… una revisión exhaustiva de los pros, contras y la urgencia para la regulación del sector
El sector inmobiliario de Ghana se ha convertido en un faro de oportunidad para los inversores extranjeros, impulsado por la estabilidad política de la nación, el crecimiento económico, la urbanización rápida y el marco legal que permite a los extranjeros poseer propiedades a través de acuerdos de arrendamiento. Esto ha hecho que el clima de inversión sea propicio para la participación directa extranjera.
El mercado ha sido testigo de un aumento significativo en la inversión extranjera que transforma el panorama urbano en las últimas décadas. Esta trayectoria del aumento también subraya la creciente confianza de los inversores internacionales en el mercado inmobiliario de Ghana.
El objetivo de este artículo es dar una visión general de la inversión inmobiliaria directa extranjera en Ghana, los pros, los contras y ofrecer recomendaciones para el crecimiento mutuo. Para empezar, permítanme comenzar con algunas estadísticas de estos FDI en el mercado inmobiliario de Ghana. El propósito es permitirle apreciar el alcance de esta inversión inmobiliaria directa extranjera y cómo esto está dando forma al panorama inmobiliario de Ghana.
Proyectos de bienes raíces invertidos en el extranjero en Accra
Como se dijo anteriormente, es importante que tengamos las estadísticas de estas inversiones inmobiliarias directas extranjeras en el mercado ghanés. Esto nos ayudará a comprender la realidad y el grado de influencia que ordenan en nuestro mercado.
Esta analogía se realizará utilizando algunos proyectos de bienes raíces directos extranjeros seleccionados solo en ubicaciones principales en ACCRA en comparación con la participación del contenido local. De hecho, es un hecho básico que Accra, la ciudad capital, ha sido el punto focal de varios desarrollos inmobiliarios de alto perfil financiados por inversores extranjeros. Estos son algunos de estos proyectos: Alto, 27 pisos, Azure, 17 pisos y las propiedades de gran altura Aqua, 10 pisos ubicadas en el área residencial del aeropuerto desarrollada por Trassaco Estate Development Company Ltd.
El octágono de Tudu, Accra, un desarrollo de uso mixto de 10 pisos desarrollado por Dream Reality Company Ltd. The Mirage, Airport Residential, 16 pisos de alto nivel, desarrollado por el grupo Yagmur, los apartamentos boutique de Iris, la propiedad de 10 pisos desarrolladas por H&F Realty Ltd, Gallery, Loxwood, 9-Floors, Loxwood 11-Floors y los Lenox, los Lenshe, las personas, las personas, las personas, las personas con el este, las personas, las personas, los Legons, las ubicadas, las ubicadas, las personas, las personas, los lenoxos, las personas, los shiax. Pasos, 37 pisos, ubicados en Accra Business District, etc., todos desarrollados por Clifton Homes. La Torre Atlantic, 15 pisos, ubicado en el aeropuerto, desarrollado por Wahhab Estate Co. Ltd, miembro del Grupo Meridian. El Solaris, un edificio de apartamentos de lujo de 13 pisos ubicado en OSU, desarrollado por los desarrolladores de Swami India. La residencia AVA, 12 pisos ubicado en el residencial del aeropuerto desarrollado por Cornerstone Developers, el tributo en el aeropuerto residencial, desarrollado por los desarrolladores de Denya.
The Harmonia Residence, 17 piso, Agora 21 piso y Lagato, 20 pisos desarrollados por Vaal Real Estate Ghana. El prestigio, un proyecto de apartamentos de lujo de uso de mezcla de 14 pisos todavía en construcción, estación de llenado de conchas de aeropuerto adyacente desarrollada por I2 Development, los trajes de Apex, edificio de 8 pisos, el ecuador, un edificio de 12 pisos, la Casa Zion, una propiedad comercial de 4 pisos, todas desarrolladas por Bot Properties.
El resto es la Torre Kass, una propiedad de uso de mezcla de 17 pisos desarrollado por un Sr. Kadir Yadigr, un inversor extranjero. En Kumasi Airport City se encuentra Kensington Heights, 15 pisos, desarrollado por un desarrollador turco, HDG Homes Ltd., etc. De hecho, el tiempo y el espacio nos fallarán en enumerar todas las propiedades de gran altura de lujo en ubicaciones principales en Accra desarrollados por inversores extranjeros extranjeros en el sector inmobiliario de Ghana.
Todavía no se hace mención sobre su presencia en el sector de viviendas de la ciudad residencial de lujo, el sector inmobiliario industrial que comprende almacenes y otras instalaciones industriales, y otras propiedades comerciales intensivas en capital, como instalaciones de hoteles, centros comerciales, etc.
