Si se ha estado preguntando cuánto tiempo tiene para comprar una casa después de venderla para evitar una multa fiscal, se enfrenta a una creencia ampliamente difundida pero obsoleta. La idea de que usted debe comprar otra casa dentro de un período específico después de vender la actual para evitar impuestos ya no es cierta.
En lugar de centrarse en una fecha límite para comprar otra casa, la ley fiscal estadounidense actual depende de cuánto tiempo fue propietario y vivió en la casa que vendió. En esta guía de bienes raíces de Redfin, desglosaremos claramente las implicaciones fiscales de vender su casa, de modo que, independientemente de si está vendiendo a su familia casa en Birmingham, Alabama o tus vacaciones casa en miami, florida — estarás preparado.
No es necesario comprar una casa nueva para evitar impuestos
Comencemos con la conclusión más importante: no hay penalización simplemente por vender un residencia principal y no comprar otro. El mito de que hay que reinvertir inmediatamente las ganancias en una nueva casa para evitar impuestos se remonta a una norma anterior a 1997. La ley moderna no impone un cronograma estricto para comprar otra propiedad para evitar un impacto fiscal.
Lo que realmente importa es si usted califica para la llamada “regla de 2 de 5 años”, que formalmente forma parte del Código de Rentas Internas. Exclusión del artículo 121 (a veces simplemente llamado “exclusión de venta de vivienda 121”) que aborda las ganancias de capital en la venta de una residencia principal.
La regla de 2 de 5 años: qué es y por qué es importante
Según la exclusión de venta de vivienda 121, para reclamar la exclusión total, debe cumplir dos pruebas:
- prueba de propiedad: Debe haber sido propietario de la vivienda durante al menos 2 años (es decir, 24 meses) durante los 5 años anteriores a la fecha de venta.
- prueba de uso: Debe haber utilizado la casa como residencia principal durante al menos 2 años en ese mismo período de cinco años.
Aquí hay algunas aclaraciones:
- Esos dos años no tienen por qué ser consecutivos; podría vivir allí 14 meses, irse, regresar y luego vender más tarde, siempre que el total sume 24 meses dentro de los últimos cinco años.
- Cuenta los cinco años mirando hacia atrás desde la fecha de venta.
- Si cumple con ambas pruebas, puede excluir hasta $250,000 de su ganancia (si es soltero) o hasta $500,000 (si es casado que presenta una declaración conjunta) de los ingresos sujetos a impuestos.
En resumen: la pregunta «¿cuán pronto podrá vender y comprar otra casa?» es prácticamente irrelevante. Lo que realmente importa es cuánto tiempo vivió y fue propietario de la casa que vendió.
¿Qué sucede si vende demasiado pronto después de la compra (o reventa)?
Vender una casa antes de cumplir con la regla de dos de cinco puede traer desventajas e impuestos. He aquí algunas cuestiones clave:
- Si lo vende antes de poseerlo por un año o menos, eso es efectivamente un «ganancia a corto plazo”, y las ganancias pueden gravarse como ingresos ordinarios en lugar de la tasa preferencial sobre ganancias de capital.
- Si lo posee durante más de un año pero menos de dos años de uso/residencia, puede alcanzar el umbral de propiedad pero no pasar la prueba de uso (o viceversa) y, por lo tanto, perder la exclusión total.
Ejemplo: Un propietario compra una casa, vive en ella durante 14 meses, luego se muda y la vende 2 meses después (en total 16 meses). No cumplen los 24 meses de uso y no pueden reclamar la exclusión total.
Muchos de los problemas surgen de las presiones de querer “voltear“Comprar una casa demasiado rápido, comprar una casa y venderla poco después: esto genera un impuesto a las ganancias de capital sobre las ganancias, y es posible que deba impuestos cuando de otro modo esperaba evitarlos.
En términos más generales, aquí se presentan algunos errores comunes de vender demasiado pronto:
- Puede pagar el impuesto completo sobre las ganancias de capital sobre las ganancias.
- Si la ganancia es grande y no cumple con la exclusión, la parte imponible puede ser significativa y reducir sus ganancias.
- Es posible que pierda oportunidades de excluir hasta $250 000/$500 000 simplemente porque no esperó lo suficiente.
Consejos si debes vender poco después de la compra
La vida real muchas veces no te deja esperar tres o cuatro años antes de vender. Ya sea que se trate de una reubicación laboral, un problema de salud, un cambio familiar u otro evento imprevisto, es posible que esté listo para vender mucho antes de lo ideal. A continuación se ofrecen consejos prácticos para ayudar a minimizar el dolor fiscal:
- Documente su uso de residencia principal: Guarde facturas de servicios públicos, registros escolares y otros comprobantes de residencia para respaldar la prueba de uso.
- Realice un seguimiento cuidadoso de su línea de tiempo: Sepa cuándo comenzó la propiedad, cuándo se mudó y cuándo se mudó. Si has vivido en él durante al menos 24 meses antes de que finalice la retrospectiva de 5 años, es probable que esté bien.
