En un correo electrónico al CEO de MPT, Edward Aldag, un alto ejecutivo de The Trust dijo que habló con Prospect y creía que querían que Leonard Green «tomara su dinero y se fuera» y que MPT no imponga restricciones a la compañía, para que pudiera «limpiar su balance», lo que confirmó el ejecutivo.
Aldag y otros altos ejecutivos no respondieron a las preguntas de OCCRP.
Al igual que el acuerdo de mayordomo, la venta de prospectos puso a MPT en el asiento del conductor, haciendo que Prospect dependa en gran medida de su nuevo propietario, y el mayor titular de la deuda.
«Si MPT hubiera pagado un precio que tenía más sentido para una perspectiva angustiada e insolvente, casi por definición, todos los valores atribuidos habrían sido más bajos», dijo Simone, quien compartió públicamente el análisis del acuerdo en ese momento. «Nuestra opinión era que MPT Management quería tres cosas principalmente: diluir su exposición a un administrador falla, parecer que se les paga alquileres más altos y apuntalar sus acciones con un crecimiento de las ganancias artificiales».
Y con el trato hicieron exactamente eso, muestran los documentos. Pero como con el mayordomo, los problemas llegarían rápido. La perspectiva también estaba a punto de entrar en una espiral de muerte
Un préstamo tranquilo de $ 100 millones
Cuando MPT se convirtió en su propietario, Prospect ya estaba en mal estado de años bajo la gerencia de Leonard Green. Además de su deuda, casi todos los hospitales de Prospect se clasificaron entre los peores en los EE. UU. Para la calidad de la atención, según los Centros de Servicios de Medicare y Medicaid (CMS), la agencia gubernamental que brinda cobertura de atención médica a más de 160 millones de estadounidenses en Medicaid y Medicare. «Todos menos uno de los hospitales (de Prospect) se clasificaron en el 17 por ciento inferior del ranking de calidad de atención de CMS» en 2020, según el informe de Grassley.
Mientras tanto, MPT estaba cosechando recompensas significativas de sus acuerdos. Steward y Prospect representaron dos de sus tres principales fuentes de ingresos. Entre 2016 y 2022, el precio de sus acciones se duplicó con creces, alcanzando un máximo histórico de más de $ 24 por acción en enero de 2022. Durante el mismo período, la gerencia de la compañía emitió un estimado de $ 3.2 mil millones en dividendos para sí mismo y sus accionistas.
Pero la práctica de MPT de prestar grandes cantidades de deuda a compañías arriesgadas estaba comenzando a alcanzarlo. Para entonces, el 72 por ciento de sus tenencias eran hospitales de cuidados agudos generales como los administrados por Steward y Prospect. Esos hospitales se parecían cada vez más a los activos financieros inflados de alto riesgo apuntalados por el efectivo de MPT, en lugar de fuentes de alquiler sólidas. Las propias revelaciones de MPT a la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) muestran que incluso en el año de su precio máximo de acciones, la compañía estaba perdiendo mucho dinero.
Para 2022, Prospect era insolvente. A pesar de la entrada de efectivo después del acuerdo de MPT, los informes anuales a partir de 2019 muestran que la empresa tuvo cientos de millones en facturas no remuneradas para proveedores, personal y impuestos y capital de capital negativo. Sus pasivos totales excedieron sus activos en más del 75 por ciento. A mediados de 2022, Prospect comenzó a diferir los pagos de alquiler, y la bancarrota parecía una posibilidad real.
Pero en lugar de que la perspectiva se enfrente a la bancarrota, MPT se movió para apoyar a su inquilino con un préstamo de $ 100 millones.
Un documento oficial de escritura de propiedad presentado en el Condado de Orange, California, muestra que MPT prestó $ 100 millones a Prospect en dos avances en mayo de 2022. Solo unos meses después, en una llamada de ganancias de agosto de 2022, el CFO Steven Hamner negó públicamente cualquier plan para prestar dinero a Prospect. No mencionó que la compañía ya había proporcionado un préstamo significativo. El llamado préstamo «hipotecario» se reveló solo unos días después en un formulario de divulgación financiera trimestral presentada ante la SEC. La escritura del Condado de Orange, que fue firmada por Hamner, demostró que lo había confirmado personalmente.
Los $ 100 millones fueron prestados como hipoteca al Centro Médico Regional Foothill, una de las instalaciones de Prospect en el sur de California. Según documentos internos, eso llevó el monto total de préstamos hipotecarios en esa sola pieza de bienes raíces a $ 151 millones. Esta gran cifra eclipsó que el prospecto de $ 15 millones había pagado por la instalación y sus operaciones, en 2014.
La discrepancia es aún más evidente hoy. Los datos de bancarrota de Prospect muestran que los bienes inmuebles y las operaciones de Foothill se vendieron recientemente al proveedor de salud estadounidense Astrana Health por solo $ 18.6 millones, una transacción que resalta la medida en que MPT infló artificialmente los valores de sus propiedades.
Los hospitales de Pensilvania
Las comunicaciones internas de MPT mostraron que los ejecutivos de la compañía eran plenamente conscientes de que pagaban demasiado para bienes raíces.
Como parte del acuerdo de venta de salto 2019, MPT compró cuatro propiedades médicas Prospect en Pensilvania por $ 420 millones, un precio que golpeó a los expertos tan seriamente. Las mismas cuatro propiedades se habían comprado por solo $ 153 millones tres años antes.
Los documentos filtrados muestran que un reportero de Wall Street Journal cuestionó a MPT sobre por qué valoraba a los hospitales en Triple, la perspectiva de precios les había pagado en 2016. La pregunta llevó a una discusión detrás de escena entre los gerentes de MPT.
En un correo electrónico a Hammer y Aldag, un asesor principal de Aldag escribió: «La transacción fue una transacción de financiamiento de ventas-arrendamiento y el sector inmobiliario es garantía. La cifra en dólares no es una indicación del valor de esa garantía de bienes inmuebles».
La declaración esencialmente reconoció que la valoración de MPTS no se basaba en los valores del mercado. En otro correo electrónico, el asesor abogó por no discutir públicamente las valoraciones inmobiliarias, diciendo que MPT «ciertamente no puede decir que la cifra en dólares no es una indicación del valor de re (bienes raíces)».
Juego final
Golpeados por alquileres insostenibles, los hospitales de Pensilvania pronto tuvieron problemas. Para 2022, MPT bajó su valor en libros de $ 420 millones a $ 250 millones y cogió $ 112 millones en alquiler vencido. Mientras tanto, las preguntas de los medios y los analistas sobre las valoraciones del hospital de Pensilvania y el creciente escrutinio de mayordomo generaban serias preocupaciones sobre la calidad de las ganancias de MPT.
MPT creía que necesitaba un nuevo activo para reemplazar el valor rápido de los cuatro hospitales. Contrató a Barclays para evaluar si uno de los negocios de valor de valor afiliados de Prospect, Prospect Health Plan (PHP), podría desempeñar ese papel. Prospect, ahora profundamente en deuda, acordó un acuerdo para dar PHP a MPT para compensar parte de su deuda.
Según una copia filtrada del informe de Barclays de abril de 2023, PHP podría usarse para «recuperar» $ 420 millones de los hospitales de Pensilvania con el tiempo si el negocio estaba bien administrado.