Ahora, comparando lo anterior con nuestra participación de contenido local dentro del mismo espacio, es obvio que prácticamente no hay una inversión ghanesa local que realmente pueda igualar esto. Los pocos que podemos contar será la Torre del Patrimonio, una propiedad de 16 pisos en Ridge, desarrollada por el Seguro Social y el Fideicomiso de Seguros Nacionales (SSNIT).
The Signature Apartments, Selton Skpe, which is still under construction, both by CapeMay properties, the Oasis Residence and Belmonte developed by CPL Developers, the Address, by Devtraco, and the few developments by Quao Realty, Goldkeys and Mobus properties etc. Also, in the area of commercial space and hospitality real estate such as the hotels and Malls, Movenpick Ambassador Hotel, the Kempinski Gold Coast Hotel, The Marriott Hotel, el Accra Mall, Achimota Mall, West Hill Mall, Atlantic Mall, Marina Mall, etc., son todos los desarrollos de inversores extranjeros. Teniendo en cuenta lo anterior, uno no estará lejos de concluir que la participación local en las categorías anteriores de inversión inmobiliaria en Ghana es prácticamente inexistente.
Impacto positivo de la inversión inmobiliaria directa extranjera
La infusión de capital extranjero en el mercado inmobiliario de Ghana ha arrojado varios resultados positivos a pesar de que existe la preocupación de una baja participación local. Ha llevado al desarrollo masivo de infraestructura, creación de empleo, transferencia de conocimiento y tecnología, diversificación económica, entrada de capital, renovación urbana y revitalización, etc. Trataremos a cada uno citando brevemente algunos proyectos prácticos.
Desarrollo de infraestructura: estos inversores extranjeros han introducido diseños arquitectónicos de vanguardia, tecnología de construcción y estándares internacionales de construcción que conducen a la construcción de infraestructura moderna, incluidas carreteras, intercambios, servicios públicos y servicios públicos, mejorando el entorno urbano general.
Esto se demuestra en nuestro caso en disparos de drones Ariel tomados de lugares seleccionados como el área residencial del aeropuerto, Roman Ridge, North Ridge, Shiashie, Cantonment y Labone. De hecho, aquellos en el sector inmobiliario de Ghana durante mucho tiempo testificarían que, de hecho, ha habido una mejora significativa de la infraestructura de construcción extranjera en los lugares antes mencionados en comparación con el mismo hace unas décadas.
Creación de empleo: los proyectos inmobiliarios generan oportunidades de empleo en la construcción, administración de propiedades, el sector de insumos de material/equipo de construcción y otros servicios relacionados. El empleo dentro del sector ha aumentado considerablemente en la medida en que la mano de obra debe importarse de nuestros países vecinos, en particular, Togo, Nigeria y Benin, etc. para cerrar el déficit laboral del sector de la construcción que ha sido el caso en Ghana desde hace algún tiempo.
Transferencia de tecnología: la participación extranjera ha introducido técnicas de construcción avanzadas y prácticas de gestión, elevando los estándares de la industria. Esto ha brindado a los profesionales locales exposición a las mejores prácticas internacionales, mejorando las habilidades y los estándares de la industria. Esto realmente ha tenido un impacto significativo en la forma en que diseñamos, con muchos desarrollos locales que ahora reflejan las tendencias modernas introducidas por estos inversores multinacionales. Un ejemplo clásico es el diseño de las propiedades Signature House y Selton Skye emprendidas por Capemay Properties.
Diversificación económica: el crecimiento de la inversión inmobiliaria directa extranjera ha contribuido a diversificar la economía de Ghana más allá de los sectores tradicionales, como la agricultura, la minería y los servicios. Solo en 2023, el sector inmobiliario de Ghana contribuyó con aproximadamente 1.600 millones de CEDIS (USD $ 121.2 millones) al PIB del país, según Statista (2024), diversificando la economía ghanesa que ha sido predominantemente servicios basados a lo largo de los años.
Afluencia de capital: es de conocimiento común que la IED en general trae grandes volúmenes de capital a un país. En nuestro caso, la proliferación de la participación de bienes raíces directas extranjeras ha impulsado la infraestructura y el desarrollo urbano sin forzar las finanzas públicas. Esto a su vez ha atraído una inversión extranjera más directa a otros sectores de la economía, como el edificio, la maquinaria de construcción y los sectores de suministro de materiales, con la distribución de herramientas/equipos industriales y eléctricos que también es testigo de una importante atracción de inversores como resultado.
