¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable de la FHA (ARM)?

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable de la FHA?

Una hipoteca de tasa ajustable de la FHA es un préstamo hipotecario asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) que viene con una tasa de interés fija para comenzar antes de convertirse a una tasa ajustable que puede cambiar hacia arriba o hacia abajo para el resto del plazo del préstamo.

Préstamos caseros de la FHA son ofrecidos por prestamistas hipotecarios aprobados por la FHA. Estos préstamos están orientados a prestatarios de puntaje más bajo, incluidos los compradores de vivienda por primera vez, que a menudo no calificarían para un préstamo convencional. Los préstamos de la FHA solo requieren un pago inicial del 3.5 por ciento, pero exigir al prestatario que pague primas de seguro hipotecario (MIPS). También limitan cuánto puede pedir prestado.

Las tasas de préstamo de la FHA a menudo son más bajas que hipotecas convencionales También, pero a veces la presencia de sus diversas tarifas (incluidos los MIP) en realidad hace que sus APR sean más altos.

¿Cómo funcionan los préstamos con los brazos de la FHA?

Una hipoteca de tasa ajustable de la FHA funciona de manera similar a otros hipotecas de tasa ajustable: La tasa de interés inicialmente sigue siendo la misma para un tiempo establecido, luego cambia en momentos preestablecidos hasta que el prestatario reembolsa por completo el préstamo.

Estos cambios se basan en un índice de tasas de interés prevalecientes, para préstamos de la FHA, ya sea el Tesoro de madurez constante (CMT) índice o el Tasa de financiación nocturna asegurada (SOFR) – más un margen, o cantidad adicional, que el prestamista opta por agregar. Después de que finaliza el período fijo inicial del préstamo, el prestamista agrega este margen al índice para desarrollar nuevas tasas. La tasa ajustada puede ser más alta o menor dependiendo de las condiciones económicas actuales y las tasas de interés prevalecientes.

Sin embargo, su tasa no puede aumentar o disminuir más allá de una cantidad específica. En los préstamos con los brazos, hay límites anuales y de por vida, que limitan los cambios de tasas anuales, así como los cambios durante todo el plazo del préstamo.

Tasas de préstamo de brazo de la FHA

Las tasas introductorias de los brazos tienden a ser más bajas que las de los préstamos de tasa fija. A partir del 23 de junio de 2025, la tasa de interés promedio para préstamos de 5/1 brazos es de 6.08 por ciento, en comparación con la tasa promedio de hipotecas de tasa fija a 30 años con 6.83 por ciento, según la encuesta de Bankrate de grandes prestamistas nacionales. Incluso un préstamo de ARM de 7/1 tiene una tasa de interés del 6.28 por ciento.

Al comparar las ofertas de FHA ARM, considere la tarifa introductoria junto con el margen del prestamista. En términos generales, cuanto más bajo sea el margen, mejor.

Con el aumento de las tarifas, considere el tipo de brazo de la FHA también. Los brazos de un año y tres años, por ejemplo, tienen gorros más bajos, lo que significa que no verá un salto tan grande en su tasa si las tasas prevalecientes aumentan en el futuro.

Requisitos de préstamo de brazo de la FHA

Los prestatarios y las casas que desean comprar deben cumplir con ciertas calificaciones de préstamos de la FHA, que incluyen:

• Propiedades aceptables: Residencias primarias
• Límite de préstamo de la FHA: Para 2025, $ 524,225 para una propiedad de una unidad; $ 1,209,750 para una propiedad de una unidad en mercados de viviendas de alto precio
• Puntaje de crédito: Al menos 580, o tan bajo como 500, con un pago inicial más grande
• Relación deuda / ingreso (DTI): 43 por ciento para la vivienda y otra deuda a largo plazo (algunos prestamistas pueden subir hasta un 50 por ciento si el prestatario tiene factores de compensación) y el 31 por ciento para la deuda de vivienda solo
• PaymenT: 3.5 por ciento con un puntaje de crédito de 580 o más; 10 por ciento con un puntaje de crédito de 500 a 580
• Empleo: Prueba de empleo estable de los últimos dos años
• Ingreso: Últimos trozos de pago junto con la prueba de cualquier bonificación, comisión, etc., si es consistente
• Primas de seguro hipotecario (MIP): 1.75 por ciento del monto prestado al cierre, más primas anuales basadas en el monto prestado, el pago inicial y el plazo del préstamo (15 o 30 años)

Si falta su historial de crédito, especialmente en el manejo de la deuda, la FHA ahora permite a los prestamistas incluir también los pagos de alquiler de un prestatario en su evaluación de suscripción. Debe poder mostrar pruebas que ha pagado su alquiler a tiempo todos los meses durante el año pasado.

