A medida que el proyecto de ley de viviendas (Escocia) se acerca a su etapa final en el Parlamento escocés, Escocia se encuentra en una coyuntura crítica para dar forma al futuro de su sector privado alquilado (PRS). El centro de este proyecto de ley es la introducción de medidas de control de alquileres, que han desencadenado el debate polarizador.
Con demasiada frecuencia, este debate se enmarca como propietarios versus inquilinos, pero una visión tan binaria simplifica demasiado un problema complejo. El verdadero desafío radica en desarrollar un sistema de control de alquileres que garantice una vivienda asequible para los inquilinos, al tiempo que alienta a los propietarios a invertir y permanecer activos en el mercado.
Un cambio pragmático en la política
Las declaraciones recientes del Secretario del Gabinete para Vivienda sugieren que el Gobierno está adoptando un enfoque pragmático y proporcionado. Existe una creciente conciencia de que los límites de alquiler rígidos, si están mal diseñados, corren el riesgo de sacar a los propietarios del mercado, particularmente aquellos con solo una o dos propiedades que ya operan con márgenes delgados. Una preocupación clave es que, sin incentivos adecuados, los propietarios pueden optar por vender sus propiedades, reduciendo el stock general de alquiler y empeorando inadvertidamente la crisis de la vivienda.
La indicación del Secretario del Gabinete de que las propiedades de alquiler de mercado medio (MMR) y Build to Rent (BTR) pueden estar exentos de los controles de alquiler futuros es un desarrollo prometedor. Estos sectores dependen de modelos de inversión a largo plazo, donde la previsibilidad en torno a los rendimientos es esencial. Sin tales exenciones, los nuevos desarrollos podrían detenerse, e incluso las acciones de alquiler existentes podrían volverse financieramente inviables.
Los propietarios son esenciales, especialmente los pequeños
Los propietarios privados de Escocia proporcionan hogares para más de 350,000 hogares, desempeñando un papel vital en la satisfacción de la demanda de viviendas. Sin embargo, existe evidencia creciente de que los propietarios a pequeña escala están dejando el sector, citando regulación excesiva, incertidumbre y costos inmanejables. Estas no son grandes empresas inmobiliarias, pero a menudo las personas dependen de los ingresos por alquiler para apoyar las pensiones o los ahorros.
Este éxodo es especialmente preocupante en las zonas rurales y suburbanas, donde estos propietarios constituyen la mayoría del suministro de viviendas de alquiler. Si continúan retirándose, el mercado de alquiler podría reducirse, lo que lleva a alquileres más altos y menos opciones para los inquilinos.
Controles de alquiler: objetivos que valen la pena, pero arriesgado si están mal aplicados
El objetivo principal del control de la renta es proteger a los inquilinos de aumentos de alquileres rápidos e inacordes, proporcionando estabilidad y reduciendo el riesgo de personas sin hogar. Si bien este objetivo es encomiable, los ejemplos internacionales, desde Berlín hasta Nueva York hasta Estocolmo, evitan los riesgos del control de alquileres mal implementado. En estas ciudades, las políticas destinadas a mejorar la asequibilidad a menudo fracasaron, lo que lleva a una reducción de la suministro de viviendas, la disminución de la inversión y, en última instancia, las rentas más altas.
Escocia debe evitar cometer los mismos errores diseñando un sistema de control de alquileres que sea flexible, realista y que responda a las condiciones del mercado.
Una espiral peligrosa: atrasos, desalojos y estándares en declive
Si los propietarios no pueden aumentar los alquileres, incluso modestamente, para mantenerse al día con la inflación, cubrir los costos de mantenimiento o recuperar inversiones en actualizaciones, pueden reducir las reparaciones, vender sus propiedades o incluso caer en atrasos hipotecarios. En tales casos, los inquilinos enfrentan la doble amenaza de malas condiciones de vivienda y mayores desalojos.
