¿Puede obtener un préstamo para un pago inicial?

Ahorrar suficiente dinero para un pago inicial en una casa puede parecer un largo viaje. Esto a menudo lleva a los posibles compradores de viviendas a considerar un «préstamo de pago inicial». Pero, ¿es realmente una buena opción obtener un préstamo para un pago inicial?

Si bien asegurar un préstamo de pago inicial no es imposible, generalmente no es la ruta más directa, y muchos prestamistas hipotecarios lo ven con precaución. La razón principal es simple: tomar más deuda solo para su pago inicial puede afectar directamente su elegibilidad para la hipoteca principal.

Los prestamistas evalúan meticulosamente su estabilidad financiera para asegurarse de que puede administrar cómodamente sus obligaciones hipotecarias mensuales. Sin embargo, asumir un préstamo adicional para su pago inicial puede elevar significativamente su relación deuda a ingresos (DTI). La mayoría de los prestamistas generalmente prefieren una relación DTI del 36% o menos para un prestatario calificado, lo que significa que no más del 36% de sus ingresos brutos (ingresos antes de impuestos y otras deducciones) deberían ir a los pagos de la deuda cada mes. Un aumento de DTI puede hacer que sea mucho más difícil calificar para su hipoteca principal.

DTI = (ingresos mensuales brutos /pagos de la deuda mensual total) × 100%

Entonces, ¿puede obtener un préstamo para un pago inicial? Si bien es posible en algunas circunstancias especiales, a menudo no es la ruta más aconsejable debido al impacto en su DTI. Si tiene dificultades para asegurar los fondos para su pago inicial, es crucial explorar opciones diferentes y más favorables. Examinemos estas alternativas con más detalle.

¿Dónde puedo obtener dinero para un pago inicial de una casa?

1. Programas de asistencia de pago inicial

Ahora que hemos respondido a la pregunta principal, «¿Puede obtener un préstamo para un pago inicial de una casa?» Pasemos a la logística de obtener uno. La asistencia de pago inicial (DPA) es cualquier tipo de programa que le ayude a cubrir su pago inicial. Algunos programas ayudan a reducir sus costos de cierre o los impuestos que paga. Estos programas generalmente están orientados a compradores de viviendas por primera vez, pero también puede haber asistencia disponible para compradores de viviendas repetidos.
Hay miles de programas de asistencia para el pago inicial en todo el país, incluidos a nivel nacional. La mayoría de estos programas se ofrecen a nivel estatal, condado y de la ciudad. Los fondos a menudo provienen del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, o HUD, así como empleadores, organizaciones comunitarias y gobiernos estatales y locales. La elegibilidad a menudo depende de factores como ingresos, historial de crédito y si es un comprador de vivienda por primera vez.

Pros de programas de asistencia a pago inicial

• Tasas de interés competitivas: Algunos programas de DPA ofrecen tasas de interés favorables, lo que podría ayudar a reducir sus pagos generales de hipotecas mensuales.
• Subvenciones y préstamos perdonables: DPA puede venir en forma de subvenciones que no necesitan ser pagadas, o préstamos perdonables que se renuncian después de que haya tenido su hogar durante un período específico.

Contras de los programas de asistencia de pago inicial

• Elegibilidad estricta: Estos programas a menudo tienen restricciones estrictas, incluidas las limitaciones de ingresos, los límites del valor de la propiedad y las reglas sobre cuánto tiempo debe ser dueño de la casa antes de vender.
• Aumento de la cantidad y pagos del préstamo: Si el DPA es un préstamo, se suma a su deuda total, lo que potencialmente conduce a mayores pagos mensuales de hipoteca durante la vida útil de su hipoteca.
• Más papeleo y procesamiento más largo: Los programas DPA generalmente involucran más pasos administrativos y pueden tardar más en procesarse debido a las diversas organizaciones involucradas (como los gobiernos estatales o locales y los administradores de programas).

2. Préstamo de capital domiciliario o HELOC

Un préstamo de capital doméstico, a veces abreviado como Hel o Heloan, es un tipo de préstamo que utiliza el capital que tiene en su hogar como garantía. Proporciona una suma global de dinero que reembolsa con el tiempo con pagos mensuales fijos. Debido a que el préstamo está asegurado por su hogar, las tasas de interés suelen ser más bajas que los préstamos personales o las tarjetas de crédito.

Pros de un préstamo de equidad hipotecaria

• Tasas de interés fijas: Al igual que la mayoría de los préstamos hipotecarios, un préstamo de capital doméstico ofrece una tasa de interés fija. Eso significa que su horario de reembolso será el mismo mes a mes.
• Flexibilidad en uso: Puede usar el dinero cómo le gusta, ya sea para hacer mejoras en el hogar o pagar la deuda
• Suma global de dinero: Obtendrá una suma global de dinero por adelantado, por lo que podrá usarlo de inmediato.
• Tasas de interés más bajas: En comparación con otros préstamos, como una tarjeta de crédito o préstamo personal, los préstamos de capital domiciliario generalmente tienen tasas de interés más bajas.