Tipos de préstamos para brazos de la FHA

Hay cinco tipos de préstamos para el brazo de la FHA:

• Brazo de la FHA de 1 año: Su tasa de interés permanece igual durante el primer año del plazo del préstamo. Después de eso, la tasa solo puede aumentar en un punto porcentual (por ejemplo, 5.5 por ciento a 6.5 por ciento) por año y cinco puntos porcentuales para la vida útil del préstamo.
• Brazo de la FHA de 3 años: Su tasa de interés permanece igual durante los primeros tres años, pero los Caps son los mismos que el brazo de 1 año.
• Brazo de la FHA a 5 años: Su tasa de interés permanece igual durante los primeros cinco años. Después de eso, la tasa solo puede aumentar anualmente en un punto porcentual, y en cinco puntos porcentuales durante la vida útil del préstamo; o por dos puntos porcentuales anuales y seis puntos porcentuales durante la vida útil del préstamo.
• Brazo de la FHA de 7 años: Su tasa de interés permanece igual durante los primeros siete años, luego puede ajustarse en hasta dos puntos porcentuales por año y seis puntos porcentuales durante la vida útil del préstamo.
• Brazo de la FHA a 10 años: Su tasa de interés permanece igual durante los primeros 10 años, pero los CAPS son los mismos que el brazo de 7 años.

Pros y contras de préstamos de brazo de la FHA

Pros

• Tasas de interés introductorias atractivas
• Más fácil de calificar si su crédito necesita trabajo
• Lo lleva a una casa antes gracias a un pago inicial más bajo y un pago mensual más asequible

Contras

• Riesgo de futuros aumentos a su tarifa, lo que puede hacer que los pagos mensuales sean inaccesibles, lo que lo obliga a vender la casa y moverse o aumentar su riesgo de ejecución hipotecaria
• Necesidad de refinanciar para eliminar las primas de seguro hipotecario
• Limitado a comprar una casa con una hipoteca dentro de los límites de préstamos y para su uso como residencia principal

Alternativas a los préstamos para el brazo de la FHA

Una hipoteca de la FHA no es su única opción. Algunas alternativas a los brazos de la FHA que pueden ayudarlo a comprar una casa incluyen:

• Mortgage de HomeAdy: Fannie MaeEl programa HomeReady requiere un puntaje de crédito mínimo de 620. No tiene que ser un comprador de vivienda por primera vez, pero necesitará un ingreso inferior al 80 por ciento del ingreso medio del área. También necesitarás tomar un Curso de educación de propietarios de viviendas.
• Estándar 97 préstamo hipotecario: También proporcionado por Fannie Mae, esta hipoteca requiere 3 por ciento de abajoy al menos un prestatario debe ser un comprador de vivienda por primera vez.
• Préstamo homeOne: Freddie Mac ofrece el préstamo HomeOne para compradores de vivienda por primera vezy no tiene ingresos ni límites geográficos. Puede dejar un mínimo del 3 por ciento en una casa con este préstamo.
• Inicio posible hipoteca: También ofrecido por Freddie Mac, la hipoteca de la casa posible es una opción de préstamo para compradores de vivienda de muy bajos a bajos ingresos. Debe cumplir con los límites de ingresos calificados: no más del 80 por ciento del ingreso medio del área.

Estas hipotecas son solo para residencias primarias, por lo que deberá ver otras opciones si necesita un hipoteca para una segunda casa o propiedad de inversión.

Refinanciar un brazo de la FHA

Muchos prestatarios refinancian antes de que se restablezca el primer brazo. Es posible que quieras refinanciar de un préstamo de brazo en una tasa fija si las tasas han caído desde que obtuvo el préstamo por primera vez y desea la estabilidad de una tasa no fluctuante. También puede refinanciar a otro brazo.

Si califica, es posible que desee refinanciar de un Hipoteca de la FHA a un préstamo convencionaltambién. Esto le permite eliminar (o trabajar para eliminar) las primas de seguro hipotecario, ya que los préstamos convencionales solo requieren un seguro si tiene menos del 20 por ciento de capital en su hogar. En contraste, la mayoría de los préstamos de la FHA requieren que Pagar seguro por el plazo de préstamo completoindependientemente de cuánto haya pagado la hipoteca.

¿Debería obtener una hipoteca de tasa ajustable de la FHA?

Hay escenarios en los que obtener un brazo de la FHA podría ser un buen movimiento:

• Podrías permitirte comprar una casa: Si obtener una tasa de interés inicial más baja lo ayudará a pagar una casa, elegir una hipoteca de tasa ajustable de la FHA puede ser una buena opción, siempre que tenga en cuenta su capacidad para pagar pagos potencialmente más altos más adelante.
• Solo planeas ser dueño de tu casa durante un par de años.: Puede aprovechar la tarifa introductoria más baja y luego vender su casa antes de que la tarifa se ajuste.
• Esperas poder pagar un pago más alto en el futuro: Por ejemplo, un aumento o promoción futuro podría significar un aumento en las ganancias, lo que le permite pagar un pago de hipoteca más alto más adelante.