Permitir la construcción de bloques de unidades de tres pisos en todas las ciudades australianas y agilizar las aprobaciones de construcción ahorraría a los inquilinos 1.800 dólares al año y reduciría 100.000 dólares el precio medio de una vivienda, según un informe del Instituto Grattan.
El informe sostiene que no hay suficientes viviendas en los lugares donde la gente quiere vivir, lo que hace más difícil ser propietario de una propiedad y empuja a los jóvenes a abandonar los suburbios medios, un problema atribuido a un sistema de planificación excesivamente restrictivo que «dice no a las nuevas viviendas por defecto».
El grupo de expertos dice que todos los terrenos residenciales en las capitales deberían rezonificarse para permitir viviendas de hasta tres pisos, o seis pisos cerca de centros de transporte y centros urbanos.
Propone que los proyectos se lleven a cabo sin un permiso de planificación siempre que cumplan con los estándares básicos, y que el gobierno federal podría ayudar a los gobiernos estatales y territoriales recompensándolos tan pronto como adopten cambios de planificación.
Las propuestas siguen a los primeros pasos de algunos gobiernos estatales para aumentar las tasas de construcción, esfuerzos que están dando algunos frutos pero que están muy por debajo del objetivo nacional de 1,2 millones de nuevas viviendas en cinco años.
El gobierno federal ha prometido dinero a los estados si logran su parte del objetivo y ha propuesto otros subsidios para impulsar la oferta, pero esta semana enfrentó críticas por empeorar el problema en el lado de la demanda.
Los precios de la vivienda se han disparado en el primer mes del plan ampliado de garantía de vivienda, que garantiza depósitos del 5 por ciento para todos los primeros compradores de vivienda, sujeto a límites de precios.
Según cifras del gobierno, uno de cada 10 compradores de vivienda utilizó el plan en octubre. Pero el aumento de los precios -el mayor salto en dos años- se concentró más en el extremo inferior del mercado, donde se concentra el plan.
Grattan, una organización independiente de investigación económica, es un destacado defensor de la opinión de que una mayor oferta es la solución a la crisis inmobiliaria. Su informe también pide una revisión de las protecciones del patrimonio y los objetivos de vivienda exigibles para los ayuntamientos.
«Australia necesita una revolución en la política de vivienda», afirmó el autor principal, Brendan Coates.
«La ecuación es simple: si construimos más viviendas donde la mayoría de la gente quiere vivir, las viviendas serán más baratas y nuestras ciudades serán más ricas, más saludables y más vibrantes».
El análisis apunta a una «falta de término medio» en las ciudades australianas, donde en los últimos 15 años ha habido mucha construcción en el centro de la ciudad y las afueras, pero menos entre 5 y 20 kilómetros de los centros de las ciudades.
El resultado es que Sydney, Melbourne, Brisbane, Perth y Adelaide se encuentran en el tercio inferior en cuanto a densidad entre las grandes ciudades del mundo avanzado. Esto ha afectado especialmente a los jóvenes: Sydney perdió 35.000 residentes de entre 30 y 40 años entre 2016 y 2021.
Muy pocos terrenos de la ciudad están zonificados para edificios de más de tres pisos: sólo el 20 por ciento de los terrenos residenciales en Sydney y menos en Melbourne, Brisbane, Adelaide y Perth.
Incluso cuando el terreno está dividido en zonas para permitir edificios de varios pisos, las restricciones en el espacio y otros requisitos de planificación significan que dichos edificios no son viables en muchos casos.
Por ejemplo, los ayuntamientos de Nueva Gales del Sur pueden socavar los terrenos zonificados para desarrollos de mayor densidad añadiendo requisitos que hagan imposible lograr una alta densidad.
Los consejos pueden dictar alturas máximas, limitar el espacio total e imponer «retranqueos» que requieren que grandes partes de un terreno queden vacías. Sólo un tercio de los ayuntamientos de Sydney permiten la construcción de pisos en terrenos divididos por el Estado en tres plantas.
Cuando los proyectos pasan a la etapa de solicitud, su producción es costosa y complicada y su procesamiento lleva mucho tiempo. Para complejos de 20 viviendas o más en Melbourne o Sydney, las solicitudes pueden tardar un año en obtener una respuesta.
Los gobiernos de Victoria y Nueva Gales del Sur han tomado recientemente medidas para flexibilizar sus restricciones de planificación y, en conjunto, han zonificado más de dos millones de viviendas adicionales.
Pero sin simplificar el proceso de solicitud y la «maraña» de reglas y regulaciones, Grattan estima que sólo un tercio de esas viviendas son comercialmente viables.
El informe incluye un modelo del mercado inmobiliario que predice que las reformas propuestas agregarían 67.000 viviendas adicionales al año durante la próxima década, con precios de las viviendas y alquileres un 12 por ciento más bajos para entonces de lo que serían de otra manera.
«Estas estimaciones no son meramente teóricas… una gran cantidad de evidencia muestra que cuando se relajan los controles de planificación, el resultado es más viviendas y más baratas», argumentan los autores.
