¿Es el valor líquido de la vivienda la solución a una deuda récord?

A veces, dos cosas aparentemente incongruentes pueden ser ciertas al mismo tiempo. Por ejemplo, es cierto que los propietarios de viviendas estadounidenses han acumulado una cantidad extraordinaria de valor líquido de sus viviendas en estos días: aproximadamente 34,5 billones de dólares. Y según el informe más reciente sobre el valor líquido de la vivienda de ATTOM, más del 47 por ciento de los propietarios son “ricos en capital”, lo que significa que sus casas valen al menos el doble de lo que todavía deben en su hipoteca.

Al mismo tiempo, también es cierto que los consumidores estadounidenses han acumulado una cantidad récord de deuda: 18,4 billones de dólares al final del segundo trimestre de 2025, según un informe del Banco de la Reserva Federal de Nueva York. Los saldos de préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes y tarjetas de crédito están todos en o cerca de niveles históricamente altos, incluso cuando las tasas de interés han aumentado, lo que hace que pagar esa deuda sea mucho más costoso.

Lógicamente, una población con una cantidad récord de capital podría recurrir a esos fondos para pagar esa cantidad récord de deuda.

Lo que es más preocupante, el mismo informe señala que las tasas de morosidad en los pagos de créditos al consumo han aumentado en nueve de los últimos 10 trimestres, y los morosidad grave (préstamos cuyos pagos tienen 90 días o más de atraso) están creciendo rápidamente.

Lógicamente, parecería que una población con una cantidad récord de capital podría aprovechar algunos de esos fondos, si puede, para pagar esta cantidad récord de deuda. Sobre todo porque los tipos hipotecarios han bajado recientemente al bajo rango del 6 por ciento, mientras que el tipo de interés medio de una tarjeta de crédito supera el 20 por ciento. ¿Pero es realmente esa la mejor solución?

Formas tradicionales de acceder al valor líquido de la vivienda

Históricamente, los propietarios han aprovechado el valor líquido de la vivienda por diversas razones: realizar mejoras en la vivienda, financiar la educación superior, invertir en una segunda vivienda y pagar deudas de mayor precio. Las dos formas más comunes de aprovechar este capital han sido los préstamos sobre el valor de la vivienda y las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC).

Estos productos suenan muy similares y, en cierto modo, lo son. Pero existen algunas diferencias fundamentales e importantes entre los dos. Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor:

• A préstamo sobre el valor líquido de la vivienda es «una cantidad específica de dinero prestada contra el valor líquido de su vivienda». Estos préstamos son relativamente sencillos en el sentido de que los prestatarios reciben sus fondos en una suma global y los reembolsan mensualmente, generalmente a una tasa de interés fija.

• A HELOCpor otro lado, «es una línea de crédito, como una tarjeta de crédito, excepto que usted pide un préstamo sobre el valor líquido de su vivienda». Tiene un límite en la cantidad de dinero que se puede pedir prestado y, a medida que el prestatario realiza pagos contra lo que ha utilizado, la cantidad de crédito disponible se repone. Los pagos mensuales varían según la tasa de interés (normalmente ajustable, pero pueden ser fijas) y el saldo pendiente.

Si ya tiene una hipoteca sobre su casa, ambos productos se considerarían segundas hipotecas que tendría que pagar además de la primera. La popularidad de las HELOC en particular está aumentando: la Reserva Federal de Nueva York informa que los préstamos HELOC han aumentado durante 13 trimestres consecutivos, y el saldo total de estas líneas de crédito alcanzó los 411 mil millones de dólares a fines del segundo trimestre de 2025.

Lo que tienen en común los préstamos sobre el valor de la vivienda y los HELOC es que aumentan la carga de deuda del prestatario y requieren pagos mensuales adicionales. Pero a veces (como en el caso de la consolidación de deuda) la producción de efectivo mensual de un prestatario puede rechazar incluso con este pago adicional, porque las tasas de interés de estos préstamos son probablemente más bajas que las tasas de las tarjetas de crédito y otras deudas con altas tasas de interés. Los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda también suelen amortizarse en un período de tiempo mucho más largo, normalmente unos 15 años, lo que reduce el monto del pago mensual.

Un nuevo enfoque: productos de acciones compartidas

Además de los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda y los HELOC, ahora existe una opción relativamente nueva para los propietarios con al menos entre un 20 y un 30 por ciento del valor líquido de sus viviendas: las inversiones sobre el valor líquido de la vivienda (HEI), también conocidas como “productos de valor compartido”. Estos productos ofrecen a los propietarios la oportunidad de obtener acceso inmediato a los fondos que han invertido en el valor líquido de la vivienda, sin tener que solicitar un préstamo, a cambio de una participación en el valor futuro de su vivienda.

Jim Riccitelli, director ejecutivo de la empresa de participación accionaria Unlock Technologies, explica las diferencias de esta manera: «Los préstamos sobre acciones y los HELOC se basan en mecanismos de deuda, lo que significa saldos de capital, pagos mensuales, tasas de interés y amortización. Se suscriben en función del crédito y los ingresos. Los productos HEI son basado en acciones — a cambio de una suma global de dinero por adelantado, el propietario da al inversor el derecho a compartir parte del valor de la vivienda en el futuro.»

Los prestatarios utilizan este producto como una forma de recuperar su puntaje crediticio.

-Jim Riccitelli
Director ejecutivo, tecnologías de desbloqueo

Según Riccitelli, los productos de participación en el capital no requieren pagos mensuales por parte del prestatario, normalmente tienen plazos que oscilan entre 10 y 30 años y, en muchos casos, vienen con un límite en la cantidad de dinero que el propietario paga al final del plazo. Dado que los productos HEI se basan en el capital en lugar de la suscripción tradicional, que depende en gran medida del puntaje crediticio y el historial de pagos del prestatario, han encontrado una adopción temprana entre los prestatarios que han experimentado dificultades financieras temporales y se han vuelto morosos en sus hipotecas, lo que a menudo los hace no elegibles para un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC.

«Estos prestatarios utilizan este producto como una forma de recuperar su puntaje crediticio», dice. «Cuando lo hacen, se vuelven elegibles para un préstamo hipotecario, luego obtienen el préstamo hipotecario para comprarnos y ahora están de nuevo en el camino correcto».

Sin embargo, los productos de acciones compartidas no están regulados actualmente y la CFPB recomienda precaución (y una revisión exhaustiva de los términos del contrato) antes de celebrar un acuerdo. Algunos de los riesgos potenciales: los montos de reembolso pueden ser mayores de lo esperado; es posible que un propietario deba vender su casa al final del plazo si no tiene el efectivo necesario para cumplir con los términos de HEI; y los pagos vencen incluso si la casa realmente ha sido perdido valor a lo largo del tiempo.

En pocas palabras: lea la letra pequeña

Nunca ha habido más opciones disponibles para los propietarios de viviendas que podrían beneficiarse del aprovechamiento de su capital que las que tenemos hoy. Sin embargo, existen ventajas y desventajas al utilizar cualquiera de estos productos. Tenga en cuenta que todos ellos significan reducir la cantidad de efectivo que usted, como propietario, finalmente se llevará con la venta de su casa (a menudo una parte importante de los planes de jubilación o una forma de transmitir riqueza intergeneracional), por lo que es importante proceder con cautela e investigar de antemano.