Control de llave
La amortización del préstamo hipotecario se refiere a cómo reembolsa el saldo de su hipoteca durante el plazo del préstamo.
Al comienzo del plazo de su préstamo, más de su pago se destina a intereses, pero esto se revierte más cerca del final del plazo.
Puede usar su programa de amortización para encontrar la mejor estrategia de reembolso para sus necesidades.
¿Qué es la amortización hipotecaria?
La amortización hipotecaria describe el proceso por el cual un prestatario realiza pagos a plazos para un saldo de préstamo durante un período establecido. Estos pagos se dividen entre el principal, o el monto prestado, y los intereses, o lo que el prestamista cobra para pedir prestados los fondos.
Cuanto más tiempo sea el período de amortización del préstamo, menor será su pago mensual. Esto se debe a que cuanto más tiempo tenga para pagar un saldo, menos le costará cada mes.
Sin embargo, la desventaja de un período de amortización más largo es que gastará más dinero en intereses. Además, debido a que los pagos de intereses se cargan con una hipoteca más larga, lleva más tiempo reducir el capital y construir capital en su hogar, un factor a considerar cuándo Comparando sus opciones de préstamo.
Término del préstamo versus amortización del préstamo
El plazo de un préstamo y el período de amortización de un préstamo son similares, pero describen cosas diferentes. El plazo del préstamo describe la cantidad de tiempo que tiene que pagar un préstamo, mientras que un programa de amortización describe la composición de cada pago. Las hipotecas a menudo tienen un plazo de 30 años y un programa de amortización de 30 años, pero ese no es siempre el caso.
Cómo funciona la amortización con hipotecas de tasa fija
Con un hipoteca de tasa fijalos pagos mensuales de principios e intereses siguen siendo los mismos durante el plazo del préstamo. Sin embargo, cada vez que realiza un pago, el monto del pago que va al principal difiere del monto que se aplica a los intereses, y este saldo cambia un poco con cada pago.
«A medida que su préstamo madura, puede esperar que un mayor porcentaje de su pago se destine al director, con un porcentaje más bajo que se interesa», dice Nishank Khanna, ex director de marketing de Clarify Capital en la ciudad de Nueva York.
Cómo funciona la amortización con hipotecas de tasa ajustable
Por otro lado, un Hipoteca de tasa ajustable (ARM) Viene con una tasa de interés fija durante un período inicial, generalmente entre tres y 10 años. Después de eso, su tarifa y, por lo tanto, su pago mensual de la hipoteca – Cambiará cada seis o 12 meses, dependiendo del tipo de brazo que tenga.
Al igual que las hipotecas de tasa fija, al principio pagará una parte mayor hacia el interés. Con el tiempo, esto cambiará, por lo que más de su pago se destina al principal del préstamo.
Términos clave de amortización de la hipoteca
- Horario de amortización
Un programa de amortización de la hipoteca es una lista de todas las cuotas de pago y sus respectivas fechas, más fácilmente realizadas con una calculadora de amortización. Puede encontrar su programa de amortización de hipotecas iniciando sesión en el portal o sitio web de su prestamista y accediendo a la información de su préstamo en línea. En algunos casos, es posible que deba comunicarse con su prestamista para solicitarlo.
¿Cómo se calcula la amortización de la hipoteca?
Bankrate calculadora de amortización puede ayudarlo a comprender cómo sus pagos se rompen durante la vida útil de su hipoteca. Para usar la calculadora, deberá ingresar algunos detalles sobre su hipoteca, incluida:
- Monto del préstamo principal
- Plazo de préstamo (como 30 años)
- Fecha de inicio del préstamo
- Tasa de interés
- La cantidad y frecuencia de pagos adicionales, si corresponde
Con esta información, la calculadora puede decirle cuánto capital e intereses pagará en un pago mensual dado y cuánto capital e intereses habrá pagado en una fecha específica.
Ejemplo de programación de amortización de hipotecas
Supongamos que sacaste un Hipoteca de tasa fija a 30 años por $ 400,000 al 6.7 por ciento. En esos términos, el pago mensual de su hipoteca, incluido el capital e intereses, sería de aproximadamente $ 2,581, y el interés total durante 30 años sería de $ 529,200.
