El mercado inmobiliario de Australia se está calentando nuevamente, con subastas récord durante la primavera y el regreso tanto de los compradores de primera vivienda como de los inversores haciendo subir los precios de las viviendas.
Los últimos datos de la firma de investigación Cotality mostraron que el valor de las viviendas a nivel nacional aumentó un 1,1 por ciento en octubre y un 6,1 por ciento durante el año.
Fue el ritmo más rápido de crecimiento del valor de la vivienda en más de dos años, «confirmando un nuevo ciclo de crecimiento», dijo Cotality.
Todas las capitales experimentaron aumentos de precios, siendo Perth la que lideró las ganancias, seguida de cerca por Brisbane.
Las regiones combinadas experimentaron un aumento del 1 por ciento durante el mes y un aumento del 7,5 por ciento durante el año.
Con más compradores en el mercado compitiendo por un stock limitado de viviendas y más recortes de tasas de interés esperados en 2026, muchos analistas piensan que la única manera de que los precios de las propiedades suban es subiendo.
«En realidad, octubre mostró un repunte real… con un ritmo de aumento creciente en la mayor parte del país, pero particularmente en la región de Australia», dijo la jefa de investigación de Cotality, Eliza Owen.
Owen dijo que la demanda de viviendas aún superaba a la oferta y que el valor de las viviendas habría aumentado hasta un 7 por ciento a finales de año.
Dijo que esto se debe a que la tasa de inflación en el trimestre de septiembre fue mayor de lo esperado.
«Parece que un recorte de tipos en noviembre está fuera de la mesa… pero eso no descarta nuevos recortes de tipos en 2026 y no descarta nuevas subidas de precios durante el resto de este año.
«Definitivamente esperamos un resultado bastante sólido (para el crecimiento de los precios de la vivienda) este año, potencialmente alrededor de un 6 o 7 por ciento gracias a los incentivos para los compradores primerizos, los niveles limitados de oferta y también los recortes de tasas que ya hemos visto que impulsan la capacidad de crecimiento», dijo Owen.
Owen dijo que los precios seguirían subiendo el próximo año, pero que podrían hacerlo a un ritmo más lento.
«Para 2026, creo que es posible que veamos algo un poco más suave, tal vez en el rango del 4 al 5 por ciento», dijo Owen.
Un índice de precios diferente del PropTrack del Grupo REA apoyó la tendencia alcista, con los precios de las viviendas a nivel nacional subiendo un 0,6 por ciento el mes pasado, con valores en un nuevo récord después del décimo mes consecutivo de crecimiento.
Esto ha hecho subir los precios nacionales un 7,5 por ciento durante el año pasado, con todas las capitales en niveles récord excepto Hobart, informó PropTrack.
En su revisión de estabilidad financiera de octubre, el Banco de la Reserva advirtió que un aumento en la actividad inversora podría exacerbar los aumentos de precios, incluso cuando los incentivos gubernamentales ayudan a que más compradores de primera vivienda ingresen al mercado con depósitos más pequeños.
Los propios datos del RBA muestran que los préstamos de los inversores han aumentado más rápidamente que los préstamos a los propietarios-ocupantes.
«La actividad de los inversores tiende a impulsar la dinámica de los precios de la vivienda en mayor medida que la actividad de los propietarios-ocupantes (y los préstamos de los inversores pueden resultar en mayor riesgo de impago en una crisis grave)», dijo el RBA.
«Por lo tanto, una alta concentración de inversores podría contribuir a un aumento de los precios de la vivienda que aumente el riesgo de, o exacerbe, una posterior corrección del mercado en el futuro».
La Sra. Owen dijo que hace cinco años, la participación de los inversores en el mercado hipotecario era de una cuarta parte de los nuevos préstamos; «ahora representa casi el 40 por ciento de los nuevos préstamos originados en el trimestre de junio».
«Básicamente, a medida que las ganancias de capital han aumentado y la diferencia entre las hipotecas de propietarios-ocupantes e inversores se ha reducido, hemos visto un repunte sustancial en la actividad de los inversores», dijo.
«También están los compradores primerizos… con la expansión del sistema de depósito del 5 por ciento y un aumento en los alquileres, lo que podría impulsar a más personas a salir del mercado de alquiler y convertirse en propietarios de viviendas, si pueden».
Pero señaló que los inversores eran más activos en el mercado que los compradores de primera vivienda debido a las limitaciones de asequibilidad y al hecho de que «pueden tener ya algo de capital en su haber si poseen propiedades de inversión».
Los agentes inmobiliarios y los corredores hipotecarios también han informado de una mayor demanda tanto de los inversores como de los compradores de primera vivienda, que están aprovechando las tasas de interés más bajas y
El agente inmobiliario de Ray White Ferntree Gully, Jack Rickard, dijo a ABC News que vio competencia entre los dos grupos demográficos en las subastas en Melbourne.
«La gente está interesada en invertir porque… temen que (el mercado inmobiliario residencial) aumente un 10 por ciento el próximo año», dijo Rickard.
Si bien dijo que no había garantías en cuanto a la magnitud del aumento de los precios de las propiedades, los compradores con los que había hablado «confían en que, a largo plazo, el mercado va a subir».
