Razones comunes que las solicitudes hipotecarias son denegadas

Para los prestatarios en el costoso mercado inmobiliario de hoy, obtener la aprobación de una hipoteca puede ser un desafío. Las tasas hipotecarias se han disparado de los mínimos de la era de la pandemia, y los precios de la venta de viviendas están en máximos récord, mientras que la apreciación de los precios supera el crecimiento salarial.

En estas circunstancias, no sorprende que las negaciones hipotecarias estén aumentando. Un promedio de más del 20 por ciento de las solicitudes de hipotecas fueron rechazadas en 2024, un aumento de más de 8 puntos porcentuales durante el año anterior, según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

Estas son algunas de las razones comunes por las que se puede negar la solicitud de su hipoteca, y lo que puede hacer al respecto.

¿Cómo funciona la suscripción hipotecaria?

Suscripción hipotecaria es el proceso por el cual un prestamista verifica y analiza su información financiera, incluidos los extractos bancarios, los W-2 y otros documentos fiscales, así como los talones de pago recientes, para que pueda tomar una decisión sobre su solicitud.

En la mayoría de los casos, un oficial de préstamos o corredor de hipotecas realiza este análisis utilizando un sistema de software de suscripción. Los préstamos que se venderán a Fannie Mae, por ejemplo, usan Uktop Underwriter (DU), mientras que los préstamos vendidos a Freddie Mac Leverage Product Avisor (LPA). El software determina si está aprobado, rechazado o solicitado información adicional – sin mucho en el camino del juicio humano.

La suscripción automatizada, como se le llama oficialmente, se convirtió en la norma como parte de las reformas para el mundo de financiamiento hipotecario desarrollado después del colapso de la hipoteca 2007-09. «Antes de la crisis, había más margen de maniobra», dice Bill Banfield, director comercial de Rocket Mortgage. «Ahora, la mayor parte de esa subjetividad se ha ido».

Razones para la negación de la hipoteca

«Hay mil preguntas potenciales que Fannie (o Freddie) podría regresar», dice David Aach, director de operaciones de Blue Sage Solutions, una firma de tecnología hipotecaria. «Esa es la pesadilla del proceso de suscripción».

Estas son algunas de las razones más comunes por las que los aseguradores rechazan las hipotecas.

1. Tiene problemas de crédito

Su puntaje de crédito es el factor más importante para determinar si se aprueba para una hipoteca y su tasa hipotecaria. En general, las mejores ofertas van a los prestatarios con puntajes de crédito de 740 o más.

Antes de solicitar una hipoteca, verifique su puntaje de crédito e informe de crédito y disputa cualquier error. Si su puntaje de crédito es bajo, intente impulsarlo antes de presentar la solicitud. Y si su crédito ya es bueno, asegúrese de mantenerlo así. Trate de no perder ningún pago, maximice una tarjeta de crédito o solicite otro nuevo crédito.

Tenga en cuenta que, si bien muchas hipotecas requieren un puntaje de crédito de al menos 620, puede calificar para un préstamo de la FHA respaldado por la Administración Federal de Vivienda con un puntaje tan bajo como 500. Y si no tiene un puntaje de crédito, algunos prestamistas ofrecen métodos alternativos de puntuación crediticia, como analizar sus depósitos bancarios. De hecho, en enero de 2025, Fannie Mae publicó una nueva actualización para DU en apoyo de «Aumento del acceso al crédito para poblaciones como aquellas con antecedentes limitados o nulas».

2. Tienes un déficit de ingresos

Su relación deuda / ingreso (DTI) -La parte de sus ingresos mensuales brutos (antes de impuestos) gastados en pagar las obligaciones regulares-señales a los prestamistas, ya sea que esté en condiciones de asumir una deuda mayor adicional. La mayoría de los prestamistas convencionales requieren un DTI de menos del 43 por ciento, aunque algunos aceptarán hasta un 50 por ciento si su perfil financiero es fuerte de otra manera.

Hay dos formas principales de mejorar su DTI: pagar la deuda existente o aumentar sus ingresos. Idealmente, sus obligaciones de pago deberían ocupar aproximadamente un tercio de sus ingresos o menos. Elegir un plazo de préstamo más largo, por ejemplo, un Hipoteca de 30 años En lugar de una hipoteca de 15 años, también reducirá su pago mensual y podría aumentar sus posibilidades de aprobación.

Tenga en cuenta que el software de suscripción está diseñado para trabajadores que reciben W-2. Si trabaja por cuenta propia, incluso si sus ganancias son altas, puede ser penalizado por tener ingresos irregulares o usar documentación alternativa, o por utilizar la estrategia común de maximizar las cancelaciones de impuestos.

«Las personas independientes saben lo que hacen, pero no saben lo que está buscando un asegurador», dice Tom Hutchens, presidente de Angel Oak, un prestamista especializado en préstamos de hipoteca (QM) no calificadas. «Pueden estar totalmente aprobados, pero luego un suscriptor analiza las declaraciones de impuestos» y ve que «$ 10,000 al mes podrían convertirse en $ 5,000 al mes en ingresos».

3. Su relación de préstamo a valor (LTV) es demasiado alta

Los prestamistas también analizan su posible saldo de hipoteca frente al valor de la casa que está comprando, algo llamado el préstamo a valor (LTV) relación. Cuanto más grande sea su pago inicial, menos pedirá prestado y menor será su LTV. En términos generales, cuanto más bajo sea su LTV, mejor.

