Los CPA Amanda Han y Matthew Macfarland trabajaron junto con inversores inmobiliarios durante años, ayudándoles a ahorrar impuestos.
Sin embargo, trabajar con inversores y realmente invertir son muy diferentes, ya que los contadores aprendieron de la manera difícil.
La pareja con sede en California ha construido una impresionante cartera de bienes raíces que incluye alquileres y acuerdos de sindicación fuera de sus trabajos de CPA Day. Pero al principio de sus carreras de inversión inmobiliaria, un error les costó alrededor de $ 100,000 en ahorros de jubilación.
«Creo que cada uno de nosotros perdió como $ 50,000 en nuestro 401 (k)», dijo Macfarland a Business Insider del acuerdo fallido en el que invirtieron en 2008.
«Fuimos muy frecuentes en la industria de las personas que hablaban sobre IRA autodirigidos y utilizando sus cuentas de jubilación, por lo que utilizamos nuestras cuentas de jubilación para invertir en un acuerdo inmobiliario sindicado», explicó. «En retrospectiva, el momento fue horrible».
No era solo un mal momento. Han y Macfarland Principio Un paso crítico: la debida diligencia.
La sindicación inmobiliaria es una forma para que un grupo de inversores agrupe su capital y compre una sola propiedad administrada por un «sindicador». Una vez que el inversor contribuye al capital, su papel en el acuerdo se vuelve completamente pasivo, ya que el sindicador es responsable de encontrar el acuerdo, ejecutar la transacción y, en última instancia, entregar rendimientos a los inversores.
La naturaleza aislada de estos acuerdos es excelente para los inversores con más dinero que el tiempo, pero está confiando mucho en el sindicador y dependiendo de su competencia. Estás invirtiendo tanto en el acuerdo como en la persona que lo ejecuta. Y si bien un buen sindicador puede convertir una propiedad mediocre en un éxito, una mala puede arruinar una gran oportunidad o drenar sus ahorros de jubilación, en el caso de Han y Macfarland.
Se reunieron con el sindicador a través de un colega y, «Confiamos en que él sabía lo que estaba haciendo», dijo Macfarland. Mirando hacia atrás, habrían pasado mucho más tiempo en el proceso de investigación.
Un primer paso fácil al examinar los sindicadores es escribir su primer y apellido en Google junto con palabras clave como «fraude», «quejas» o «SEC». También puede hablar con inversores que han trabajado con ellos en el pasado y preguntar sobre su experiencia.
«Es posible que encuentres muchas cosas que no sabías sobre alguien», dijo Han.
Uso de ofertas de sindicación para construir riqueza pasivamente
Han y Macfarland se invierten en múltiples sindicaciones, que les permiten poseer una parte de propiedades más grandes que no podrían comprar individualmente. Entre sus 16 ofertas de sindicación pasiva, poseen condominios, apartamentos y parques de casas móviles.
Otra ventaja son las distribuciones, que son pagos que los inversores reciben de los ingresos generados por la propiedad. A los inversores generalmente se les paga trimestralmente o mensualmente durante la vida del acuerdo, pero todo depende de cómo esté estructurado el acuerdo.
«Se dirige de alguna manera. Ves muchas cosas diferentes», explicó Macfarland. «Pero, un acuerdo de flujo de efectivo típico, esperaría comenzar a obtener distribuciones trimestrales probablemente después del primer año. Pero algunos están configurados de tal manera que son valores y que tomarán dos o tres años para estabilizar la propiedad».
Tener experiencia con inversiones inmobiliarias activas y pasivas, «No creo que haya una necesariamente mejor que la otra», dijo Han. «Simplemente se reduce a sus recursos: ¿tiene más tiempo o tiene más dinero?»
También depende de sus fortalezas y debilidades.
«Tenemos clientes que hacen sus propios alquileres, y lo hacen muy bien. Generan rendimientos mucho más altos de los que cualquier sindicación podría proporcionar», dijo.
En la fase actual de la vida de Han y Macfarland, las inversiones inmobiliarias pasivas tienen más sentido.
«Cuando comenzamos, éramos pobres en efectivo y realmente buscamos propiedades en las que pudiéramos agregar apreciación forzada haciendo cosas para rehabilitarlas y mejorarlas», dijo Han. «Pero ahora, estamos en una fase en la que tenemos niños pequeños y es más lento».
Si surgió el acuerdo correcto en una propiedad de alquiler, aún saltarían sobre él, pero «más de nuestros recursos son ahora para inversiones pasivas en acuerdos más grandes», agregó. «Porque ahora, para nosotros, la limitación no es tanta financiación. Es más justo el momento».
Además, reconocen que su principal fortaleza sigue siendo una estrategia fiscal.
«Somos realmente buenos para ser estrategas fiscales, esa es nuestra especialidad, y sabemos que hay personas que hacen inversiones inmobiliarias que son mucho mejores que nosotros, por lo que tiene sentido aprovechar su experiencia», dijo Macfarland, y agregó: «Hacemos nuestra diligencia debida ahora».
