Con los ahorradores que reciben malos rendimientos de los bancos y las sociedades de construcción en los últimos años, miles de personas han seguido recurriendo a la propiedad residencial como un medio para complementar sus ingresos a pesar de los cambios impositivos y regulatorios desfavorables.
La inversión en Buy-to-Let, por ejemplo, ha superado durante mucho tiempo la mayoría de las principales clases de activos, respaldadas por bajas tasas de préstamo hipotecario, demanda sólida de inquilinos y rendimientos estables.
Pero la nueva investigación de Rathbones, un bien establecido gerente de activos y riqueza del Reino Unido, sugiere que invertir en propiedades como un medio para construir riqueza está desactualizado con los inversores de hoy que generalmente no pueden igualar las ganancias de las generaciones pasadas.
Investigadores y economistas de Rathbones analizaron el desempeño relativo de la inversión de capital y la vivienda, ampliamente durante el siglo pasado. Su informe, «Don’t Bet the House», concluye que los años de auge en la inversión inmobiliaria que duraron desde la década de 1980 hasta mediados de los 2010 en el Reino Unido han terminado.
Analizando los precios de la vivienda en el Reino Unido desde 2016, los investigadores de Rathbones encontraron que la propiedad residencial apenas mantenía el alero del 3.7% anual en los últimos nueve años. En Londres, donde los compradores disfrutaron anteriormente las mayores ganancias, la vivienda fue aún peor, con un rendimiento inferior de un 2,2% al año, con los precios de la vivienda al aumento de solo 1.3% al año.
Esto está en marcado contraste con la experiencia de las generaciones anteriores, en su mayoría beneficiando a los llamados baby boomers nacidos en los años cincuenta y sesenta. Se beneficiaron de una edad de oro de la propiedad entre 1980 y 2016, cuando los precios de la vivienda del Reino Unido aumentaron a una tasa del 6,7% anual, aumentando al 8,5% en Londres, muy por delante de la inflación. Sin embargo, sus hijos carecen de la misma oportunidad de construir riqueza a través de la vivienda.
En cambio, desde 2016, los mercados de valores han aumentado significativamente más rápido que los precios de las propiedades. La investigación encontró que £ 100 invertidas en la propiedad del Reino Unido en 2016 habría valido £ 134 en 2024, pero si la misma cantidad se hubiera invertido en una cartera indicativa de 25% en el Reino Unido y 75% de renta variable internacional, eso aumentaría a £ 174; £ 100 invertidas en la propiedad de Londres valdría solo £ 111.
«La idea de que no puedes equivocarte con los ladrillos y el mortero simplemente no es cierta», dijo Oliver Jones, jefe de asignación de activos en Rathbones, quien dirigió la investigación. «Los datos muestran que la inversión global diversificada ha avergonzado de la vivienda en la última década, y creemos que esta tendencia continuará».
«El boom anterior en los precios de la vivienda fue alimentado por factores que ya no se mantienen», continuó. «La gran disminución en las tasas de interés de su máximo generacional a principios de la década de 1980 no se repitirá. La construcción de viviendas está aumentando después de décadas de tasas muy bajas. Y la política gubernamental se ha vuelto progresivamente menos favorable para los inversores en propiedades residenciales desde mediados de los años 2010. La idea de que el dinero es más seguro en las casas simplemente ya no es cierta».
A largo plazo, mirando hacia atrás durante más de un siglo, Rathbones encontró que el precio promedio de la vivienda rondaba cuatro veces las ganancias anuales promedio entre 1910 y finales de la década de 1990. Sin embargo, después de 2000 esto se duplicó, con los precios de la vivienda hasta hasta ocho veces las ganancias promedio, dejando a las propiedades mucho más caras para el comprador típico.
Además, después de décadas de bajas tasas de interés, la inestabilidad global ha creado volatilidad en los mercados financieros y la inflación alimentada, lo que aumenta las tasas de interés hipotecarias. Esto ha afectado aún más la asequibilidad para la mayoría de los compradores primerizos y ha reducido el atractivo de las compras y las segundas viviendas utilizadas para alquileres de vacaciones compradas con hipotecas, actuando como un arrastre en los precios de la vivienda.
«Muchas personas que poseen las segundas propiedades y compran para llevar si ha llegado el momento de venderse e invertir su dinero», dijo Ade Babatunde, director asociado de planificación financiera de Rathbones. «Esta investigación debe ser una llamada de atención a cualquiera que confíe en la propiedad para apoyar sus ambiciones financieras, especialmente cuando piensa en la jubilación o la planificación de la sucesión. La vieja idea que la propiedad siempre entregará es para las aves y recomendamos que tome consejos».
El último trabajo de investigación de Rathbones, titulado «Don’t Bet the House. Por qué la Edad de Oro de la propiedad ha terminado: The Long View», sigue un informe anterior que también analiza las tendencias a largo plazo contra el rendimiento de la inversión publicada en 2023. Los resultados forman parte de un seminario web registrado esta semana en la Bolsa de Londres con economistas e investigadores de Rathbones.
Puntos clave
+ Un estudio de visión a largo plazo que compara las ganancias de la vivienda con inversión desde 1900 muestra que la edad de oro anterior para el mercado inmobiliario ha terminado.
+ Entre 1980 y 2016, los precios de la vivienda aumentaron en un promedio de 6.7% por año a nivel nacional y 8.5% por año en Londres, apoyado por una disminución generacional en las tasas de interés y la construcción limitada de viviendas.
+ Pero eso ha cambiado 2016, con los precios de la vivienda de Londres que aumentaron solo 1.3% al año, 2.2 puntos porcentuales por debajo de la inflación.
+ Los precios promedio de la vivienda del Reino Unido fuera de Londres solo mantuvieron el ritmo de la inflación, en contraste con las tres décadas anteriores.
+ A diferencia de la propiedad residencial, las acciones continuaron aumentando en más que la inflación; Una mezcla simple de 25% del Reino Unido y 75% de acciones globales ha aumentado 3.4 puntos porcentuales al año por encima de la inflación desde 2016.
+ £ 100 invertidos en la propiedad de Londres en 2016 hoy por valor de £ 111, en comparación con la misma cantidad invertida en acciones por valor de £ 174.
+ Muchas compras a los altrando, y las segundas propiedades se volvieron «inviables» como empresas debido a las altas tasas de interés, la regulación de endurecimiento y la desaceleración de los precios.