Un sistema de control de alquileres que ignora las realidades económicas corre el riesgo de crear un escenario de pérdida de pérdida: los inquilinos no pueden permitirse el aumento de las rentas y caer en atrasos, mientras que los propietarios luchan por cubrir los costos y se ven obligados a salir del mercado. Para los controles de alquiler para tener éxito, deben ser económicamente viables para todas las partes involucradas.
Fomentar la inversión responsable
En un movimiento positivo, el reciente anuncio del Secretario del Gabinete de que la factura de la vivienda puede incluir disposiciones para permitir aumentos de alquiler por encima de la capitalización en ciertos casos justificados. Estos incluyen situaciones en las que los propietarios han mantenido históricamente los alquileres bajos o han realizado inversiones sustanciales en mejoras en la propiedad.
Este enfoque es crucial. No todos los aumentos de alquiler son explotadores, algunos son necesarios para garantizar una vivienda segura, moderna y eficiente en energía. Sin la capacidad de recuperar tales inversiones, los propietarios no tendrán incentivos para mantener o mejorar sus propiedades. Con el tiempo, esto conduciría a una disminución en la calidad de la vivienda, derrotando el propósito de las protecciones de los inquilinos. Este principio también es cierto en el contexto de alquileres en el sector de la vivienda social.
Al ofrecer flexibilidad medida, el gobierno está dando un paso sensato para alinear los intereses de los propietarios e inquilinos.
La importancia de la regulación proporcional
Para que los controles de alquiler sean sostenibles, la regulación debe lograr el equilibrio correcto. Los inquilinos necesitan protección contra aumentos de alquiler repentinos e inasequibles, pero los propietarios necesitan confianza de que pueden administrar sus costos, planificar para el futuro y obtener un rendimiento justo.
Si la regulación se vuelve demasiado rígida o punitiva, corre el riesgo de sacar a los propietarios fuera del mercado, lo que a su vez puede reducir el suministro y aumentar los alquileres para los inquilinos restantes. La solución radica en una regulación proporcional a medida que reconoce diferentes perfiles de propietarios, presiones de vivienda regional y la importancia de mantener la calidad de la vivienda.
Pasando la mentalidad de los «propietarios vs inquilinos»
Quizás el mensaje más importante es que este no es un juego de suma cero. Los desafíos de vivienda de Escocia no se resolverán vilipendiando a los propietarios o pintando a los inquilinos como víctimas indefensas. La mayoría de los propietarios no son ganaderos; Son individuos que navegan por el aumento de los costos y las regulaciones complejas. Del mismo modo, la mayoría de los inquilinos simplemente buscan casas asequibles, seguras y de calidad.
Un camino productivo a seguir requiere colaboración, no confrontación. Los formuladores de políticas deben comprometerse con ambas partes, escuchar preocupaciones y diseñar reglas que fomenten un mercado de alquiler saludable y sostenible.
Aprender de los demás, liderando con un modelo escocés
Escocia ahora tiene una oportunidad única para aprender de los ejemplos globales y evitar las dificultades de los controles de alquiler demasiado agresivos. La clave es construir un modelo distintivamente escocés, uno que equilibre la protección del inquilino con la viabilidad del propietario y se centre en los resultados a largo plazo en lugar de las victorias políticas a corto plazo.
El compromiso del secretario del gabinete con una consulta continua con los propietarios, inquilinos, inversores y autoridades locales es alentador. Este tipo de enfoque inclusivo basado en la evidencia es esencial si el nuevo sistema de control de alquileres debe ser confiable, efectivo y sostenible.
Una oportunidad para hacerlo bien
El proyecto de ley de viviendas (Escocia) tiene el potencial de remodelar el sector privado alquilado de Escocia para mejor. Pero para los controles de alquiler para tener éxito, deben ser flexibles, proporcionales y diseñados en asociación con las partes interesadas. Hacerlo bien significa proteger a los inquilinos de viviendas inasequibles al tiempo que mantiene a los propietarios en el mercado e invertido en sus propiedades.
Tal vez Escocia puede liderar el camino con los controles de alquiler que realmente funcionan, pero solo si la política es justa, funcional y basada en la responsabilidad compartida, no en la división.
