El gobierno portugués, encabezado por Luís Montenegro, ha introducido una nueva categoría denominada “alquiler moderado”. Esto ha llamado mucho la atención porque los propietarios que alquilan viviendas por entre 400 y 2.300 euros al mes pueden obtener beneficios fiscales, como una tasa más baja del impuesto sobre la renta (IRS), reducida del 25% al 10%.
Pero, ¿qué tan comunes son estos alquileres moderados? Los datos de idealista/data muestran que 8 de cada 10 viviendas en alquiler en verano de 2025 tienen precios dentro de este rango, especialmente en Lisboa y Oporto, donde los precios de alquiler suelen ser más elevados.
Qué significan las nuevas reglas de “alquiler moderado”
Como parte de un plan de vivienda de emergencia, el gobierno reemplazó el anterior sistema de alquiler asequible por esta nueva categoría de alquiler moderado, que cubre propiedades que cuestan entre 400 y 2.300 euros al mes.
Si un propietario alquila una propiedad dentro de este rango de precios y firma un contrato por al menos tres años, puede pagar menos impuestos sobre los ingresos por alquiler (el IRS se redujo del 25% al 10%).
Los propietarios que construyan o renueven propiedades para alquilar a precios moderados también pueden beneficiarse de:
Una tasa de IVA más baja del 6%; Sin impuesto a la propiedad IMI o AIMI.
Sin embargo, el límite superior de 2.300 euros ha causado controversia. Muchos profesionales inmobiliarios dicen que esta cantidad es demasiado alta para la mayoría de los portugueses y que incluso puede hacer subir los precios. El gobierno sostiene que el límite de 2.300 euros pretende incluir zonas de alto coste, como Lisboa y Oporto, para que más propietarios puedan beneficiarse de las reducciones fiscales.
Lisboa y Oporto lideran el mercado de alquileres moderados
Según idealista/news, en el tercer trimestre de 2025 había más de 43.000 viviendas en alquiler en 79 municipios con suficientes listados para proporcionar una muestra fiable. De ellos, el 81% tenían un precio de entre 400 y 2.300 euros.
Las zonas con más propiedades en este rango de precios fueron:
LisboaPortoCascaisVila Nova de GaiaMatosinhos
Casi todos los municipios analizados tenían más de la mitad de sus anuncios de alquiler en el rango de alquiler moderado, lo que los hacía elegibles para los beneficios fiscales. Por ejemplo:
Lisboa: 73% de las viviendas en alquiler Oporto: 91%Vila Nova de Gaia: 89%Figueira da Foz: 100%
La única excepción es Cascais, donde el 53% de las viviendas en alquiler son propiedades premium que cuestan más de 2.300 euros al mes. El 47% restante son viviendas de alquiler moderado. No se cotizaron viviendas en Cascais por debajo de 400 € al mes.
Los alquileres de alta gama representan el 19% del mercado
Las viviendas con alquileres superiores a 2.300 € representan el 19% del mercado total de alquiler en el verano de 2025. El mayor número de estos alquileres de lujo o premium se encuentran en Lisboa, Cascais, Oporto, Oeiras y Loulé.
Estas propiedades no califican para los beneficios del impuesto de alquiler moderado. En Lisboa representan el 27% del mercado, mientras que en Oporto representan sólo el 9%.
En el extremo inferior del mercado, las propiedades de menos de 400 euros al mes son muy limitadas: menos del 1% de todas las viviendas de alquiler en Portugal.
Los municipios con más inmuebles de alquiler más bajo son:
Covilhã (15% de las cotizaciones locales)Paredes, Vila Real y Bragança (7% cada una)
En 49 municipios, incluidos Lisboa y Oporto, no hay viviendas en alquiler con un precio inferior a 400 euros.
En breve:
La mayoría de las viviendas de alquiler en Portugal tienen un precio de entre 400 y 2.300 euros. Los propietarios en este rango pueden pagar menos impuestos. Las viviendas de lujo por encima de 2.300 euros no obtienen beneficios fiscales. Las viviendas de alquiler bajo por debajo de 400 euros son muy raras.
Este nuevo sistema está destinado a fomentar más opciones de alquiler a precios moderados, pero sigue siendo un tema de debate si ayudará a los inquilinos o sólo a los propietarios.
