¿Cómo se divide el capital doméstico durante un divorcio?

El divorcio no se trata solo de la separación emocional: se trata de la separación financiera, especialmente cuando involucra propiedades compartidas como un hogar, el activo más valioso que muchas personas poseen. Cuando un par decide separarse, uno de los aspectos más desafiantes de la división es descubrir lo que le sucede al hogar, y la participación de la propiedad de cada parte, o equidad, en él.

Si es dueño de la casa directamente, dividir la equidad casera puede ser relativamente sencilla. Sin embargo, las cosas pueden volverse más complicadas si la propiedad tiene una hipoteca u otro derecho de retención, como un préstamo de capital domiciliario.

Es mucho para clasificar, pero comprender las opciones, tener un plan claro y estar abierto al compromiso puede hacer que todo el proceso sea más suave.

Cómo se divide en el divorcio de la equidad casera

La división de la equidad en el hogar durante el divorcio generalmente depende de varios factores, incluidos los acuerdos prenupciales o postnupciales, si la casa se compró después del matrimonio y las leyes estatales, específicamente, ya sea que la pareja divorciada reside en un estado de propiedad comunitaria o en un estado de distribución equitativo.

Propiedad comunitaria y estados de distribución equitativa

Los estados de propiedad comunitaria son estados donde la propiedad matrimonial generalmente se divide por igual (50/50) entre los cónyuges sobre el divorcio, mientras que los estados de distribución equitativos dividen la propiedad marital en función de lo que se considera «justo», lo que puede no equivaler a una división numéricamente igual. La gran mayoría de los estados son estados de propiedad equitativos.

Si una pareja compra una casa juntas después del matrimonio, se considera propiedad matrimonial. Si un cónyuge compró y poseía la casa antes del matrimonio, generalmente se considera una propiedad separada, y por lo tanto, esa persona generalmente puede conservarla.

Sin embargo, las cosas pueden volverse un poco más complicadas si el cónyuge no propietario ayuda a pagar la hipoteca, las reparaciones, las renovaciones u otros gastos relacionados con el hogar. En este caso, la Cámara puede considerarse un activo casual: mientras que un cónyuge tiene propiedad, el otro cónyuge tiene un reclamo de algún capital debido a sus contribuciones financieras. También se sabe que los tribunales tengan en cuenta la «equidad del sudor», las contribuciones no financieras que un cónyuge que no es propietario puede haber puesto en un hogar (correr, mantener o trabajar en ello), especialmente si esos esfuerzos han ayudado a que el hogar se aprecie en valor.

Todo esto significa que «no es automático que la casa vaya (el propietario)», dice Renee Coleman, una profesional de divorcios certificados con sede en Wilmington, Massachusetts (CDLP) y originadora de préstamos con hipoteca Crosscountry. Incluso si lo hace, el otro cónyuge tiene una participación y merece una compensación por ello, según los cambios de valor durante el matrimonio. Diga: «Compré la casa por $ 200,000, pero cuando te mudaste, costaban $ 300,000 y hoy vale $ 500,000. (Los tribunales) solo verán el aumento de la equidad desde el momento en que estuviste casado y en el hogar», explica.

Cómo dividir la equidad casera en un divorcio: 3 opciones

La mayoría de las opciones para dividir la equidad en el divorcio implican primero evaluar el valor de la propiedad. Este paso es crucial porque determina el capital doméstico, la diferencia entre el valor de mercado de la propiedad y el monto restante de la hipoteca.

Una vez que se determina el valor de la casa, y la participación de cada socio en ese valor, puede avanzar con un plan. Si bien las variaciones son muchas, las opciones para dividir la equidad casera en un divorcio caen en tres categorías básicas.

1. Vender la casa y dividir el patrimonio

Esta opción es la mejor para las parejas que desean un descanso limpio financieramente y prefieren evitar que la casa se presente a la venta, y, después de pagar pasivos como una hipoteca y un préstamo o línea de crédito de capital doméstico (si hay uno), el capital restante se divide entre la pareja de acuerdo con su acuerdo de divorcio.

Adam Coleman, un CDLP y gerente de sucursal de Pronto Pronto, un corredor de hipotecas con sede en Charlotte, Carolina del Norte, lo llama «el camino de menor resistencia: vender la casa, dividir el patrimonio y luego ambas personas van sus caminos separados». Evita tener que eliminar a una persona del título o hipoteca o las complicaciones de la copropiedad.

Sin embargo, con los precios récord de la vivienda, las altas tasas de préstamos hipotecarios y el aumento de los alquileres, esta opción puede ser menos deseable para divorciarse de parejas hoy en día. «Para obtener un hogar comparable a lo que te estás dejando, costará mucho más», dice Renee. «Los precios de las viviendas están subiendo y las tasas de interés son mucho más altas. Es un desafío muy real en este momento. Incluso si decide que vamos a vender la casa y (cada uno de nosotros) alquilar, probablemente pagará más en alquiler de lo que pagó por su hipoteca».

También es importante considerar las implicaciones financieras más amplias de vender una casa. El capital se divide entre las dos partes después de que se pague las deudas y costos existentes para vender la casa, como los costos de cierre. Además, la venta de la casa puede provocar consecuencias fiscales, como ganancias de capital o impuestos de transferencia.

Pros

• Simplifica el proceso de división de capital
• Proporciona un descanso financiero limpio/inicio de nuevo
• Evita disputas sobre quién es responsable de qué o quién merece qué

Contras

• Los costos de cierre y los acuerdos de deuda reducen la cantidad de capital que recibe cada cónyuge
• Los altos precios de las viviendas y las tasas de interés pueden hacer que sea difícil comprar una casa comparable después
• El alquiler después de la venta puede costar más que los pagos de hipotecas anteriores

2. Compra un cónyuge

Plan B: Un cónyuge se convierte en el único propietario de la casa, compensando al otro por su participación de capital en ella, comprándolos, básicamente. Esta opción es mejor para divorciarse de parejas cuando una persona quiere mantener la casa, y tiene los medios para compensar a la otra persona.