Contras de un préstamo de capital domiciliario

• Acceso único a fondos: Los préstamos de capital doméstico ofrecen acceso único a los fondos, pero si necesita más dinero, entonces no tiene suerte. Si no está seguro de cuánto dinero necesitará acceder, una línea de crédito de capital domiciliaria (HELOC) puede ser una mejor opción.
• Costos de cierre: Con un préstamo de capital doméstico, deberá pagar los costos de cierre que pueden sumar.
• Necesito tener una equidad sustancial: La mayoría de los prestamistas requieren que tenga al menos el 15 al 20% de capital en su hogar para calificar para un préstamo de capital doméstico. Si no cumple con esos requisitos, entonces es probable que no pueda obtener el préstamo.
• Riesgo de ejecución hipotecaria: Si bien es poco probable, sacar un préstamo de capital doméstico significa que está utilizando la casa como garantía. En el caso de que ya no pueda pagar los pagos de su hipoteca y los pagos de préstamos de capital doméstico, su ejecución hipotecaria de riesgo.

3. Préstamo de piggyback (préstamo 80-10-10)

A veces llamado un préstamo 80/10/10 o un préstamo 80/15/5, una segunda hipoteca de «piggyback» es esencialmente un préstamo de capital domiciliario o una línea de crédito de capital domiciliaria (HELOC) que elimina simultáneamente con su hipoteca principal. Su objetivo principal es ayudar a los compradores de viviendas que tienen ahorros limitados para un pago inicial. Al utilizar un préstamo de piggyback, a menudo puede evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI), que generalmente se requiere si su pago inicial es inferior al 20% del precio de compra de la casa.

¿Cómo funciona un préstamo de piggyback?

Digamos que está comprando una casa y quiere evitar PMI. En lugar de realizar un pago inicial del 10% y tener una hipoteca principal del 90% (que generalmente desencadenaría PMI), un préstamo de piggyback podría estructurarse así:

• 10% pago inicial de sus ahorros.
• 80% para la hipoteca principal.
• 10% para la segunda hipoteca de Padgyback.

Esta configuración le permite lograr el equivalente de un pago inicial del 20% desde la perspectiva del prestamista, ayudándole a evitar PMI.

Pros de un préstamo de backback

• Evite el seguro hipotecario privado (PMI)
• Pago de baja de bolsillo inferior
• Evite los límites de préstamo jumbo
• Posibles deducciones fiscales
• Edificio de capital más rápido
• Potencial para menores costos generales de intereses (en circunstancias específicas)

Contras de préstamo de piggyback

• Tasa de interés más alta en el segundo préstamo
• Costos de cierre adicionales
• Proceso de aplicación y aprobación más complejo
• Dos pagos mensuales: tendrá dos pagos mensuales separados para administrar.
• Potencial dificultad para refinanciar o vender
• Disponibilidad limitada: no todos los prestamistas ofrecen préstamos de cuestas.
• Requiere una posición financiera fuerte

4. Préstamo de los ahorros de jubilación 401 (k) o IRA

¿Considerando usar su 401 (k) para un pago inicial en una casa? Es una opción que le permite pedir prestado de sus propios ahorros de jubilación.
> Según el IRS, generalmente puede tomar un préstamo para hasta el 50% del saldo de su cuenta adquirida o $ 50,000, lo que sea menor. Hay una excepción notable: si el 50% de su saldo adquirido es inferior a $ 10,000, usted podría poder pedir prestado hasta $ 10,000. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no todos los planes ofrecen esta excepción específica.
Si bien es atractivo debido a la accesibilidad, los préstamos de su 401 (k) tienen ventajas y desventajas que debe sopesar cuidadosamente.

Pros de un préstamo 401 (k) para un pago inicial

• Fácil acceso a fondos: El proceso a menudo es sencillo ya que se está pidiendo prestado, generalmente sin una verificación de crédito.
• Intereses pagados para ti mismo: El interés que paga en el préstamo se remonta a su propia cuenta 401 (k), no a un prestamista externo.
• Sin impacto en el puntaje de crédito: Eliminar un préstamo 401 (k) no afecta su puntaje de crédito.
• Tasas de interés potencialmente más bajas: La tasa de interés podría ser más favorable en comparación con otros tipos de préstamos personales.

