Connor Swofford y Pieter Louw cerraron su primera propiedad juntos en octubre de 2024. Casi un año después, poseen 24 unidades de alquiler en nueve propiedades.
Los amigos de la infancia, que se conocieron en séptimo grado, invierten en Buffalo, donde Louw vive y trabaja como agente de bienes raíces. Tiene experiencia en construcción, mientras que Swofford, un consultor de startups con sede en Charleston, aporta experiencia empresarial.
«Al principio, cuando empezamos todo juntos, me preguntaba por qué quería hacer esto conmigo, cuando todo lo que pensaba que aportaba era mi capacidad para dividir un pago inicial 50/50», dijo Swofford a Business Insider. «La respuesta repetida de Pieter fue: ‘No hay mucho mejor que divertirse, ganar dinero y hacerlo todo con tu mejor amigo'».
Swofford y Louw, que cumplirán 32 años en marzo, comparten las estrategias que utilizaron para comprar nueve propiedades de inversión en 12 meses sin utilizar gran parte de sus propios ahorros.
De 0 a 9 propiedades: Escalar con el método BRRRR y financiar con dinero fuerte
Su primer acuerdo fue una propiedad de tres unidades, un dúplex con cochera, que necesitaba una rehabilitación menor.
«Las dos unidades delanteras estaban prácticamente listas para funcionar y una ya estaba alquilada. La cochera necesitaba algo de trabajo, pero nada del otro mundo», dijo Louw. «Por lo tanto, fue una buena introducción para realizar un proyecto de construcción que no fue un trabajo completamente instintivo y en el que aún podíamos tener flujo de caja desde el principio».
También fue una introducción al método BRRRR (abreviatura de comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir), que les permitiría escalar rápidamente reciclando su capital inicial, en lugar de generar capital nuevo para cada acuerdo.
Al comprar una propiedad de inversión, «realmente estás buscando al menos un 20% de descuento», explicó Louw. «Incluso con una propiedad de $300.000 o $400.000, con costos de cierre, hay que conseguir entre 60 y 80 de los grandes, lo cual no es muy escalable».
Para su primera propiedad, que compraron por 295.000 dólares, invirtieron en ella unos 40.000 dólares de trabajo, la refinanciaron y la tasaron en 430.000 dólares.
«Los costes de mantenimiento y los pagos de intereses se cubrieron con las dos primeras unidades que se alquilaron inmediatamente. Así que, en total, con un cálculo básico, ganamos la casa por 12.500 dólares, ganamos 107.500 dólares en capital y un flujo de caja de más de 1.500 dólares al mes», afirma Lauw.
«Eso realmente nos impulsó», añadió.
En cuanto a la financiación, han realizado cada uno de sus acuerdos con dinero fuerte y, a veces, añaden dinero privado para el pago inicial o la rehabilitación. Pueden obtener dinero más rápido recurriendo a un prestamista de dinero fuerte que a un prestamista tradicional y, ahora que tienen un historial sólido para mostrar a sus prestamistas, dijeron que también pueden asegurar mejores tasas.
Sin embargo, recurrir a un prestamista de dinero fuerte puede ser riesgoso, señaló Swofford: «Es un gran pago global, hay que garantizar personalmente el préstamo y hay un poco más de papeleo y obstáculos de cumplimiento más difíciles de superar».
Gracias a la experiencia en construcción de Louw, pueden predecir con confianza los costos y el cronograma de rehabilitación, lo cual es fundamental.
«Las dos cosas más importantes son asegurarse de que su presupuesto de construcción sea razonablemente preciso, porque eso podría causarle problemas, y conocer el precio de compra y cuál sería el valor posterior: el ARV», dijo Louw.
«Porque si compras un lugar por $200,000, pones $100,000 en él y luego solo vale $300,000, una vez que refinancias, solo puedes retirar el 75% de eso, por lo que aún tendrías mucho dinero en él. En ese punto, también podrías haber comprado un lugar por $300,000 con el préstamo de inversión normal (25% de pago inicial) en lugar de pasar por esos dolores de cabeza.»
Si no se genera capital con la rehabilitación, «en realidad sólo se está desacelerando para el futuro», dijo.
Otra clave de su éxito ha sido comprar multifamiliares (prefieren propiedades de tres a 10 unidades) que no necesitan una rehabilitación completa y tienen al menos una unidad habitable.
«Casi todas nuestras propiedades han tenido un inquilino que todavía vive en ellas, y ese inquilino básicamente puede pagar los gastos de intereses mientras rehabilitamos la propiedad», explicó Swofford. «Entonces, básicamente podemos rehabilitarlo parcialmente de forma gratuita».
También ayuda que su cartera de alquileres siga siendo un negocio secundario. Cualquier dinero que ganen con ello se destina a vacaciones, sus ahorros o la educación futura de sus hijos, pero no dependen de ello para llegar a fin de mes.
«Estamos en un punto en el que no necesitamos hacer ninguna inversión emocional. No necesitamos una propiedad en ningún momento específico», dijo Louw. «Y si no funciona, si perdemos frente a otro inversor o algo así, es como, ‘Está bien, bueno, los números no tenían sentido para nosotros. Pasemos al siguiente'».
