Mientras sacaba la basura una noche, Eli vio a su vecino cargando un camión en movimiento. (Bankrate no está revelando el apellido de Eli por razones de privacidad). El contrato de arrendamiento de su vecino se acabó, pero el vecino dejó en claro que no quería moverse. Le dijo a Eli que si conocía a alguien que quisiera vender, estaría interesado en comprar. Eli dijo que estaba abierto a la idea.
Cuando volvió a entrar, Eli tenía un acuerdo de apretón de manos en efectivo para vender su condominio.
Esto estaba lejos de ser impulsivo: Eli había estado pensando en enumerar su lugar durante meses. Verá, mucho había cambiado en los siete años desde que Eli compró su condominio en el sur de Florida. Uno de los mayores cambios? Su pago de hipoteca. Incluso con una tasa hipotecaria bloqueada y un precio de compra, sus primas de seguro, impuestos a la propiedad y tarifas de asociación de condominios siguieron aumentando. Además de eso, las evaluaciones y problemas costosos con otros propietarios de condominios agregaron más estrés e incertidumbre.
Fue entonces cuando Eli decidió que su tranquilidad valía más que ser propietario. Ahora, alquila un apartamento nuevo a dos cuadras de distancia con una piscina de estilo resort comunitario, playa privada, gimnasio, sauna y duplicar el metro cuadrado, todo por $ 200 menos por mes de lo que estaba pagando por su condominio. No es el único que paga menos para alquilar; El estudio de alquiler de Bankrate en 2025 vs. compra encontró que el alquiler es más asequible que pagar una hipoteca en los 50 metros más grandes de los Estados Unidos.
La vida de los condominios se está volviendo más caro, especialmente en Florida
Cuando Eli se mudó a su condominio de una habitación en la planta baja en 2018, su tarifa mensual de la Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA) fue de $ 350. Cuando se mudó, había aumentado a $ 800 al mes, o $ 9,600 al año. Eso es un aumento de más del 128 por ciento en siete años, o poco más del 18 por ciento anual. El pago promedio nacional de HOA fue de $ 243 al mes en 2023, según los datos de la Encuesta de Vivienda Americana de 2023 de la Oficina del Censo de los Estados Unidos.
El propietario promedio de condominios en Florida ha visto aumentos elevados en las tarifas de asociación de condominios. Los propietarios de condominios de Tampa vieron un aumento de más del 17 por ciento en las tarifas de HOA año tras año en 2024, según Redfin. Redfin también encontró que los propietarios de condominios en Fort Lauderdale y Orlando vieron aumentos medianos de YOY superiores al 16 por ciento.
Junto con el pago mensual en ascenso, la asociación de condominios de Eli también recaudó evaluaciones especiales frecuentes. Debido a que es un condominio más antiguo, así como las restricciones de endurecimiento en torno a los condominios en Florida, las evaluaciones para aumentar las reservas y hacer grandes mejoras fueron costos inesperados. Según Eli, estas evaluaciones incluyeron cargos por reparaciones de piscinas, resurgimiento de estacionamiento y millones de dólares para reemplazar un paquete marino deteriorado.
Los residentes en el edificio de Eli no fueron los únicos que pagaron más de su bolsillo en evaluaciones especiales. Tras el colapso de condominios de Miami de Surfside 2021, los legisladores estatales de Florida aprobaron el proyecto de ley 4-D del Senado, lo que requiere que las asociaciones de condominios tengan fondos en reserva para reparaciones e inspecciones de edificios, fondos recolectados a través de evaluaciones especiales cobradas a los residentes. Antes de este proyecto de ley, los propietarios de condominios podrían votar para reducir o eliminar los requisitos de reserva por completo.
¿Qué es una evaluación especial?
Como propietario de un condominio, usted es responsable de pagar sus cuotas HOA mensuales. Pero, si su edificio necesita dinero más allá de lo que está destinado al presupuesto, su HOA puede cobrar lo que se llama una evaluación especial. En Florida, no hay límite para la cantidad de evaluaciones especiales que una junta de condominios puede imponer. Algunas compañías de seguros ofrecen endosos de evaluación de pérdidas. Estos complementos de políticas pueden cubrir cargos inesperados de evaluación especial, pero tienen una prima adicional.
¿Cómo funciona el seguro con los condominios?
Las pólizas de seguro funcionan de manera diferente para los condominios que para los hogares. Con un hogar, usted es dueño del techo, cimientos, paredes, ventanas y, por lo general, la parcela de tierra circundante. La póliza de seguro de su propietario puede cubrirlo todo. Pero con los condominios, el seguro se divide.
«La asociación de condominios es responsable de comprar límites adecuados para cubrir cualquier daño a las áreas comunes del edificio, incluidos techos y componentes estructurales, y paredes interiores y exteriores, techos y pisos», dice Andrew Lester, presidente de FirstService Financial, una compañía de servicios financieros para la gestión comunitaria. «El propietario del condominio debe comprar una política personal para cubrir todo dentro de su unidad, incluidos accesorios, electrodomésticos, revestimientos de paredes, gabinetes y contenido».