Así es como se vería el programa de amortización de su préstamo en el primer año del plazo del préstamo:
| Año | Mes | Pago | Principal | Interés | Balance | Interés total | Director total |
| 2025 | Febrero | $ 2,581 | $ 347.78 | $ 2,233.33 | $ 399,652.22 | $ 2,233.33 | $ 347.78 |
| 2025 | Marzo | $ 2,581 | $ 349.72 | $ 2,231.39 | $ 399,302.50 | $ 4,464.72 | $ 697.50 |
| 2025 | Abril | $ 2,581 | $ 351.67 | $ 2,229.44 | $ 398,950.83 | $ 6,694.16 | $ 1,049.17 |
| 2025 | Puede | $ 2,581 | $ 353.64 | $ 2,227.48 | $ 398,597.19 | $ 8,921.64 | $ 1,402.81 |
| 2025 | Junio | $ 2,581 | $ 355.61 | $ 2,225.50 | $ 398,241.58 | $ 11,147.14 | $ 1,758.42 |
| 2025 | Julio | $ 2,581 | $ 357.60 | $ 2,223.52 | $ 397,883.98 | $ 13,370.66 | $ 2,116.02 |
| 2025 | Agosto | $ 2,581 | $ 359.59 | $ 2,221.52 | $ 397,524.39 | $ 15,592.18 | $ 2,475.61 |
| 2025 | Septiembre | $ 2,581 | $ 361.60 | $ 2,219.51 | $ 397,162.79 | $ 17,811.69 | $ 2,837.21 |
| 2025 | Octubre | $ 2,581 | $ 363.62 | $ 2,217.49 | $ 396,799.17 | $ 20,029.18 | $ 3,200.83 |
| 2025 | Noviembre | $ 2,581 | $ 365.65 | $ 2,215.46 | $ 396,433.52 | $ 22,244.64 | $ 3,566.48 |
| 2025 | Diciembre | $ 2,581 | $ 367.69 | $ 2,213.42 | $ 396,065.83 | $ 24,458.06 | $ 3,934.17 |
Así es como se vería su horario de amortización en el último año:
| Año | Mes | Pago | Principal | Interés | Balance | Interés total | Director total |
| 2054 | Enero | $ 2,581 | $ 2,400.89 | $ 180.22 | $ 29,877.95 | $ 528,104.9 | $ 370,122.05 |
| 2054 | Febrero | $ 2,581 | $ 2,414.29 | $ 166.82 | $ 27,463.66 | $ 528,271.72 | $ 372,536.34 |
| 2054 | Marzo | $ 2,581 | $ 2,427.77 | $ 153.34 | $ 25,035.89 | $ 528,425.06 | $ 374,964.11 |
| 2054 | Abril | $ 2,581 | $ 2,441.33 | $ 139.78 | $ 22,594.56 | $ 528,564.84 | $ 377,405.44 |
| 2054 | Puede | $ 2,581 | $ 2,454.96 | $ 126.15 | $ 20,139.60 | $ 528,690.99 | $ 379,860.40 |
| 2054 | Junio | $ 2,581 | $ 2,468.67 | $ 112.45 | $ 17,670.94 | $ 528,803.44 | $ 382,329.06 |
| 2054 | Julio | $ 2,581 | $ 2,482.45 | $ 98.66 | $ 15,188.49 | $ 528,902.10 | $ 384,811.51 |
| 2054 | Agosto | $ 2,581 | $ 2,496.31 | $ 84.80 | $ 12,692.18 | $ 528,986.91 | $ 387,307.82 |
| 2054 | Septiembre | $ 2,581 | $ 2,510.25 | $ 70.86 | $ 10,181.93 | $ 529,057.77 | $ 389,818.07 |
| 2055 | Octubre | $ 2,581 | $ 2,524.26 | $ 56.85 | $ 7,657.67 | $ 529,114.62 | $ 392,342.33 |
| 2054 | Noviembre | $ 2,581 | $ 2,538.36 | $ 42.76 | $ 5,119.31 | $ 529,157.37 | $ 394,880.69 |
| 2054 | Diciembre | $ 2,581 | $ 2,552.53 | $ 28.58 | $ 2,566.78 | $ 529,185.96 | $ 397,433.22 |
| 2055 | Enero | $ 2,581 | $ 2,566.78 | $ 14.33 | $ 0.00 | $ 529,200.29 | $ 400,000 |
Este ejemplo ilustra cómo el monto de su pago asignado al principal aumenta a medida que la hipoteca se mueve hacia el vencimiento, mientras que el monto aplicado a los intereses disminuye.
Los horarios de amortización, y cómo se distribuye el pago a los intereses y al capital, pueden variar según factores como cuánto está tomando prestado y su pago inicial, la duración del plazo del préstamo y otras condiciones. El uso de la calculadora de Bankrate puede ayudarlo a ver cuáles serán los resultados para diferentes escenarios.
¿Qué deben saber los prestatarios sobre la amortización hipotecaria hoy?
Cuando se trata de una hipoteca, la mayoría de los compradores eligen un préstamo de 30 años sin pensar mucho en ello. Pero hay casos en que el plazo de préstamo predeterminado y el cronograma de amortización pueden no ser el mejor ajuste, especialmente si está haciendo un pago inicial bajo y no planea permanecer en el hogar por mucho tiempo.
«Digamos, por ejemplo, compró una casa de inicio con la intención de vivir en ella durante solo cinco años antes de actualizar a una casa más grande», dice Khanna. «Espere obtener ganancias cuando venda, pero descubre que debe más que el valor de la casa. Eso se debe a su horario de amortización elegido y una ligera depreciación (en el) valor de la casa. En este escenario, optó por una hipoteca de 30 años por una hipoteca de 30 años Préstamo a 15 añosy la mayoría de sus pagos se destinaron a intereses en lugar del saldo principal «.
Comprender su horario de amortización también puede ayudarlo a elegir una estrategia para Pagado por contrarramo de su hipoteca. Si puede permitirse hacer Pagos adicionales en su hipotecareducirá su saldo de capital más rápidamente y reducirá la cantidad de intereses que paga en su préstamo.
Por ejemplo, supongamos que tiene un préstamo de $ 200,000 y 30 años con una tasa de interés del 6.5 por ciento. Al realizar un pago adicional de $ 100 cada mes, ahorraría $ 55,944 en intereses durante la vida útil de su hipoteca. También pagaría su préstamo cinco años y siete meses antes que si no realizara el pago adicional.
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