Renovación y revitalización urbana: estos inversores extranjeros directos han ayudado a reconstruir áreas urbanas subutilizadas o arruinadas, mejorando la estética y la usabilidad. Un ejemplo práctico es el área de Vilagio Vista, que fue un área abandonada durante años debido a su proximidad a un desagüe pluvial hasta que se convirtió en una de las instalaciones de gran altura más prestigiosas de Ghana. Otro ejemplo que vale la pena mencionar es el área ShiiaShe-East Legon a lo largo de la autopista, que fue abandonado hace muchos años y ahora se ha convertido en un tramo de estructuras de gran altura, que alberga las impresionantes propiedades de uso de mezcla, a saber, la galería, la madera Lox y varias otras que aún se someten a la construcción. El tiempo y el espacio no nos fallarán una lista integral de todas esas instalaciones en Accra y en las principales ciudades de Ghana.
Aumento de los ingresos fiscales: los impuestos a la propiedad, los impuestos sobre la renta corporativa y el IVA de los inversores inmobiliarios directos extranjeros han contribuido a los ingresos nacionales al tiempo que aumentan el crecimiento del PIB.
Aumento de los sectores relacionados: las inversiones inmobiliarias directas extranjeras han impulsado a varios sectores de la economía en virtud de su distribución en varios sectores de la cadena de valor inmobiliario, incluida la hospitalidad, el comercio minorista, la logística con su efecto de recolección de otros sectores de la economía, como los servicios financieros y el sector de los servicios generales.
Competitividad mejorada del mercado: también, la inversión inmobiliaria directa extranjera ha aumentado la competitividad del mercado. Esto hasta cierto punto garantizó la calidad y brinda a los clientes valor por dinero. De hecho, la proliferación de estas inversiones multinacionales en el sector ha llevado a mejorar los diseños de construcción e infraestructura en comparación con lo que vimos hace décadas. Además, también ha llevado a una mayor oferta que conduzca a una amplia competencia, mejorando la calidad y la diversificación de opciones para compradores e inquilinos.
Turismo y atractivo de inversión: también es cierto que la infraestructura moderna y robusta puede servir como una atracción para los turistas. Dubai se ha convertido en un centro global de turismo hoy debido a su impresionante infraestructura inmobiliaria. Los proyectos inmobiliarios icónicos pueden mejorar la imagen global de un país y atraer a más turistas e inversores. Un ejemplo clásico en nuestro caso son los apartamentos de firma y algunos otros en Accra. No obstante, una ciudad con infraestructura moderna bien organizada es automáticamente un cebo para inversores y turistas por igual. La ciudad del aeropuerto de Ghana es una de ellas y se sabe que ha atraído muchas visitas de turistas extranjeros a lo largo de los años.
Descartos de inversión inmobiliaria directa extranjera en Ghana
En la medida en que apreciamos el impacto positivo de las inversiones inmobiliarias directas extranjeras, viene con varios otros inconvenientes que requieren una intervención de política estatal urgente. Trataremos solo algunos de ellos en esta edición. Pero antes de entrar en eso, permítanme aclarar aquí que el escritor no es un ideólogo de inversión directa anti-extranjera. Por lo tanto, lo que discutamos aquí en esta sesión se basa puramente en el punto de vista de los nacionalistas que cualquier ciudadano patriótico de un estado soberano recomendaría para su patria.
Ghana es un destino comercial globalmente amigable y también lo es el escritor de este artículo. Ahora, para empezar, la inversión extranjera directa en el sector inmobiliario ha desencadenado los precios de las propiedades inflacionarias, lo que lleva a poca propiedad o participación local, particularmente en el sector inmobiliario de lujo. Esto ha distorsionado las prioridades del mercado, por lo tanto, el fracaso del mercado que vemos hoy. Además de la falla del mercado, también ha llevado al vuelo de capital en algunos casos, gentrificación, desarrollo especulativo y vulnerabilidad macroeconómica solo por mencionar algunos. Los tomaremos uno tras otro citando un ejemplo práctico en cada caso.
Precios de propiedad inflados: la demanda extranjera puede llevar los precios más allá de la asequibilidad local, especialmente en áreas principales, desplazando a los ciudadanos de ingresos medios y bajos. Esto normalmente es causado por compradores extranjeros que están dispuestos a pagar precios más altos por propiedades ubicadas en áreas privilegiadas en un destino de inversión globalmente atractivo como Ghana. Por otro lado, el otro grupo de compradores extranjeros no está bien informado sobre el valor promedio o los precios de las propiedades, puede comprar propiedades con precios inflados más allá de sus valores reales de mercado. Estas y muchas otras razones han desencadenado los precios de las propiedades inflacionarias en Ghana. El efecto consecuente es el desplazamiento de los ingresos y desarrolladores de ingresos indígenas medios a bajos del mercado.