Owen dijo que hubo una gran participación en las subastas durante la primavera.
El recuento preliminar de subastas en la semana hasta el 25 de octubre fue de 3.253 subastas programadas, un 3,8 por ciento más que la misma semana del año pasado, cuando salieron a subasta 3.135 viviendas.
«Se obtiene un impulso en la actividad de subastas antes del Día de la Copa, pero también es (aproximadamente) un 4 por ciento más alto que lo que vimos en esta misma época el año pasado, y es consistente con más vendedores que llegan al mercado a medida que los precios aumentan y la demanda de los compradores mejora», dijo.
En octubre, los clientes de Rickard, Carl y Chris, vendieron su casa en Ferntree Gully de Melbourne y obtuvieron un precio muy por encima de su reserva.
«Con las últimas reducciones de las tasas de interés, eso realmente consolidó nuestra idea de vender esta propiedad y también la intención de comprar otra propiedad», dijo Chris a ABC News.
«Han pasado un par de años desde que tuvimos que buscar. Es bastante competitivo ahí fuera».
Chris dijo que el «gran resultado» de la venta de su propiedad «nos da un poco más de confianza en que, con suerte, podremos encontrar algo en un período de tiempo razonable».
Los primeros compradores de viviendas que se hicieron con la propiedad, Angelina Paramita y Ji Yong Song, dijeron que los recortes de tipos les habían ayudado a entrar en el mercado.
«Básicamente vivimos en la casa de nuestros padres y… creo que este es un momento en el que debemos seguir adelante y conseguir nuestro primer hogar», dijo Paramita.
Pero no fue fácil adquirirlo: la competencia había sido «realmente dura», dijo.
«Fuimos a un par de subastas y luego, obviamente, nos derrotaron».
George Samios ofrece préstamos hipotecarios a sus clientes y ha notado un aumento en las solicitudes de nuevos préstamos hipotecarios en los últimos seis meses.
«Lo que estamos viendo aquí es que los compradores e inversores de primera vivienda dominan el mercado», dijo Samios.
«Sin embargo, estoy notando que hay más inversores en el mercado que compradores de primera vivienda y eso en realidad hace que sea muy difícil para los compradores de primera vivienda entrar en el mercado, compitiendo con un inversor sofisticado que sabe cómo jugar con los agentes inmobiliarios y que también sabe cómo ofrecer para llegar a un acuerdo».
Samios dijo que cuando los primeros compradores de vivienda quedaron excluidos del mercado, algunos continuaron viviendo con sus padres pero compraron propiedades de inversión más pequeñas para acumular capital mientras pagaban el préstamo.
Si bien estos compradores se perderían las subvenciones e incentivos del gobierno para compradores de primera vivienda, dijo que con los precios de las viviendas tan altos, esta era una forma de entrar en el mercado.
«Comprar una casa para vivir no es en realidad la forma en que la gente accede ahora», dijo Samios.
Eso es exactamente lo que el tradie y ex concursante de Gran Hermano, Jake Vella, ha decidido hacer.
Ha estado viviendo en casa mientras genera capital invirtiendo en propiedades.
El joven de 28 años, que es otro cliente de Ray White que busca propiedades en Melbourne en los últimos meses, compró su primera inversión cuando solo tenía 19 años.
Compra casas que necesitan reformas, las repara y luego las alquila.
Vella compró dos propiedades de inversión en Melbourne, pero recientemente vendió una. Desde entonces ha estado buscando comprar otro.
«Estoy buscando comprar una casa antigua y deteriorada, y tengo ganas de combinarla con algunas renovaciones de buena calidad, y con los precios del mercado de Melbourne subiendo, hay algunas oportunidades realmente grandes en este momento», dijo.
Otro joven inversor, Tony, también ha estado buscando subastas en Melbourne.
«Es un buen momento ahora porque las tasas de interés comienzan a disminuir y mucha gente está (saltando) al mercado», dijo.
«Si no haces esto (comprar una propiedad) ahora, te arrepentirás».
La Sra. Owen señaló que los datos de préstamos de ABS mostraron que alrededor del 6 por ciento de los compradores por primera vez compraron inversiones, mientras que los datos del RBA mostraron una reducción en el margen entre las tasas hipotecarias promedio de propietarios-ocupantes e inversores: «eso se redujo a un mínimo de sólo 18 puntos básicos».
«De hecho, hemos creado un sistema en el que es más viable para algunas personas comprar una casa, no porque vayan a vivir allí, sino para comprarla y aumentar su riqueza», afirmó Owen.
«Eso es algo que podría atraer a más inversores al mercado, y también hemos escuchado anécdotas de personas que invierten en viviendas para sus hijos», dijo.
Si la actividad de los inversores continuara alcanzando niveles riesgosos, los reguladores, incluidos el RBA y el APRA, podrían intervenir y hacer cambios, como suspender los préstamos que sólo pagan intereses.
«Los reguladores han observado que están atentos a los créditos para los primeros propietarios e inversores, que pueden estar asociados con tipos de préstamos más riesgosos, y que pueden intervenir si es necesario», dijo.
