¿Qué es un Heloc First-Lien y quién lo usa?

Está familiarizado con el HELOC (Línea de Crédito de Equidad en Home): una forma de usar su hogar como garantía para acceder a efectivo, casi como una tarjeta de crédito. ¿Pero te has encontrado con un Heloc de primer lienple?

Si bien han existido durante unos 20 años, son menos comunes y menos conocidos. Pero eso puede estar cambiando: «La demanda de Helocs de primer nivel es más fuerte que nunca porque los propietarios tienen una equidad más trampable que cualquier punto de la historia», dice Chad Smith, presidente y director de operaciones de Better Mortgage, que ofrece estas líneas de crédito de primer nivel.

Un Heloc First-Lien esencialmente fusiona una primera hipoteca regular con una línea de crédito, convirtiéndose en su préstamo principal para la propiedad. También conocida como una hipoteca abierta, no solo puede ser una fuente de fondos, sino también una herramienta de gestión de efectivo e incluso una forma de pagar por adelantado su hipoteca.

¿Cómo funciona un Heloc First Lien?

Un Heloc First-Lien funciona de manera similar a un Heloc tradicional: Toma prestado, usando su hogar para respaldar la deuda. Pero a diferencia de un HELOC convencional, que es una deuda separada de su hipoteca, un HELOC de primer nivel reemplaza su hipoteca, convirtiéndose en el préstamo principal en su propiedad. Eso hace una gran diferencia para los acreedores si no tiene el préstamo. Cuando se trata de reembolsos, los Helocs tradicionales se encuentran en la «segunda posición», detrás de su hipoteca principal. Por el contrario, un Heloc de primer lieno es reembolsado primero.

En términos de acceso a fondos, algunos Helocs de primer lieno tienen períodos de sorteo específicos, como sus homólogos de segundo lieno. Pero otros, también conocidos como «hipotecas todo en uno», le permiten aprovechar continuamente el capital en su hogar durante todo el período de 30 años. Y también, para pagar al HELOC a intervalos regulares y ventajosos.

Por lo general, funciona así: vincula una cuenta corriente a su Heloc First Lien. Cuando le pagan, una función de «barrido» aplica automáticamente su cheque a su saldo de HELOC. «Cuando piensas en un ciclo de un mes, todo el dinero entra, luego sacas el dinero para pagar sus facturas, y luego lo que sea sobrante, lo que no haya sacado de esos ingresos, todavía está allí», dice Anthony Rushing, gerente de ventas y especialista en First-Lien Heloc en First Savings Bank en Indiana.

A menos que ordene la cuenta que pague una cantidad específica cada mes, cualquier dinero que quede directamente para reducir su saldo principal. La mayoría de las veces, su cuenta corriente estará en cero o mostrará un saldo negativo. Eso no es nada de qué preocuparse. «Está construido en cierto modo para que atraiga el equilibrio en lo negativo, pero no se considera un sobregiro», dice Rushing. «No hay penalización. No hay tarifa. Es solo un reflejo de lo que gastaste. Esa noche, ve el saldo negativo en la cuenta corriente y extrae dinero del Heloc para reembolsar la corriente (cuenta) de regreso a cero».

Si bien puede elegir no depositar todo su cheque de pago, Rushing dice que la estrategia funciona mejor cuando lo hace. Esto le permite abordar el pago del capital cada vez que deposite su cheque, ahorrándole intereses.

Hablando de intereses: no tiene el pago fijo habitual de capital e intereses cada mes, como lo hace con una hipoteca tradicional. De hecho, no paga intereses a una tasa fija. En cambio, como es típico con las líneas de crédito de capital doméstico, usted paga a una tasa variable. El préstamo HELOC First-Lien calcula el interés utilizando el saldo principal diario promedio del mes anterior.

«Cuando piensas en un ciclo de un mes, todo el dinero entra, luego sacas el dinero para pagar sus facturas, y luego lo que sea sobrante, lo que sea que no haya sacado de esos ingresos, todavía está allí», dice Anthony Rushing, gerente de ventas y especialista en First-Lien Heloc en First Savings Bank con sede en Indiana. «Ese es tu pago principal para ese mes».

Hipotecas vs. Helocs de primer lien

Beneficios de First-Lien Heloc

Entonces, ¿quién se beneficia de un Heloc First Lien? Si tiene una equidad significativa en su hogar, un Heloc de primer lieno le permite acceder a un grupo más grande de fondos que un HELOC normal. Es algo similar a un refi de efectivo, solo que «le da a los propietarios flexibilidad y velocidad que simplemente no obtienes con un refinanciamiento tradicional de efectivo», dice Smith.

«Los propietarios que aseguraron una tasa hipotecaria durante los mínimos históricos de la pandemia son reacios a renunciar a su tasa y refinanciamiento. Un HELOC les permite acceder a esa equidad sin tocar su primera hipoteca», señala. «Incluso con tasas de HELOC por encima del 9 por ciento en algunos casos, generalmente aún ofrecen una tasa más baja que un préstamo personal o una tarjeta de crédito».

Un HELOC de primer nivel también puede ser una buena opción si le gusta tener un centro financiero a través del cual se muevan todos sus ingresos y gastos. «Lo que está haciendo es ejecutar su flujo de efectivo a través de una línea de crédito de capital hipotecario, que es una herramienta de gestión de flujo de efectivo más eficiente», dice John Hatch, un oficial de préstamos senior de Edge Home Finance, un corredor hipotecario con sede en Minnesota, que ofrece Helocs de primer nivel. “Cuando piensas en una cuenta corriente, realmente no te brinda beneficios, al igual que un tanque tonto, eso es todo.

