Vivir con alguien te enseña mucho: vender una casa con ellos te enseña aún más. Ya sea que sean copropietarios de hermanos, amigos o un ex, el proceso puede probar incluso las mejores relaciones. Pero con algo de planificación, conversaciones honestas y el papeleo correcto, puede evitar el drama y cerrar el trato sin problemas.
Entonces, si está descargando una inversión Propiedad en Asheville o un lago casa en Minneapolispuede vender una casa con múltiples propietarios, si cada parte viene preparada, es decir.
Averiguar quién posee lo que
Antes de que alguien comience a pensar en las ganancias, debe quedar realmente claro sobre cómo se estructura la propiedad. No se trata de quién cortó el césped o pagó por el nuevo calentador de agua, se trata de lo que está en el papel.
- Inquilinos en común (TIC): Cada persona posee una parte específica de la propiedad, que puede ser desigual. Una persona puede vender su parte sin las otras.
- Tenencia conjunta con derecho de supervivencia: Todos poseen la propiedad por igual, y si un propietario muere, su parte pasa a los demás.
- Tenencia por la totalidad: Reservado para parejas casadas. Usted posee conjuntamente toda la propiedad, y la propiedad total pasa al cónyuge sobreviviente al morir. El divorcio generalmente lo convierte en un arrendamiento en común.
- LLC o propiedad de confianza: Si la casa es propiedad de una entidad legal, se aplican diferentes reglas, y deberá honrar el acuerdo predeterminado que rige al grupo.
Si no sabe qué situación se aplica, debería poder encontrar esta información sobre la escritura.
Asegúrese de que todos estén en la misma página
El hecho de que un propietario quiera vender no significa que los demás lo hagan, o que tienen que hacerlo. A menos que el acuerdo de propiedad diga lo contrario, todos deben aceptar enumerar la propiedad.
Este es el momento de una conversación contundente. ¿Cuál es el precio? ¿Quién elige al agente? ¿Quién paga por reparaciones o puestos de puesta en escena? ¿Qué pasa si una persona se niega a firmar? Estas son todas las cosas que deben resolverse antes de que la propiedad llegue al mercado.
Poner todo por escrito. No necesita un documento de 40 páginas lleno de legalidad, solo algo que diga: aquí está el plan, aquí está la línea de tiempo, y esto es lo que hacemos si alguien se presenta.
Elija una persona puntual
Definitivamente puede ser difícil vender una casa por comité. Los compradores se asustan cuando hay cinco voces diferentes en la mesa, y múltiples puntos de contacto pueden dificultar mucho la vida de los agentes.
Designe a una persona para manejar la comunicación con su Agente rojocontratistas y compañía de títulos. Déles poder para firmar el papeleo, pero solo dentro de los límites acordados. Puede hacer esto con un poder notarial limitado simple o un acuerdo escrito.
Esto no significa que tomen decisiones en solitario. Simplemente significa que llevan la pelota.
Manejar el título y las deudas por adelantado
Antes de llegar demasiado lejos en el camino, tire de un informe de título. Asegúrese de que no haya gravámenes sorpresa, impuestos no remunerados o copropietarios perdidos que desaparecieron en los años 90.
Si uno de los propietarios le debe dinero y hay un gravamen contra su parte, debe despejarse antes de cerrar. Lo mismo ocurre con un acuerdo de divorcio que nunca se finalizó o una confianza que no se transfirió adecuadamente. Estos problemas son solucionables, pero no durante la noche.
Además, si hay una hipoteca, calcule cuánto queda. Cualquier saldo no pagado saldrá de los ingresos de la venta antes de que alguien vea un centavo.
Decide cómo dividir el dinero antes de que llegue a la mesa
No espere hasta el día de cierre para descubrir quién obtiene qué. Si la propiedad se divide por igual y todos lanzaron igualmente a lo largo de los años, esto es sencillo. Pero rara vez es cómo va.
Tal vez una persona pagó el depósitootro hizo todo el mantenimiento, y un tercero vivió allí sin alquiler durante una década. Tal vez alguien abordó los impuestos a la propiedad cuando el dinero estaba apretado. Esos detalles importan.
Puede aceptar dividir los ingresos de manera diferente a las que refleja la escritura, pero todos deben estar de acuerdo en la escritura. Si no está seguro de lo que es justo, traiga un abogado o mediador de bienes raíces para obtener los detalles de manera justa.
Cuando alguien no coopera
Aquí está la dura verdad: si uno de los propietarios se niega a vender y no hay acuerdo que lo obliga, está atascado. Tus opciones son:
- Negociar una compra: Ofrezca comprar su acción o dejar que alguien más lo haga. A veces el dinero habla. =
- Acción de partición: Esta es una demanda que le pide a un tribunal que forje la venta de la propiedad y divida los ingresos. Es costoso, lento y un asesino para las relaciones, pero funciona.
- Espere: Si tienes tiempo y paciencia, esperarlos podría ser la opción más barata. Pero también es lo más riesgoso.
No hay una varita mágica para un terco copropietario. O encuentras un terreno común, o dejas que un juez lo haga por ti.
Lista, venta y cierre
Una vez que todos están a bordo, puedes enumere la propiedad Al igual que cualquier otra casa. El agente necesitará firmar el contrato por todos los propietarios. Sin excepciones.
Durante el cierre, todos los propietarios deben aprobar la declaración final de liquidación y firmar la escritura. Si alguien está fuera de la ciudad, un poder notarial puede manejar eso. Si un propietario ha fallecido, su patrimonio debe participar en la venta.
Asegúrese de que los impuestos estén cubiertos. Si obtuvo una gran ganancia, puede obtener ganancias de capital. Si un propietario no es ciudadano estadounidense, podría haber requisitos de retención bajo Fuego (Inversión extranjera en impuestos de bienes inmuebles).
Es posible vender una casa con múltiples propietarios
Vender una casa con múltiples propietarios es muy pesado, con un esfuerzo emocional y lleno de dificultades para los desorganizados. Pero también es manejable: si lo trata como la transacción financiera seria que es, no un proyecto de grupo de fin de semana.
Sigue sus hechos, hable temprano y ponga todos los acuerdos en tinta. Porque tratar de vender una casa con múltiples propietarios cuando las cosas van al sur no es una tarea fácil.