Contras de un préstamo 401 (k) para un pago inicial

• Reduce el crecimiento del ahorro de jubilación: El dinero prestado ya no está invertido, lo que significa que se pierde las ganancias potenciales del mercado (rendimientos compuestos) durante el período de préstamo. Esto puede afectar significativamente su huevo de jubilación a largo plazo.
• Implicaciones fiscales si no se pagan: Según el IRS, si deja su trabajo y no paga el préstamo para la fecha de vencimiento (a menudo 60 días después de la separación), el saldo pendiente generalmente se considera un retiro temprano. Esto significa que podría estar sujeto a impuestos sobre la renta y una multa de retiro temprano del 10% (si tiene menos de 59 ½).
• Programa de reembolso obligatorio: Debe pagar el préstamo de acuerdo con un horario establecido, generalmente a través de deducciones de nómina. El incumplimiento puede tener graves consecuencias.
• Oportunidad de inversión perdida: Los fondos no se invierten mientras se prestan, lo que puede costarle más en el crecimiento perdido que los intereses que le devuelve.
• No puede cubrir el pago inicial: Incluso con el monto máximo del préstamo, podría no ser suficiente para cubrir un pago inicial significativo, especialmente en los mercados de viviendas de alto costo.

5. Gifts de familiares o amigos

Una forma común de asegurar fondos para un pago inicial, sin tomar un préstamo usted mismo, es a través de regalos monetarios de familiares o amigos. Esta puede ser una excelente opción para los compradores de viviendas que luchan por ahorrar lo suficiente, ya que proporciona fondos que no necesitan ser pagados.
> Sin embargo, para garantizar que el dinero sea realmente un regalo y no un préstamo disfrazado (que afectaría su relación deuda / ingreso), los prestamistas casi siempre requieren una carta de regalo. Este documento formal, firmado por el donante, establece explícitamente que el dinero es un regalo sin expectativa de reembolso. Esta transparencia es crucial para los prestamistas al evaluar su elegibilidad financiera para la hipoteca.

Pros de uso de fondos de regalo para un pago inicial

• No se requiere reembolso: A diferencia de un préstamo, el dinero de las obsequios no se suma a sus obligaciones mensuales de deuda, liberando su presupuesto para los pagos de la hipoteca y otros costos de propiedad de vivienda.
• No se acumuló interés: Como no es un préstamo, no paga ningún interés, lo que lo convierte en una forma muy rentable de financiar su pago inicial.
• Mejora la relación deuda / ingreso: Debido a que no es un préstamo, no afecta su relación DTI, lo que puede hacer que sea más fácil calificar para una hipoteca.
• Acceso más rápido a la propiedad de vivienda: Recibir un regalo puede acortar significativamente el tiempo que lleva ahorrar para un pago inicial, ayudándole a ingresar a una casa antes.

Contras del uso de fondos de regalo para un pago inicial

• Dependencia de los demás: Esta opción depende completamente de la generosidad y la capacidad financiera de familiares o amigos.
• Requisito de la carta de regalo: Los prestamistas requieren estrictamente una carta de regalo, que debe cumplir con los criterios específicos (por ejemplo, que indiquen que no se espera un reembolso, incluidos los detalles de los donantes y el destinatario, y a veces requiere extractos bancarios de donantes).
• Implicaciones fiscales potenciales para el donante: Si bien el destinatario generalmente no paga impuestos sobre el regalo, el donante podría estar sujeto a reglas federales del impuesto de donaciones si el monto excede el límite de exclusión anual (que es de $ 18,000 por destinatario para 2024 y $ 19,000 para 2025). Es posible que el donante necesite presentar una declaración de impuestos de donaciones (Formulario 709), aunque los impuestos reales rara vez se pagan a menos que excedan las exenciones de por vida.
• Fuente de escrutinio de fondos: Los prestamistas a menudo querrán ver la fuente de los fondos de regalo (por ejemplo, de la cuenta bancaria del donante) para evitar el lavado de dinero u otras actividades ilícitas.
• Potencial para la tensión familiar: Si bien es ideal en teoría, las transacciones financieras entre la familia a veces pueden conducir a malentendidos o relaciones de tensión si no se manejan con una comunicación clara.

¿Puede pedir prestado dinero para un pago inicial?

Entonces, en conclusión, asegurar un préstamo separado para este propósito puede parecer atractivo, es crucial comprender cómo afecta su relación deuda / ingreso y la elegibilidad general de la hipoteca. Como se exploró, las opciones van desde programas específicos de asistencia a pago inicial y préstamos de piggyback para aprovechar estratégicamente el capital doméstico o incluso préstamos de su 401 (k).
Además, los regalos de familiares o amigos, adecuadamente documentados con una carta de regalo, presentan una alternativa sin deudas. Cada vía lleva su propio conjunto de pros y contras, y la mejor opción depende en última instancia de su situación financiera individual, tolerancia al riesgo y objetivos a largo plazo. Evaluar a fondo estas posibilidades lo ayudará a tomar una decisión informada sobre su viaje para poseer una casa.

Siguientes pasos

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