«Pero ahora, al usar el HELOC, lo que sucede es que todos nuestros ingresos funcionan para nosotros todo el tiempo. Está pagando la deuda. Está participando en el crecimiento en el valor de su casa, etc. y luego puede, si desea, refinanciar otras deudas en el Heloc de primer lienpre», agrega (agrega una estrategia especialmente buena si son deudas más altas, como las balas de tarjetas de crédito).

El centro financiero y el pago del préstamo que trabajan juntos también pueden funcionar como una estrategia de prepago hipotecario. «El HELOC es una calle de dos vías», dice Logan Hertz, fundador de Hazeltine, una firma de estrategia financiera con sede en Atlanta, que a menudo asesora a los clientes sobre productos ofrecidos por el prestamista 1er Lien Heloc. «Si tiene una hipoteca, no sería una buena idea volcar todos sus ingresos en la hipoteca porque no puede retirarla. Mientras que aquí, puede hacerlo de manera segura. Por lo tanto, termina pagando el principal mucho más rápido. Aunque la tasa de interés puede ser mayor, el interés que paga fuera de su bolsillo termina siendo sustancialmente más bajo, y usted paga lo más rápido».

Invactos de First-Lien Heloc

Mientras que un Heloc de primer lieno ofrece muchas ventajas, no es adecuado para todos. Uno de los riesgos más significativos es la tentación de pedir prestado más de lo que necesita. Si no es disciplinado, este no es el producto de préstamo adecuado para usted.

«Si saca un primer Heloc de Len en su hogar principal, tendrá un gran porcentaje de la equidad de su hogar disponible para usted de inmediato», dice Hertz. «Por lo tanto, debes ser el tipo de persona que puede resistir la tentación de tirar de esa equidad y gastarlo».

¿Otro desafío? Los Helocs de First-Lien no están tan disponibles como sus primos tradicionales de Heloc de Second Lien. Y cuando están disponibles, los términos de préstamo pueden ser más pronunciados. «Puede haber un requisito de empate mínimo más grande, al menos $ 50,000 o el 75 por ciento de su línea de crédito», dice Smith.

Le costará más pedir prestado con un Heloc de primer nivel que con una hipoteca primaria o un refi de efectivo también. «Los bancos individuales establecen la estructura del préstamo», dice Rushing. «En términos generales, encontrará que las tasas de interés son un poco más altas que las tasas hipotecarias, aproximadamente un punto más altas».

La aplicación para Helocs de First-Lien también puede ser más complicada. «Por lo general, el prestamista requerirá un seguro de título completo y una evaluación completa del hogar», dice Smith, los artículos a menudo se saltan para Helocs de segundo lienple. «Eso no necesariamente significa que sea más difícil, pero es más lento, hay más documentación y probablemente un poco más caro».

Otra estafa con algunos Helocs de primer nivel es que si solo realiza pagos solo por intereses, no reducirá su saldo principal, y podría enfrentar un pago con globo cerca del final del plazo del préstamo. Si bien cada HELOC usa su hogar como garantía, los pagos faltantes con este tipo pueden ponerlo en un riesgo más profundo de ejecución hipotecaria, porque, como dice el nombre, está en la fila primero.

Para ayudar a prevenir esto, algunos prestamistas tienen prestatarios que se reúnen con un asesor financiero o un especialista en Heloc de primer nivel antes de finalizar el préstamo.

Requisitos de Heloc de primer lien

Para calificar para un Heloc First Lien, deberá tener algunas finanzas bastante fuertes, al menos a la par con otras herramientas de tocación de capital, como refinanciamientos de efectivo y HELOC tradicionales:

• Puntaje alto/baja deuda: Si bien varía según el prestamista, en general, necesitará un puntaje de crédito FICO de al menos 680, aunque se prefiere un puntaje de 700 o más. Los prestamistas también requieren una relación deuda / ingreso no superior al 45 por ciento.
• Ingresos estables y amplias reservas: Los prestamistas quieren ver que los prestatarios están financieramente preparados para realizar los pagos y para manejar las fluctuaciones de la tasa de interés. «Debes tener un buen manejo de pagar tus facturas», dice Hatch. «Va a conectar una cuenta corriente con cualquier tamaño de renta de capital que coloque en su casa. Si tiene una tarjeta de crédito de medio millón de dólares en su bolsillo, no desea salir usando irresponsablemente, como (impulsivamente) salir y comprar un bote, o algo así».
• Requisitos de capital mínimo: Esta es la única área donde los Helocs tradicionales son más estrictos que sus homólogos de primer lieno. Si bien los prestamistas generalmente quieren que tenga al menos el 20 por ciento de capital con un Heloc de segundo lienple, con los primeros lienzos, solo necesita una participación del 10 por ciento. Algunos prestamistas también le permiten acceder hasta el 90 por ciento del capital de su hogar.

¿Quién es el más adecuado para un Heloc de primer lienple?

Un HELOC de primer nivel puede abrir sus opciones para usar el patrimonio de su hogar. A diferencia de un HELOC tradicional, que es separado y secundario a su hipoteca principal, un Heloc de primer nivel, ocupa el primer lugar: un vehículo para tocar la riqueza de su hogar como para pagar, incluso por adelantado, su préstamo hipotecario.

Los Helocs de First-Lien están diseñados para prestatarios que desean reducir su pago principal más rápido y pagar menos intereses con el tiempo. Por lo general, van a prestatarios bien calificados. Pero se trata de más que solo cumplir con los requisitos. También deberá ser bueno con su presupuesto y finanzas, ya que está vinculando una línea de crédito significativa con su hogar, y poniéndolo en serio en riesgo si se descuida con los pagos.

Pero si tiene un plan sólido, un Heloc First Lien puede ser beneficioso. Solo asegúrese de comprender cómo funciona todo antes de saltar.

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