Pérdida de la propiedad local: el control extranjero excesivo sobre la tierra y la propiedad reduce la participación e influencia local en el entorno construido. Esto también es cierto en el mercado inmobiliario de Ghana. Además del sector inmobiliario de lujo que ya se ha hecho cargo, todavía hay una presencia significativa de inversión extranjera en el sector de propiedades residenciales de gama media, etc., no solo perdimos la propiedad tanto en los sectores de lujo como de gama media, sino que también perdimos la propiedad del material de construcción y la cadena de suministro de equipos con equipos a gran escala y proveedores de materiales predominantemente chinos, turcos, indianos y lentaes, solo para mencionar. Esto es sin perjuicio de nuestros compañeros y compatriotas mencionados anteriormente.
Vuelo de capital: uno de los serios inconvenientes de esta proliferación de inversiones inmobiliarias directas extranjeras en Ghana son las mayores posibilidades de vuelo de capital. Cada vez que hay incertidumbre en el clima de inversión, es probable que ocurra un vuelo de capital. Esta es la situación en la que las ganancias obtenidas por los inversores extranjeros son repatriadas a los países de origen de los inversores, lo que limita la reinversión en la economía nacional. Esto fue lo que sospechó que sucedió entre 2013 y 2015 cuando Ghana experimentó una crisis de poder prolongada conocida popularmente en Ghana como «Dumsor». Muchos de estos inversores extranjeros directos, incluidos algunos inversores inmobiliarios, repatraban las ganancias, mientras que otros retuvieron la inversión y decidieron retener la mano de obra. De hecho, hubo muchos informes de los medios que alegan un número significativo de estos inversores que desvían las ganancias para establecer en países vecinos que se sabe que tienen un suministro de energía relativamente estable en ese momento.
Prioridades de mercado distorsionadas: los desarrolladores directos extranjeros siempre se han centrado en las propiedades de lujo dirigidas a clientes expatriados, descuidando las necesidades de vivienda asequible. Esta es exactamente la situación que enfrentamos como país con aproximadamente el 99% de las inversiones extranjeras en nuestro espacio centrándose en propiedades de lujo a expensas de viviendas asequibles.
Gentrificación: este es el proceso en el que las personas más ricas o privilegiadas se mudan a los vecindarios que están en gran medida poblados por personas de clase pobres y promedio, que finalmente desplazan a los residentes indígenas originales. Muchas comunidades locales han sido desplazadas y han sido reconstruidas para su uso de alta gama, cambiando e interrumpiendo la dinámica social. Hemos visto a muchas comunidades locales desplazadas debido a esto. Estoy bastante seguro de que muchos de ustedes que leen este artículo podrían haber sido testigos de propiedades residenciales cerca de las principales calles de nuestras comunidades siendo demolidas y reconstruidas en propiedades comerciales que desplazan a la gente local a las afueras de la ciudad. Esta tendencia sigue siendo el caso en Ghana, incluso con algunos de estos lugareños afectados que se mudan a las comunidades de SLAM.
Proxy Control gubernamental
Esto se refiere a un gobierno que opera en nombre de, o bajo la influencia o control de otro actor externo, grupo externo más poderoso, etc. Tal gobierno carece de autonomía que puede conducir a la implementación de políticas que sirven al interés de su patrocinador en lugar de su gente. Esto es lo que la dependencia excesiva de la inversión extranjera directa de la cual los bienes raíces no son una excepción, puede causar a un estado soberano.
La proliferación de inversores extranjeros directos puede conducir a una pérdida directa de soberanía económica y política cuando estos inversores comienzan a formar carteles poderosos que pueden influir de forma remota, que se convierte en el presidente de su país, el comisionado de su institución de ingresos nacionales, el inspector general de su institución policial, sus ministros estatales y miembros del parlamento, etc.
Me gustaría mantenerme fuera de los problemas al no citar ejemplos en este caso. Me gustaría dejar esto a los lectores exigentes. Pero cualquiera que sea el caso como si estamos allí como estado o no, no es el problema. Pero llegaremos allí incluso si hoy no estamos allí, es decir, si la tendencia no se verifica.
Vulnerabilidad económica: una gran dependencia del capital extranjero puede hacer que el sector sea sensible a los choques del mercado global o los cambios de sentimiento de los inversores. Para nuestra estabilidad política, Ghana aún no ha experimentado esto en su forma extrema. Pero si la tendencia continúa, eventualmente llegaremos allí algún día. Esto no es una fatalidad.
