Comprar una casa conlleva una buena cantidad de estrés, pero construir una agrega una capa completamente nueva de partes móviles. Ya sea que esté construyendo la casa de sus sueños en Boise, ID, o viendo crecer una nueva construcción en Atlanta, GA, una cosa permanece igual: desea tener la confianza de que se está construyendo correctamente.
Al construir una casa, aún querrá que la inspeccionen, no solo antes de mudarse, sino en muchas etapas diferentes del proceso de construcción. Ahí es donde entran las inspecciones de fase.
¿Qué son las inspecciones de fase?
Una inspección de fase es específicamente para viviendas de nueva construcción, cuando un inspector revisa la casa en etapas específicas durante el proceso de construcción. También conocido como inspección de 3 fases, este proceso de inspección se utiliza al construir una casa para detectar problemas temprano y mientras aún se pueden solucionar.
Cada fase de inspección garantiza que lo que se está construyendo cumpla con los códigos de construcción, siga los planes aprobados y evite errores que podrían quedar ocultos a medida que avanza la construcción. Incluso las casas nuevas pueden tener problemas con la estructura, la electricidad, la plomería o el drenaje que son más difíciles de detectar una vez que se colocan los paneles de yeso y el piso.
¿Cuáles son las fases de una inspección de fase de nueva construcción?
Las inspecciones de fase se dividen en 3 o 4 fases, dependiendo de si está comprando una casa hecha a medida o de producción.
Fase 1: Pre-vertido/pre-fundación
Antes de verter la losa de cimentación, un inspector examinará la preparación del sitio, las zapatas de las zanjas, las barras de refuerzo, los manguitos de tubería, el drenaje y los enchufes de plomería. Esta fase tiene como objetivo garantizar que los cimientos se construyan correctamente antes de que el concreto oculte cualquier defecto.
Fase 2: Marco/pre-paneles de yeso
Después del marco y los aspectos mecánicos, pero antes del aislamiento y los paneles de yeso, querrás realizar otra inspección. Esta vez, el inspector está revisando la estructura, las conexiones estructurales, la instalación eléctrica y de plomería, los conductos de HVAC, la estructura del techo, el bloqueo contra incendios y los tapajuntas. ¿Alguna vez has deseado poder abrir las paredes de tu casa y ver qué podría estar mal? Ahora es el momento de inspeccionar las partes detrás de las paredes de la casa.
Fase 3: Final/pre-cierre
Cuando la casa esté casi terminada, pero antes de mudarse, un inspector realizará una verificación completa del sistema, similar a una inspección de casa regular. Verificarán lo que es visible y operable, como plomería, electricidad, HVAC, electrodomésticos, nivelación del sitio y componentes exteriores, y al mismo tiempo se asegurarán de que todo esté según el código. Esta inspección es independiente del recorrido previo que realizará con el constructor para verificar los acabados y la construcción final.
Fase 4: garantía de 11 meses
Esta inspección de garantía de un año, opcional pero valiosa, se realiza cerca del final del período de garantía del constructor. En este punto, habrá vivido en la casa el tiempo suficiente para notar pequeños problemas que podrían surgir a medida que la casa se asiente. Un inspector de viviendas con licencia realizará una revisión completa, similar a una inspección de viviendas estándar. Si descubren algún problema relacionado con la construcción original, aún tendrá tiempo para solicitar reparaciones bajo la garantía del constructor antes de que expire.
¿Cuánto cuesta una inspección de fase?
Las inspecciones de fase de construcción nueva varían en precio según la ubicación, el tamaño de la casa y la cantidad de fases de inspección que programe. En promedio, puede esperar pagar entre $100-$500 por faseo alrededor $800-$2000 por un paquete completo de tres o cuatro fases que cubre tu construcción de principio a fin.
Cuándo programar cada inspección
Es una buena idea contratar a su inspector con anticipación (idealmente antes de que comience la construcción) y compartir el cronograma de su constructor para que pueda anotar fechas tentativas de inspección. Los inspectores suelen estar ocupados durante las temporadas pico de construcción, y pasar por alto la ventana de inspección puede significar que se pasen por alto áreas importantes (como los cimientos o los sistemas detrás de las paredes).
