Invertir en bienes raíces puede parecer un movimiento financiero inteligente, pero puede ser aún más inteligente compararlo con invertir en acciones antes de tomar grandes decisiones.
Bienes raíces versus acciones
La principal diferencia entre invertir en bienes raíces e invertir en acciones es que los bienes raíces implican comprar propiedades y alquilarlas o invertir en REIT (fideicomisos de inversión inmobiliaria), mientras que invertir en acciones implica comprar una pequeña porción de una empresa y esperar que esas acciones aumenten en el valor.
Si está tratando de elegir entre los dos, la buena noticia es que no tiene que: muchas personas hacen un poco de ambos. También es importante saber que puede comprar acciones en inversiones inmobiliarias sin los dolores de cabeza de comprar, administrar y vender propiedades.
Una alternativa a los bienes raíces tradicionales: REIT
¿No tienes ganas de voltear casas o construir un imperio de propiedades de alquiler? Afortunadamente, hay una opción más fácil: invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria o REIT.
Los REIT son empresas que poseen (y a menudo operan) bienes inmuebles productores de ingresos, como apartamentos, almacenes, oficinas, centros comerciales y hoteles. Los REIT más confiables tienen un historial sólido para pagar dividendos grandes y crecientes. Muchos corredores en línea ofrecen REIT y fondos mutuos de REIT y ETF de REIT, lo que significa que puede comprarlos en el mismo lugar donde puede comprar acciones.
Bienes inmuebles versus acciones: ¿Qué gana más dinero?
Hay muchas métricas que puede ver al averiguar si invertir en bienes raíces o acciones le hará más dinero. Si va a intentar responder a esa pregunta, debe decidir qué tipo de bienes raíces está comparando con qué acciones. El rendimiento promedio del mercado de valores, medido por el índice S&P 500, es de aproximadamente el 10% por año. Algunos años han aumentado, algunos años han caído, pero con el tiempo, si invirtió en un fondo de índice S&P 500, promediará aproximadamente un 10% menos la inflación.
De 1972 a 2019, REIT, en promedio, devolvió un rendimiento anual total del 11.8% en comparación con el 10.6% (0) del S&P. Eso no quiere decir que los REIT siempre funcionen mejor que el S&P 500. Cada inversión que realice debe examinarse de cerca y tener en cuenta con el resto de su cartera de inversiones. Y, si invirtió en un fondo de índice S&P 500 y un REIT, tendría más diversificación que si invirtiera en uno u otro.
Pros y contras de invertir en bienes raíces
Las inversiones inmobiliarias tradicionales se pueden dividir en dos categorías amplias: propiedades residenciales, como su hogar, propiedades de alquiler o casas para comprar, luego revender para obtener ganancias, y propiedades comerciales, como complejos de apartamentos, edificios de oficinas y centros comerciales.
Los pros
Invertir en bienes raíces es fácil de entender. Si bien el viaje de compra de viviendas puede ser complicado, los conceptos básicos son simples: comprar una propiedad, administrar el mantenimiento (e inquilinos, si posee propiedades adicionales más allá de su residencia) e intente revender por un valor más alto. Además, poseer un activo tangible puede hacerle sentir más control de su inversión que comprar astillas de propiedad en empresas a través de acciones.
Invertir con deuda es más seguro con los bienes raíces. También conocido como su «hipoteca», puede invertir en una nueva propiedad con un pago inicial del 20% o menos y financiar el resto del costo de la propiedad. Invertir en acciones con deuda, conocida como comercio de margen, es extremadamente arriesgado y estrictamente para comerciantes experimentados.
Las inversiones inmobiliarias pueden servir como cobertura contra la inflación. La propiedad de bienes raíces generalmente se considera un cobertura contra la inflación, ya que los valores de las viviendas y los alquileres generalmente aumentan con la inflación.
Puede haber ventajas fiscales para la propiedad. Los propietarios pueden calificar para una deducción de impuestos por intereses hipotecarios pagados hasta los primeros $ 750,000 en deuda hipotecaria. También hay exenciones fiscales cuando vende una residencia principal, como una exclusión que puede permitirle evitar impuestos sobre las ganancias de capital en los ingresos netos de $ 250,000 si está soltero (o $ 500,000 si está casado y presenta conjuntamente). Si posee y vende propiedades comerciales, puede evitar las ganancias de capital a través de un intercambio 1031 (si reinvierte los ingresos en un tipo de propiedad similar). Y las propiedades de inversión pueden ganar exenciones fiscales a través de la depreciación, o descartar el desgaste de la propiedad. Obtenga más información sobre exenciones fiscales relacionadas con la propiedad de vivienda en esta guía fiscal.