Si la casa es propiedad y es clara y una parte quiere mantener la propiedad, una escritura de renuncia puede ser lo único que se requiere. El documento libera el interés de una persona en la propiedad y elimina su nombre del título.

Sin embargo, se pone más complicado si la propiedad todavía tiene una hipoteca. El cónyuge de compras generalmente no puede hacerse cargo de la hipoteca existente, si está en el nombre del otro cónyuge o incluso si la pareja lo sacó juntos. La mayoría de los préstamos no son asumibles, lo que significa que no se pueden transferir de un prestatario a otro (y aquellos que se pueden suponer aún requieren la aprobación del prestamista). Para hacer la opción de compra, un refinanciamiento hipotecario debería suceder.

La refinanciación es como obtener una hipoteca nueva; Tienes que volver a pasar por todo el proceso de solicitud. Significa calificar para el préstamo con un ingreso (aunque se pueden incluir pagos conyugal o de manutención infantil), lo que puede ser un desafío. Igualmente desafiante: el cónyuge restante tiene que encontrar los fondos para comprar al otro cónyuge. Si no pueden hacerlo de su bolsillo, pueden intentar obtener fondos adicionales mientras se refinan.

«Si no tienen suficiente equidad en esa casa para despejar la hipoteca original y pagar al ex cónyuge lo que quieren, entonces alguien está trayendo más dinero a la mesa o vuelve a vender la casa y simplemente se va con lo que pueden», dice Stephanie.

Pros

• Permite que una persona se quede en el hogar
• Evita la molestia y el costo de vender la casa
• Descanso limpio en propiedad

Contras

• Requiere un desembolso de efectivo significativo para la compra
• Requiere que una persona califique para el refinanciamiento (si la propiedad está hipotecada)

3.Co-DOWN LA CASA/VENTA DIFERIDA

Mientras tanto, ir a una venta diferida, compartir la propiedad de la casa puede ser otra solución práctica. Esta opción funciona mejor para divorciarse de parejas con niños que desean mantener la mayor estabilidad en sus vidas como sea posible.

Este arreglo permite que un cónyuge, típicamente el que tiene la custodia principal de los niños, se quede en el hogar. «Tal vez a los niños le quedan un par de años de la escuela secundaria y no querrá arrancarlos y mudarse a un área diferente», dice Renee Coleman. «Ese es el tipo de circunstancia que vemos con mayor frecuencia cuando ambos van a mantener la propiedad de la casa».

En muchos casos, el título y la hipoteca permanecen sin cambios durante este período. Sin embargo, ante el aumento de las tasas hipotecarias, Adam Coleman dice que las parejas se han vuelto más creativas con los acuerdos de propiedad de la copropiedad en los últimos años.

«Digamos que el cónyuge desocupado estaba en la hipoteca», dice. «Están dispuestos a incorporar el acuerdo de liquidación de que permanecerán en la hipoteca durante un año, dos o tres años o, por mucho tiempo que tarda en que el cónyuge permanezca en la casa para refinanciar solo su nombre. Esto se hace con las esperanzas de que las tasas hipotecarias de alguna manera arrojen ‘X’ de los puntos porcentuales para que se sientan cómodos con la refinancia».

Esta solución simplifica la vida, ya que mantiene el status quo. Sin embargo, es crucial que un acuerdo de copropiedad sea un acuerdo temporal, con un término finito, porque implica riesgos, especialmente para el cónyuge de desocupación. «La persona que está anulando la casa, todavía está en la hipoteca», dice Adam. «Ese pago de la hipoteca todavía está vinculado a su informe de crédito y su número de Seguro Social. Por lo tanto, si la persona que mantiene el hogar pierde un pago o entra en incumplimiento, el crédito del cónyuge de desocupación disminuiría drásticamente en ese momento».

Para ayudar a prevenir malentendidos y disputas, los expertos recomiendan un acuerdo legal que describa los derechos y responsabilidades de cada parte con respecto a la propiedad, incluidas las contribuciones financieras y el proceso para vender o refinanciar la casa.

Pros

• Mantiene la estabilidad para los niños
• Permite más tiempo para la refinanciación o un mercado más favorable para vender
• Evita la interrupción inmediata de la vivienda y las finanzas

Contras

• El cónyuge desocupado sigue siendo financieramente responsable, arriesgando su crédito si se pierden los pagos
• La pareja debe mantener enredos/relación legal continuo
• Debe estructurarse cuidadosamente con líneas de tiempo claras para evitar conflictos

Palabra final sobre equidad y divorcio en el hogar

La división de equidad en un divorcio puede ser difícil, tanto emocional como financieramente. Ya sea que decida vender la casa, comprar la otra parte o aceptar poseerla, cada opción viene con una combinación de pros, contras y opciones difíciles.

«Es la reunión la que a veces es la parte más difícil», dice Fields. «En situaciones de divorcio, generalmente hay adversidad».

Navegar por las complejidades de dividir la equidad en el hogar es mejor no hacer solo. Los abogados de divorcio y los agentes inmobiliarios pueden guiarlo a través de sus opciones. Puede consultar a un profesional de préstamos de divorcios certificado (CDLP), que está capacitado en los aspectos financieros y legales del divorcio, particularmente en lo que se refiere a bienes raíces, hipotecas y financiamiento. Si bien contratar a un profesional puede parecer un gasto adicional e innecesario, «cuando tienes las personas adecuadas que se especializan en todo, es más eficiente», señala Adam Coleman.

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