- Considere si califica para una exclusión parcial: Ciertas circunstancias imprevistas (cambio de trabajo, motivo de salud, etc.) permiten una exclusión parcial incluso si no se alcanza la marca completa de los 2 años.
- Consulte a un profesional de impuestos: Las reglas pueden volverse complicadas si hubo uso de alquiler, uso comercial u otro uso no calificado. Consultar a un profesional puede ahorrarle tiempo y dinero a largo plazo.
- Evite pensar que debe “comprar otra casa” rápidamente sólo para evitar impuestos, realmente no importa. Lo que importa es el período que viviste en tu antiguo hogar.
Posibles exclusiones: cuánto impuesto podría evitar
Suponiendo que cumpla con la regla de dos de cinco, los contribuyentes solteros pueden esperar excluir hasta $250,000 de la ganancia de su ingreso imponible. Las parejas casadas que presentan una declaración conjunta pueden excluir hasta $500,000. Si su beneficio excede esos límites, el exceso está sujeto a impuesto a las ganancias de capital (y posiblemente impuestos estatales).
Ejemplo: Supongamos que compró una casa por $300 000, la mejoró con el tiempo, la vendió por $550 000 y su ganancia es de $250 000. Si es soltero y cumple con la regla, excluirá esos $250,000 y no deberá pagar ningún impuesto federal sobre ellos.
Tenga en cuenta que las ganancias de capital sobre la residencia principal son el enfoque principal, no el “impuesto sobre la renta”, lo que genera confusión. Las ganancias excluidas según la Sección 121 no se agregan a su ingreso sujeto a impuestos.
Qué hacer si no cumple con los requisitos de la regla
Si vende su casa y no cumple con las pruebas de propiedad/uso, así es como suceden las cosas:
- Usted debe reportar la venta al IRS y deberá pagar impuestos sobre la ganancia.
- La ganancia se trata como una ganancia de capital:
- Si fue propietario de la vivienda durante menos de un año, las ganancias pueden estar sujetas a impuestos a su tasa de ingreso ordinaria (es decir, “ganancia a corto plazo”).
- Si fue propietario durante más de un año pero menos de dos años (o no cumple con los requisitos de uso ni de propiedad), las ganancias se gravan como ganancia de capital a largo plazo (tasa más baja, según su categoría impositiva).
- Aún puede calificar para una exclusión parcial si vendió anticipadamente debido a un cambio de trabajo, problemas de salud o eventos inesperados.
- Si parte de la casa se alquiló o se usó para negocios (uso no calificado), esa parte de la ganancia puede estar sujeta a impuestos incluso si usted cumple con el “uso” y la “propiedad”.
- Entonces, si está vendiendo una casa que compró hace sólo dos años (o menos), es posible que enfrente impuestos en lugar de exclusión: la multa por vender una casa antes de 1 año (o venderla muy poco después de la compra) es real en términos de costo fiscal.
Por qué persiste el mito y cómo evitar caer en él
El mito de “debes comprar una casa nueva dentro de los X meses posteriores a la venta para evitar impuestos” persiste porque se originó en una ley tributaria más antigua. Esa ley permitía a los propietarios renovar sus ganancias mediante la compra de una nueva residencia principal (antes de 1997). Hoy en día la ley ha cambiado y comprar otra vivienda no es lo que desencadena la exclusión; cuál es su uso de la casa que vendió.
Para evitar confusiones:
- No asuma que está a salvo de impuestos sólo porque está comprando una casa de reemplazo.
- No retrase decisiones vitales o financieras necesarias porque crea que debe comprar otra casa dentro de un plazo estrecho; no lo haces.
- En su lugar, concéntrese en el cronograma de ocupación y propiedad de la casa que está vendiendo.
Preguntas frecuentes sobre el mito del tiempo
P: ¿Qué pasa si vendo mi casa pero no compro otra?
R: Nada adverso específicamente: no se le penaliza por no comprar. Su elegibilidad para la exclusión 121 está determinada por cuánto tiempo fue propietario y vivió en la casa que vendió. No es necesario comprar otra casa.
P: ¿Cuánto tiempo tengo para comprar una casa después de venderla para evitar ganancias de capital?
R: Formalmente: límite de tiempo cero para comprar otro; una nueva compra es irrelevante para la elegibilidad de exclusión. La clave es: ¿ha vivido y ha sido propietario de la casa que está vendiendo durante al menos 2 años de los 5 anteriores? En caso afirmativo, es probable que califique para la exclusión.
P: ¿Qué es la “regla de los 36 meses” para la propiedad?
R: Algunas personas confunden la antigua regla de reinversión (anterior a 1997) con las reglas actuales. Actualmente no existe una “regla de los 36 meses” para las residencias principales. La pauta pertinente es la de “2 de 5 años” (24 meses de 60).
P: ¿Qué es la “exención del impuesto sobre las ganancias de capital durante 7 años”?
R: Actualmente no existe una exención de 7 años para residencias principales. Es probable que esto se refiera a leyes más antiguas o a malas interpretaciones. Según la ley actual, la clave es la regla de 2 de 5 años y la exclusión de $250.000/$500.000.