Los contras
Las inversiones inmobiliarias pueden ser más trabajo que las acciones. Si bien la propiedad de comprar es fácil de entender, eso no significa que el trabajo de mantener las propiedades, especialmente las propiedades de alquiler, sea fácil. Poseer propiedades requiere mucho más capital de sudor que la compra de acciones o inversiones de acciones como fondos mutuos.
Los bienes raíces son caros y altamente ilíquidos. Invertir en bienes raíces, incluso cuando se toma prestado efectivo, requiere una gran inversión inicial. Obtener su dinero de una inversión inmobiliaria a través de la reventa es mucho más difícil que la facilidad de apuntar y hacer clic en comprar y vender acciones.
Los bienes raíces tienen altos costos de transacción. Un vendedor puede esperar pagar costos de cierre significativos, lo que puede llevar entre un 6% a 10% de descuento en la parte superior del precio de venta. Es un recorte considerable en comparación con las acciones, especialmente ahora que la mayoría de los corredores no cobran tarifas por las operaciones de acciones.
Es difícil diversificar sus inversiones con bienes raíces. La ubicación es importante al invertir en bienes raíces. Las ventas pueden caer en un área, mientras que los valores explotan en otro. La diversificación de la compra de propiedades inmobiliarias por ubicación y tipo (una mezcla de residencial y comercial, por ejemplo) requiere bolsillos mucho más profundos que el inversor promedio.
El retorno de su inversión no es una cosa segura. Si bien los precios de las propiedades tienden a aumentar con el tiempo, siempre existe el riesgo de vender una propiedad con pérdidas: la crisis financiera de 2008 y la incertidumbre post-pandemia en el mercado inmobiliario son recordatorios de eso. Esto también es cierto para las acciones, por supuesto.
Pros y contras de invertir en acciones
La compra de acciones tiene ventajas importantes, y algunas desventajas importantes, para recordar antes de dar el paso.
Los pros
Las existencias son altamente líquidas. Si bien el efectivo de inversión se puede bloquear durante años en bienes raíces, la compra o venta de acciones de la compañía pública se puede realizar en el momento en que decida que es hora de actuar. A diferencia de los bienes raíces, también es más fácil conocer el valor de su inversión en cualquier momento.
Es más fácil diversificar su inversión en acciones. Pocas personas tienen el tiempo, y mucho menos el efectivo, para comprar suficientes propiedades inmobiliarias para cubrir una gama lo suficientemente amplia de ubicaciones o industrias para tener una verdadera diversificación. Con las acciones, es posible construir una amplia cartera de empresas e industrias a una fracción del tiempo y el costo de poseer una colección diversa de propiedades. Quizás la forma más fácil de obtener esa diversificación: comprar acciones en fondos mutuos, fondos índices o fondos cotizados en bolsa. Estos fondos compran acciones en una amplia franja de empresas, lo que puede dar a los inversores de fondos una diversificación instantánea.
Hay menos (si alguna) tarifas de transacción con acciones. Si bien deberá abrir una cuenta de corretaje para comprar y vender acciones, la guerra de precios entre los corredores de descuento ha reducido los costos de negociación de acciones a $ 0 en la mayoría de los casos. Muchos corredores también ofrecen una selección de fondos mutuos de tarifa sin transacción, fondos índices y ETF.
Puede aumentar su inversión en cuentas de jubilación con ventajas de impuestos. Comprar acciones a través de una cuenta de jubilación patrocinada por el empleador como una 401 (k) o a través de una cuenta de jubilación individual puede permitir que su inversión aumente los impuestos o incluso sin impuestos.
Los contras
Los precios de las acciones son mucho más volátiles que los bienes raíces. Los precios de las acciones pueden subir y bajar mucho más rápido que los precios inmobiliarios. Esa volatilidad puede ser el estómago a menos que tenga una visión larga de las acciones y los fondos que compra para su cartera, lo que significa que planea comprar y mantener a pesar de la volatilidad.
Las acciones de venta pueden resultar en un impuesto sobre ganancias de capital. Cuando vende sus acciones, es posible que deba pagar un impuesto sobre las ganancias de capital. Sin embargo, si ha mantenido las acciones durante más de un año, puede calificar para impuestos a una tasa más baja. Además, es posible que deba pagar impuestos sobre los dividendos de acciones que su cartera pagó durante el año. (Comprender más sobre los impuestos sobre las acciones).
Las acciones pueden desencadenar la toma de decisiones emocionales. Si bien puede comprar y vender acciones más fácilmente que las propiedades inmobiliarias, eso no significa que deba hacerlo. Cuando los mercados vacilan, los inversores a menudo venden cuando una estrategia de compra y retención generalmente produce mayores rendimientos. Los inversores deben tener una visión a largo plazo de todas las inversiones, incluida la construcción de una cartera de acciones.
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