Los compradores de vivienda por primera vez siguen envejeciendo y eso significa que se están perdiendo algo

La edad promedio de los compradores de vivienda por primera vez ha aumentado a 40 años, la edad más alta jamás registrada, según nuevos datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

No es que los compradores de vivienda por primera vez necesitaran más malas noticias, pero eso es lo que obtuvieron con esta triste estadística, que supera el máximo histórico anterior de 38 del año pasado. Es otra indicación más de la intensidad de la actual restricción de la asequibilidad de la vivienda.

La NAR también informa que los compradores por primera vez representaron sólo el 21% de todos los compradores de vivienda este año, por debajo del mínimo histórico del 24% del año pasado.

La proporción históricamente baja de compradores por primera vez subraya las consecuencias en el mundo real de un mercado inmobiliario hambriento de inventarios asequibles.

—Jessica Lautz
Economista jefe adjunto y vicepresidente de investigación, NAR

Precios altos, inventario escaso

Los altos precios de las viviendas están creando obstáculos para los posibles propietarios: el precio medio de las viviendas existentes vendidas en septiembre fue de $415,200, un récord para el mes, dice NAR. Eso está obligando a los adultos jóvenes a esperar más antes de convertirse en compradores de vivienda. La proporción récord baja de compradores por primera vez y la edad promedio récord ocupan un lugar destacado en el Perfil de compradores y vendedores de viviendas de 2025 de la NAR, publicado el 4 de noviembre.

Antes de 2008, la proporción de compradores por primera vez rondaba el 40%. Y tan recientemente como 2010, la edad típica de los compradores por primera vez era 30 años. Los compradores de hoy son una década mayores, lo que significa que están perdiendo una década de apreciación.

«Si espera hasta los 40 años, habrá perdido mucho potencial de crecimiento», dice Ben Clark, propietario de Home Buyer Representation Inc. en Salt Lake City y presidente de la Asociación Nacional de Agentes Compradores Exclusivos.

Muchos estadounidenses de 30 años sienten que no tienen otra opción que posponer la compra de una vivienda. Los precios se han disparado en medio de una continua escasez de viviendas. Si bien los inventarios han disminuido en algunos mercados, especialmente Texas y Florida, las viviendas de nivel básico siguen siendo escasas.

«Tenemos 50 millones de personas en este país que tienen entre 30 y 40 años, los años de mayor compra de viviendas. Simplemente tenemos esta enorme cohorte de personas que están buscando vivienda», dice Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. «Hemos estado subdesarrollando, y hemos estado subdesarrollando mucho».

Desde la Gran Recesión, los constructores han ralentizado el ritmo de construcción de viviendas. También han desviado su atención de las viviendas iniciales y se han centrado en viviendas nuevas de mayor precio y mayores ganancias.

La falta de viviendas de nivel básico es generalizada en todo el país. Ahí es donde la falta de oferta es más ajustada.

—Michael Fratantoni
Economista jefe, Asociación de Banqueros Hipotecarios

Otro culpable es el efecto de bloqueo: para los propietarios de viviendas con tasas hipotecarias del 3%, mudarse significaría tener que renunciar a sus acuerdos históricamente baratos.

‘Hemos estado ahorrando durante un minuto caliente’

Comprar una casa no se trata sólo de asequibilidad. Tu estilo de vida y tus planes futuros también juegan un papel importante. No deberías comprar una casa a menos que planees quedarte allí al menos tres años. Un período de tenencia más corto significa que sus gastos (es decir, comisiones de bienes raíces y costos de cierre) podrían superar cualquier apreciación.

Jarvis Steele, abogado de Spartanburg, Carolina del Sur, comprende esta realidad: trabaja de forma remota para un bufete de abogados de Atlanta. Si bien ese acuerdo es estable por ahora, podría cambiar. «En cualquier momento, pueden decir: ‘Oye, nos gustaría que te mudes a Atlanta'», dice Steele. «Como profesional que recién comienza su carrera, me gusta la oportunidad de poder explorar un área sin estar atado».

Steele vive con su esposa y su hija de 10 meses en una casa de alquiler de cuatro habitaciones propiedad de Quinn Residences, un desarrollador de nuevas viviendas de alquiler. El modelo de negocio de esa empresa se basa en las necesidades de inquilinos como Steele: se graduaron de la vida en apartamentos pero aún no están listos para comprar.

“La propiedad de vivienda definitivamente está en mi futuro, pero las cartas tienen que alinearse un poco mejor”, dice Steele.