- Antes de la inspección: Programe antes de verter el concreto de los cimientos (generalmente un período de uno o dos días).
- Inspección previa a los paneles de yeso: Después de completar la estructura, se completan los bocetos de plomería, electricidad y HVAC, pero antes de que se coloquen el aislamiento y los paneles de yeso.
- Inspección final: Programe cuando la casa esté casi terminada, antes del recorrido final o del cierre.
- Inspección de garantía de un año: Realice la inspección entre 10 y 11 meses después de que se haya completado la construcción, antes de que expire la garantía del constructor.
Qué buscan los inspectores durante cada fase
Un buen inspector de fases sabe que cada etapa de la construcción revela diferentes problemas potenciales. Su trabajo es asegurarse de que cada parte de su nueva casa esté construida correctamente, antes de que quede cubierta o resulte costosa (o imposible) de arreglar más adelante.
Fase de cimentación previa al vertido
Antes de verter el concreto, el inspector examina las bases que sostienen toda su casa. El objetivo de esta fase de inspección es ayudar a prevenir problemas a largo plazo, como grietas en los cimientos o problemas de drenaje.
Buscarán:
- Profundidad y ancho adecuados de la base
- Colocación correcta de barras de refuerzo y cables de postensado.
- Conductos eléctricos y de plomería colocados y asegurados en los lugares correctos.
- Nivelación y drenaje adecuados para evitar que el agua se acumule debajo de la losa.
- Signos de mala compactación del suelo o barreras de vapor inadecuadas
Fase previa al enmarcado de paneles de yeso
Una vez que la estructura, el techo y los sistemas estén en su lugar, pero antes de sellar las paredes, los inspectores observarán todo lo que se encuentra dentro de la estructura de la casa y que puede ser costoso y complicado de arreglar más adelante.
Ellos verificarán:
- Calidad de encuadre: Paredes y vigas rectas, niveladas y debidamente apuntaladas.
- Conectores estructurales: Amarres para huracanes, soportes para vigas o sujetadores faltantes o desalineados
- Instalación de fontanería y electricidad: Colocación, etiquetado y soporte adecuados
- Conductos de climatización: Dimensionamiento, sellado y recorrido correctos
- Preparación de bloqueo y aislamiento contra incendios: Garantiza el cumplimiento del código y la eficiencia energética.
Fase de finalización final
A medida que finaliza la construcción, los inspectores realizarán un recorrido completo de la casa terminada, similar a una inspección de casa estándar, para confirmar que la casa está lista para mudarse y que todo funciona como debería.
Los inspectores revisarán:
- Sistemas principales: Climatización, fontanería, electricidad y electrodomésticos.
- Elementos de cubierta y exteriores: Canalones, tapajuntas, revestimientos y nivelación
- Acabados interiores: Puertas, ventanas, pisos, gabinetes y pintura.
- Comprobaciones de funcionalidad: Tomas de corriente, interruptores, flujo de agua, rendimiento de calefacción y refrigeración.
- Artículos de seguridad: Tomacorrientes GFCI, pasamanos, detectores de humo y ventilación
Fase de garantía de un año
Antes de que su casa llegue al vencimiento de la garantía de 12 meses, es una buena idea que un inspector regrese para evaluar cómo se ha asentado su casa. Si detectan algún defecto relacionado con la construcción original, aún tendrá tiempo para solicitar reparaciones en garantía antes de que finalice la cobertura.
Buscarán:
- Agrietamiento o cambio en paredes, techos o cimientos
- Fugas o problemas de drenaje. que se desarrolló después de cambios climáticos estacionales
- Desgaste mecánico en HVAC o componentes de plomería
Cómo utilizar las inspecciones de fase durante la construcción
Una vez que se complete cada fase, recibirá un informe detallado con fotografías, notas y recomendaciones para cualquier problema encontrado en cada paso.
1. Coordine con su constructor con anticipación
Si trabaja con un constructor o contratista general, comparta sus planes de inspección con anticipación, idealmente antes de que comience la construcción. La mayoría de los constructores están acostumbrados a las inspecciones de terceros y programarán el trabajo para evitarlas. Confirme que su constructor pausará el trabajo, si es necesario, para abordar cualquier problema identificado durante la inspección antes de continuar con la siguiente fase de construcción.
