El inversor inmobiliario Mike Zuber no comprará cualquier propiedad. Está buscando viviendas unifamiliares con tres o cuatro dormitorios en un código postal particular en Fresno.
Estas son sólo algunas de las especificaciones que componen su «caja de compra»: el conjunto de criterios, desde la ubicación hasta el tipo de propiedad y las condiciones, que definen su inversión ideal.
Zuber, que vive en el Área de la Bahía, comenzó a definir su concepto de compra a principios de la década de 2000, cuando compró su primera propiedad de inversión en Fresno. Desde entonces, ha escalado a más de 100 unidades de alquiler con flujo de efectivo, lo que le permitió a él y a su esposa renunciar a sus trabajos.
Los inversores con sede en Florida, Ted y Jamie Garber, propietarios de 15 propiedades que generan seis cifras en ingresos por alquiler, también han tenido éxito en la definición de una caja de compra.
Si se apegan a sus criterios (propiedades infravaloradas cerca de su casa en el condado de Brevard que pueden mejorar con renovaciones ligeras), dijeron que esencialmente pueden garantizar un flujo de caja positivo.
Business Insider verificó las afirmaciones de propiedad de propiedad realizadas por cada inversor.
Estableciendo su ‘caja de compra’
La estrategia de la caja de compra es particularmente útil para los inversores novatos que buscan poner un pie en la puerta.
«La mayoría de los nuevos inversores están por todas partes», dijo Zuber. «El primer paso que debe dar cualquier inversionista nuevo es concentrarse. Si va a ser un inversionista de compra y retención en una nueva área, obtenga una caja de compra y hágala muy enfocada».
Para establecer su caja de compra, comience conduciendo o caminando por varios vecindarios, yendo a jornadas de puertas abiertas y mirando listados de alquileres.
Antes de invertir en un área en particular, conviene analizar sus planes de infraestructura, crecimiento del empleo y crecimiento comunitario. ¿Existe un plan para implementar nuevas aceras? ¿Habrá un tren ligero en los próximos años? Ese tipo de planes podrían aumentar el valor de su casa con el tiempo. Las principales ciudades y condados suelen tener planes estratégicos que describen sus objetivos de crecimiento a 10 años y que puede consultar en línea.
Su cuadro de compra no es sólo el área específica que está definiendo, sino también el tipo de propiedad. ¿Quieres adquirir viviendas unifamiliares o plurifamiliares? ¿Un apartamento o un condominio? ¿Un apartamento de dos o cuatro dormitorios?
«Ser un poco más riguroso al respecto realmente puede generar dividendos», dijo el inversionista financieramente independiente Grant Sabatier, quien utilizó la estrategia de la caja de compra al comprar su propiedad más reciente en la ciudad de Nueva York.
«Eso es lo que hice: me enfoqué con láser en un radio de cinco cuadras por cuatro cuadras durante un período de seis meses y luego supe inmediatamente cuándo había un trato que era perfecto según mis criterios».
Miró listados todos los días durante meses para conocer los precios promedio de las viviendas y los días promedio en el mercado.
Al monitorear constantemente los listados en sitios como Realtor.com, Zillow y Redfin, «se pueden comprender con bastante rapidez las tendencias y la demanda, y luego reconocer si algo está cambiando», agregó. «Es como, ‘Oh, espera, estos apartamentos de dos habitaciones iban por esto y ahora no. Ahora simplemente están sentados. ¿Podría ser esta mi oportunidad?'»
Zuber recomienda examinar los listados durante unos meses antes de lanzarse a cualquier cosa.
«Cuanto más conozca su casilla de compra, mayores serán sus posibilidades de encontrar una buena oferta», afirmó. «No se puede ser casual. Tiene que tener un propósito y ser intencional».
Es necesario comprender cómo es una «oferta promedio» en su mercado, porque sólo una vez que comprenda el promedio podrá identificar una gran oferta.
La métrica que prefiere analizar es la rentabilidad efectivo sobre efectivo. Este es esencialmente el rendimiento anual que obtiene el inversor sobre una propiedad en relación con la cantidad gastada en la propiedad durante el año. Compara el dinero que ingresa con el dinero que obtiene y es una forma sencilla de medir la rentabilidad.
Para calcular el rendimiento de efectivo sobre efectivo, tome su flujo de efectivo neto anual estimado (esto será su ingreso de alquiler menos su hipoteca y otros gastos de mantenimiento) y divídalo por la cantidad de efectivo que planea invertir en la propiedad ese año (este podría ser su pago inicial o el precio de compra de la casa si la compró en efectivo).
«En mi opinión, no se puede redactar una oferta hasta que se haya aprendido lo que es la media», afirma Zuber. «Porque una vez que conoce el promedio (digamos que es 5%), puede sentirse seguro al escribir ofertas que produzcan un 7%, un 8% o un 9% de efectivo sobre efectivo. La magia de este negocio es simplemente obtener un rendimiento superior al promedio».