Pero hay algunos adultos jóvenes que están rompiendo las barreras. Felipe y Emma Noriega, de 28 y 27 años, pagaron en octubre alrededor de $800,000 por una nueva casa en South Jordan, Utah. La pareja dice que ser propietario de una vivienda era un objetivo importante para ellos y que no querían esperar. «Hemos estado ahorrando durante un momento caluroso», dice Emma.

¿Estás intentando comprar? Esto es lo que puedes hacer

Los millennials y las generaciones más jóvenes valoran la propiedad de una vivienda, pero se ven obstaculizados por los desafíos de asequibilidad. La culpa se debe al triple golpe de los elevados precios de las viviendas a causa de la pandemia, el escaso inventario en los mercados de nivel básico y las tasas hipotecarias que están muy por encima de los niveles de la pandemia. Aquí hay seis cosas que se deben y no se deben hacer para enfrentar un mercado difícil:

• No se sienta abrumado por un pago inicial del 20 %: Si bien el 20% le ofrece la mejor oferta en términos de tasa hipotecaria, no es obligatorio. Los Noriega dieron un anticipo del 7% sobre su casa en Utah. Los préstamos de la FHA, que están asegurados por la Administración Federal de Vivienda, permiten a los prestatarios pagar sólo el 3,5% con una puntuación crediticia de 580 o superior. Los préstamos del USDA, garantizados por el Departamento de Agricultura de EE. UU., y los préstamos VA, ofrecidos por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., no requieren pagos iniciales. Mientras tanto, las hipotecas HomeReady de Fannie Mae y los préstamos Home Possible de Freddie Mac permiten a los prestatarios que ganan menos del 80% del ingreso medio de sus vecindarios obtener un préstamo convencional con solo un 3% de pago inicial.
• No pase por alto la asistencia para el pago inicial: Existen muchos programas de asistencia para el pago inicial y para compradores de vivienda por primera vez. Cada estado tiene estos programas y hay 2200 iniciativas de este tipo disponibles a nivel nacional, dice Rob Chrane, director ejecutivo de Down Payment Resource. Si bien la recompensa típica es de $18,000, algunos compradores intrépidos están acumulando $100,000 o más en asistencia para el pago inicial. Sin embargo, muchos compradores e incluso agentes inmobiliarios desconocen estos programas. Chrane dice que el 80% de los prestatarios que utilizan hipotecas de la FHA son elegibles, pero sólo el 15% recibe asistencia para el pago inicial. Mike Hutchins, presidente de Freddie Mac, está de acuerdo en que los compradores suelen ignorar la asistencia para el pago inicial. «Se ofrecen una gran variedad de programas, pero están infrautilizados», afirma.
• No te dejes llevar por los números. Toda la charla sobre viviendas inasequibles crea un círculo vicioso que se perpetúa a sí mismo. Pero no te rindas tan fácilmente. «Muchas personas asumen que no pueden hacerlo», dice Clark. «La gente ve el precio medio y se siente intimidada, pero por definición, la mitad de las casas se venden por menos que eso».
• Sea creativo: Muchos compradores primerizos están recurriendo a estrategias alternativas de compra de vivienda, como la piratería y la cocompra. Hackear una casa puede significar comprar un dúplex o un triplex, vivir en una unidad y alquilar las otras para ayudar a cubrir la hipoteca. La compra conjunta se refiere a la compra de una casa con alguien que no es su cónyuge. O acepte la realidad de que una casa unifamiliar con una cerca blanca podría estar fuera de su alcance por ahora y considere un condominio o una casa adosada como una opción más económica.
• Encuentre un agente que lo guíe a través del proceso: Los Noriega le dieron crédito a Clark por guiarlos durante su primera compra. Jonathan Ballesteros, un vendedor de tecnología de 29 años, también dijo que una empresa de bienes raíces los acompañó a él y a su prometido durante su compra de $679,000 en Chula Vista, California, a principios de este año. Utilizó Turbo Homes, una agencia de corretaje que cobra a los compradores una tarifa fija de 7.500 dólares. «El único conocimiento que teníamos era Google University», dice Ballesteros. «Solo tuvimos que pagar una tarifa fija, pero obtuvimos un proceso guiado completo. Nos tomaron de la mano».
• Sea realista acerca de lo que puede pagar. Los precios de las viviendas son lo suficientemente altos como para que los compradores primerizos no puedan adquirir la casa de sus sueños (las que tienen cercas y garajes para dos autos) como sus primeras propiedades. Entonces, tal vez una casa adosada o una casa adosada tenga más sentido. Clark utilizó esa estrategia cuando compró su primera casa en la década de 1990: se conformó con una casa sin garaje ni aire acondicionado central. «Ajusté mis expectativas», dice Clark. «Mis ingresos eran inferiores a la media, así que compré una casa que era inferior a la media. Construimos capital allí y ascendimos en la escala».