Por ejemplo, si está comprando una casa de $ 400,000 con un pago inicial de $ 80,000, su LTV es un cómodo 80 por ciento. Pero si está reduciendo $ 20,000 y financiando los $ 380,000 restantes, el LTV es del 95 por ciento.

Hay muchas hipotecas de pago hacia abajo en estos días, incluidas las opciones respaldadas por el gobierno y convencionales. Y si cree que un pago inicial más alto aumentaría su solicitud, busque Asistencia de pago inicial. Cada estado tiene estos programas, especialmente para Compradores por primera vez.

4. Estás tratando de financiar una propiedad fuera de favor

No todas las casas son iguales, en lo que respecta a los prestamistas. La residencia tradicional, separada y unifamiliar todavía gobierna, y puede tener problemas para financiar una alternativa.

Los condominios son un ejemplo. En respuesta al colapso de una torre frente al mar de junio de 2021 cerca de Miami, Fannie y Freddie lanzaron nuevas reglas que cubren préstamos de condominios. Los fabricantes de mercados hipotecarios gigantes han decidido no financiar algunos edificios que tienen bajas reservas, necesitan reparaciones o enfrentan demandas. Los críticos dicen que las críticas más estrictas son Haciendo que las ventas de condominios se desmoronenincluso en edificios sin problemas estructurales.

Casas manufacturadas También puede ser un desafío para financiar. Y si los tasadores o inspectores encuentran un defecto estructural u otro problema con el hogar en sí, sin importar qué tipo de estructura sea, lo que puede retrasar la aprobación o incluso matarla.

5. La evaluación de su hogar viene en baja

Antes de que un prestamista financia la compra de su casa, quiere asegurarse de que la propiedad valga lo que planea pagar por ella. Es por eso que los prestamistas generalmente requieren una evaluación durante el proceso de suscripción.

Si ese tasador determina que la propiedad vale menos que la hipoteca que ha solicitado, usted tiene lo que se llama una brecha de evaluación.

Un prestamista no estará de acuerdo en prestarle más de lo que cree que vale un hogar. Si puede identificar errores en la evaluación, es posible que pueda rehacerlo, pero si todavía hay una brecha y aún desea la propiedad, deberá compensar la diferencia en efectivo.

6. Algo cambió recientemente en su vida financiera

El proceso de préstamo premia la estabilidad financiera y la previsibilidad. Desafortunadamente, un cambio de trabajo reciente o un período de desempleo puede arrojar una llave inglesa en su aprobación. Un breve historial de empleo o interrupción en las ganancias también envía señales de advertencia al software.

La actividad inusual en su cuenta bancaria puede ser otro problema. Los depósitos grandes e inusuales pueden indicar que pidió dinero prestado para su pago inicial, que es posible que deba pagar junto con su hipoteca. Si tiene dinero de familiares para ayudarlo a comprar una casa, asegúrese de enviar un carta de regalo como parte de su aplicación.

7. No cumple con los requisitos del programa de préstamos

Los diferentes tipos de préstamos vienen con diferentes especificaciones.

Si desea un préstamo de la FHA, por ejemplo, el precio de su vivienda no puede exceder el límite de préstamo aplicable a su ubicación. En 2025, eso es $ 524,225 en la mayoría de las áreas. La casa también necesita aprobar un tipo especial de evaluación que revise la condición de la propiedad.

Del mismo modo, los préstamos respaldados por el VA y el USDA tienen sus propios requisitos únicos.

Además de todo esto, los prestamistas generalmente tienen sus propias pautas patentadas. No cumplir con ninguno de ellos puede llevar a que su solicitud de hipoteca sea denegada.

8. Te estás perdiendo información sobre tu aplicación

Asegúrese de completar la solicitud de la hipoteca en su totalidad. Si está incompleto, o si hay errores, como un dígito faltante, el software de suscripción podría descartar su aplicación, lo que resulta en un rechazo automatizado.

Cómo obtener una hipoteca después de que se denegue su solicitud

Tomar el corazón: Si se le niega una hipotecahay soluciones para muchos de estos problemas.

En términos generales, préstamos respaldados por el gobierno, como FHA o Virginia Préstamos: tenga requisitos más flexibles y se ajusten bien para los prestatarios con puntajes de crédito más bajos o poco efectivo para pagos bajos.

Si tiene una situación de ingresos única, como poseer un negocio con flujo de efectivo inestable, puede solicitar un préstamo que no sea QM. Estos vienen con criterios de crédito y requisitos de ingresos más flexibles que los préstamos convencionales.

Suscripción manual

La gran mayoría de préstamos conformes – Los elegibles para ser comprados por Fannie y Freddie – se deciden mediante suscripción automática, pero un humano todavía revisan algunos préstamos. Los prestamistas a menudo lo hacen suscripción manual Cuando una aplicación probablemente se negaría a través de un sistema automatizado, o si el prestatario tiene algunas circunstancias inusuales, pero de otra manera está calificado.

Ciertos tipos de hipotecas, como préstamos jumbo y los préstamos que no son de QM tienen más probabilidades de estar suscritos manualmente. Pero puede solicitarlo para cualquier hipoteca si cree que su situación particular no será completamente entenderse por el software. Esté preparado para suministrar documentos adicionales (estados financieros que alcanzan más atrás, por ejemplo, y para un proceso más largo. Tenga en cuenta que, incluso con un asegurador manual, su préstamo aún tiene que cumplir con requisitos específicos.

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