuando llegue el momento de obtener una hipoteca.
• Compre una casa cuando tenga sentido para usted: Es increíblemente difícil cronometrar el mercado. Comprar una casa cuando sus finanzas se alinean es lo que tiene más sentido, no esperar a que las tarifas o los precios sean los más favorables.

Incluso si ser propietario de una vivienda no está entre sus objetivos a corto plazo, la caída de los precios de los alquileres a nivel nacional aún puede ofrecerle opciones.

La gente avanza hacia la asequibilidad

Con la caída de los alquileres en todo el país, muchos inquilinos están buscando en otra parte para hacer que su dinero rinda más. Los datos de Realtor.com muestran un creciente interés de búsqueda de propiedades en alquiler fuera de la ciudad en 20 de las 50 áreas metropolitanas más grandes del país. De estos 20 mercados, muchos son asequibles y otros son simplemente más asequibles que las áreas metropolitanas cercanas.

En la parte superior de la lista está Detroit, con solo el 45,1% del tráfico de búsqueda de listados proveniente del metro en el tercer trimestre de 2025. Esto es un 24,6% menos que en el tercer trimestre de 2019. Muchas otras ciudades asequibles del Medio Oeste y Rust Belt aparecen en esta lista, incluidas las tres C de Ohio: Cincinnati, Cleveland y Columbus.

«Muchas de las áreas metropolitanas que reciben una afluencia de gente de fuera de la ciudad son relativamente asequibles y están cerca de áreas metropolitanas más grandes y caras», dice Berner. «Entonces, por ejemplo, es posible que haya personas que abandonen Chicago o la costa este en busca de viviendas más baratas».

Algo similar ocurre con los metros vecinos. Por ejemplo, San Francisco, aunque es una ciudad cara, está atrayendo un aumento en el interés de la cercana y más cara San José, por una suma del 18,4%. El alquiler medio de San Francisco es un 15,8% más bajo que el de San José.

Mucha gente también se queda en casa debido a la incertidumbre económica.

El aumento del interés de fuera de la ciudad es sólo una parte de la historia. Aquellos que quieran permanecer en su ciudad, optarán por mantener su lugar actual.

«La gente está preocupada por su empleo», dice Berner. «La gente realmente no busca correr grandes riesgos como mudarse. Las personas que se mudan tienden a hacerlo por trabajo o por razones importantes de la vida, no por mejoras».

En otras palabras, donde la gente consideraría una mejora (por ejemplo, de un estudio a un apartamento de una o dos habitaciones o a una casa completa), la gente se está postergando.

Las protecciones de alquiler y los elevados precios de las viviendas son factores que llevan a que más personas se queden donde están, especialmente en áreas metropolitanas de alto costo, dice Jiayi Xu, economista de Realtor.com, en un comunicado.

Ahora puede ser tu oportunidad

Como los alquileres están bajando, ahora puede ser el momento de prepararse para comprar una casa. Si está obteniendo un alquiler más bajo, o si simplemente no va a subir, aprovechar este momento aumentando sus ahorros podría colocarlo en una mejor posición financiera en el futuro. Y eso es cierto incluso si ser propietario de una vivienda no está en sus planes.

Nadie sabe cómo será el mercado inmobiliario dentro de cinco o diez años. Si tiene un pago inicial, un buen puntaje crediticio e ingresos sólidos, estará listo para atacar cuando cambien los vientos. Si planea alquilar a largo plazo, tendrá ahorros acumulados para otras oportunidades de la vida que se le presenten.