Parte de la tarifa de HOA de un condominio incluye dinero para la póliza de seguro del edificio y otros gastos comunales como paisajismo, basura y servicios públicos de edificios. Por lo tanto, cuando aumenta la póliza de seguro del edificio, los propietarios de condominios tienen parte de la carga en sus tarifas de HOA.
La actual crisis de condominios de Florida
El mercado inmobiliario de Florida en el auge durante la pandemia, con muchas personas acudiendo en masa al estado de sol. Pero recientemente, el mercado de condominios de Florida se ha topado con agua entrecortada. En marzo de 2025, el estado vio una disminución del 4.5 por ciento año tras año en el precio de venta promedio para las casas y condominios, según Florida Realtors. Esto marca el noveno mes consecutivo de la disminución del precio año tras año. El tiempo medio de contratar y el tiempo medio de venta, 62 días y 99 días, respectivamente, también han aumentado, ambos aumentando en marzo.
El aumento de las tarifas de HOA es una gran parte del problema. El seguro, los requisitos de reserva y las evaluaciones especiales (a menudo requeridas por el seguro) están haciendo que poseer un condominio sea más doloroso financieramente.
«Los requisitos de reserva, aunque están bien intencionados … están poniendo una gran carga a nuestra gente, a nuestros hombres y mujeres trabajadores y nuestras familias, que ahora se están encontrando en una situación en la que … están obligando a su mano a vender estos condominios, y sin embargo, el mercado no está recogiendo estos condominios, por lo que están perdiendo dinero en estos condominios en estos condominios en el que han invertido tanto dinero», dijo el comisionado del condado de Miami-Dade en una conferencia de prensa en April en Apret 10.
¿Qué se está haciendo para frenar la crisis de condominios?
A nivel estatal, los legisladores en la Cámara han aprobado una legislación para aumentar la transparencia y dar a las asociaciones de condominios más margen de maniobra con fondos de reserva. El proyecto de ley 913 de la Cámara de Representantes permitirá que las asociaciones de condominios financien reservas con líneas de crédito y préstamos, además de evaluaciones especiales y regulares. De esa manera, las asociaciones de condominios pueden recurrir a otras fuentes, no solo a los propietarios de condominios, para cumplir con los requisitos de reserva establecidos en el proyecto de ley del Senado 4-D.
El gobernador Ron DeSantis aún no ha firmado el Proyecto de Ley 913 de la Cámara, sin embargo, la mayoría de los expertos esperan que lo hará y que el proyecto de ley se convertirá en ley el 1 de julio de 2025. Además de permitir la financiación de la reserva alternativa, el proyecto de ley también:
- Permitir que las asociaciones de condominios inviertan dinero del fondo de reserva
- Permitir que las asociaciones realicen préstamos para cubrir las reparaciones sin la aprobación de los miembros de la asociación
- Prohibir las asociaciones de emplear o ser propiedad de alguien que ha revocado su licencia de gerente de asociación comunitaria
- Permitir asociaciones para celebrar reuniones de la junta en persona o por video
Florida Realtors y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) también están presionando para que las cosas cambien a nivel nacional con respecto al financiamiento. Actualmente, la asociación de condominios debe cumplir varios criterios para que un comprador obtenga un préstamo convencional de pago bajo. Estos incluyen:
- Estar en la lista aprobada de Fannie Mae
- Tener el 10 por ciento de los ingresos en reservas
- Poseer menos del 10 por ciento de las unidades en el condominio
Si el condominio no cumple con estos requisitos, es posible que necesite hasta un 25 por ciento de facturación para realizar la compra.
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Los floridanos se van a los estados vecinos
Los cambios en el mercado inmobiliario de Florida tienden a ocurrir lentamente, demasiado lentamente para algunos. Un informe de Cotalidad (anteriormente Corelogic) encontró que las solicitudes hipotecarias de compradores en el estado y fuera del estado están en declive. En cambio, los floridanos están solicitando préstamos en estados vecinos como Georgia, Carolina del Norte, Texas, Tennessee y Carolina del Sur.
«La apreciación de los precios reembolsas de Florida combinada con los altos precios del seguro de vivienda y la amenaza de los huracanes ha llevado a las personas a comenzar a mirar a otros estados cercanos», dice Selma Hepp, Economista Jefe de Cotalidad. «Cuando las personas se van, se quedan en el sur, donde hay relativa asequibilidad y acceso a grandes centros de empleo: están buscando los ingredientes que hacen que Florida sea tan próspera en primer lugar».
Para los propietarios de condominios en Florida, especialmente aquellos cercanos al océano, los grandes costos y los riesgos están superando rápidamente los beneficios. «Solo hay tanto valor que tiene una visión bonita», dice Eli.
Queda por ver si el gobierno de Florida puede moverse lo suficientemente rápido como para solucionar el problema. Hasta entonces, muchas personas como Eli eligen vender sus condominios y reubicarse.