2. Incluya contingencias de inspección en su contrato
Cuando tenga un contrato para una casa de nueva construcción, considere agregar contingencias de inspección que le permitan revisar los hallazgos y solicitar reparaciones antes del cierre.
- Para casas construidas a medida, incluya una cláusula que le permita a su inspector acceder al sitio durante los hitos clave de la construcción mencionados anteriormente.
- Para desarrollos de constructores o viviendas específicas, su contrato puede especificar cuándo se permiten inspecciones de construcciones nuevas; Revise esto cuidadosamente con su agente antes de firmar.
3. Utilice los resultados de la inspección para solicitar reparaciones o retenciones
Una vez que su inspector entregue el informe, es importante comunicar los hallazgos al constructor. Algunos procesos son similares a cuando se solicitan reparaciones a un vendedor en una transacción inmobiliaria normal, pero en el caso de una casa personalizada, usted tiene derecho a abordar todo lo que figura en el informe, idealmente de manera colaborativa. En algunos casos, también puede utilizar los resultados para negociar una retención, reservando fondos en depósito en garantía hasta que el constructor complete reparaciones específicas.
- Comience con los hechos: Haga referencia a elementos específicos en el informe de inspección y comparta fotografías o números de página, para que no haya confusión sobre lo que necesita atención.
- Mantenga todo por escrito: Realice un seguimiento de las conversaciones verbales con un resumen rápido por correo electrónico. Esto crea un rastro en papel de lo que se discutió, se acordó y cuándo se esperan soluciones.
- Priorice los problemas principales: Concéntrese primero en las preocupaciones de seguridad, estructurales o relacionadas con el código. Es más probable que los constructores actúen rápidamente sobre elementos que claramente afectan el rendimiento o el cumplimiento.
- Solicite cronogramas realistas: La mayoría de los constructores necesitarán tiempo para coordinar a los subcontratistas para las reparaciones. Confirme cuándo se abordará cada problema y cómo puede afectar su cronograma de compilación.
- Manténgase profesional: Evite el lenguaje emocional o culpabilizar. Acérquese a su constructor como socio en un proyecto con el objetivo de que ambos quieran que la casa esté terminada correctamente.
- Solicitar confirmación: Una vez que se completen las reparaciones, solicite fotografías o documentación que muestre la reparación, o programe una breve caminata para verificarla en persona.
Nuevo no significa perfecto
El hecho de que una casa sea nueva no significa que sea perfecta. Los errores ocurren todo el tiempo y la mejor manera de proteger su futuro hogar es utilizar inspecciones graduales para verificar los puntos cruciales durante el proceso de construcción. El costo de inspeccionar su casa en cada fase es mínimo en comparación con la cantidad de protección que ofrece. Planifique las inspecciones con anticipación con su constructor e inspector, y luego tenga la tranquilidad de saber que su casa ha sido revisada minuciosamente, desde los cimientos hasta los acabados.
Preguntas frecuentes sobre las inspecciones de fase
¿Las inspecciones de fase sustituyen a las inspecciones de edificios municipales?
No. Su ciudad o condado exige inspecciones municipales para garantizar que la casa cumpla con los códigos de construcción locales. Una inspección de fase es una verificación independiente de un tercero que va más allá de los requisitos mínimos del código para verificar la calidad y la mano de obra. Es una capa extra de protección.
¿Puede un constructor rechazar una inspección de fase?
La mayoría de los constructores reputados no rechazarán (y no deberían) una inspección de fase. Pero es mejor discutir sus planes antes de que comience la construcción e incluir el acceso de inspección en su contrato. Algunos constructores pueden exigir un aviso previo o solicitar que las inspecciones se realicen en etapas específicas para evitar retrasos en la construcción.
¿Las inspecciones de fase son obligatorias u opcionales?
Las inspecciones de fase son opcionales pero muy recomendables para viviendas de nueva construcción. Mientras los inspectores municipales verifican el cumplimiento del código, un inspector privado trabaja únicamente para el comprador, identificando problemas que podrían afectar la calidad, la seguridad o el desempeño a largo plazo.