Hollowización: esto describe una ciudad o edificio que pierde su ocupación o actividad con el tiempo como resultado de un declive económico o tarifas de alquiler o ventas demasiado caras, etc. Los compradores extranjeros pueden dejar propiedades desocupadas, convirtiendo a las ciudades en «ciudades fantasmas» y socavando la vitalidad urbana. Desde hace algún tiempo, una pequeña encuesta que hicimos sobre propiedades de gran altura en ubicaciones principales en Accra confirmó una tasa de ocupación fantásticamente baja y se sospecha que muchas de estas propiedades son propiedad de compradores extranjeros o no residentes. Estas propiedades de lujo son patrocinadas por ciudadanos extranjeros o clientes no residentes pueden convertir las ubicaciones principales de nuestra ciudad capital en una ciudad fantasma si no está bien verificada.
Recomendaciones de políticas
Para mitigar los inconvenientes de la inversión inmobiliaria directa excesiva, aquí hay algunas recomendaciones clave:
Fortalecer el uso de la tierra y las regulaciones de zonificación: hacer cumplir las leyes de zonificación para proteger las áreas residenciales y garantizar el desarrollo urbano equilibrado al tiempo que restringe la propiedad extranjera en zonas locales sensibles o de alta demanda.
Establecer pautas de propiedad y uso: introduzca los límites de la propiedad de la tierra extranjera o requiera empresas conjuntas con entidades locales. Además, imponga plazos mínimos de ocupación o desarrollo para evitar el desarrollo especulativo y la banca de tierras.
Introducir impuestos a la propiedad progresiva: esto impuestos a las propiedades de lujo vacantes y tierras acumuladas no desarrolladas propiedad de extranjeros para desalentar la subutilización y canalizar esos ingresos fiscales en viviendas e infraestructura asequibles.
Promover la inversión de vivienda asequible: ofrece incentivos (por ejemplo, exenciones fiscales, tierras gratuitas o permisos de vía rápida) a inversores extranjeros que contribuyen a viviendas asequibles o sociales. Además, exigir que un porcentaje de grandes proyectos realizados por inversores extranjeros se dediquen a grupos de bajos ingresos. El gobierno puede asegurar tierras en otros lugares para tal desarrollo para la población local desplazada.
Fomentar la participación local: apoyar a los desarrolladores locales con acceso a finanzas, tierras y construcción de capacidad, al tiempo que promueve asociaciones público-privadas que involucran a ghaneses en proyectos liderados por extranjeros.
Imponer participación local obligatoria: promulgar leyes que impongan una participación local privada obligatoria en todas las inversiones inmobiliarias directas extranjeras en Ghana.
Mejore la transparencia y la regulación: digitalice los registros de tierras para evitar el acaparamiento de la tierra y garantizar una propiedad clara. También apriete el monitoreo de entidades en alta mar y compañías fantasmas involucradas en bienes raíces.
Vuelo de capital de control: imponga obligaciones de reinversión o retención de impuestos a las ganancias repatriadas en el extranjero mientras imponen la banca y la reinversión locales por parte de empresas extranjeras.
Evaluaciones de impacto ambiental y social: haga que estas evaluaciones sean obligatorias antes de la aprobación del proyecto a las comunidades de salvaguardia. También imponga compromisos de responsabilidad social corporativa (RSE).
Recopilación de datos e inteligencia de mercado: Establezca una base de datos de bienes raíces nacional para rastrear patrones de inversión extranjera. Use datos para informar la política, los impuestos y la planificación urbana.
Conciencia pública y participación de las partes interesadas: involucrar a las comunidades en las decisiones de planificación. Promover la transparencia en las ventas de tierras y las aprobaciones de proyectos. Una política equilibrada de la IED asegura un crecimiento sin socavar los intereses locales, el patrimonio de la vivienda o la resiliencia urbana.
Conclusión
La inversión extranjera directa ha sido fundamental para transformar el mercado inmobiliario de Ghana, particularmente en Accra. La ejecución exitosa de proyectos históricos subraya el potencial de una mayor afluencia de inversión extranjera directa.
A medida que Ghana continúa su trayectoria de crecimiento y modernización, el sector inmobiliario ofrece una vía convincente para la inversión, prometiendo buenos rendimientos de las inversiones, por lo tanto, la necesidad de una intervención de política estatal para mitigar el impacto de los inconvenientes de la inversión inmobiliaria directa extranjera discutida.
Los fundamentos no se ven bien. Esta es una escritura en la pared. Es que lo corrigimos conscientemente o el sistema se autocorrecta, pero recuerde, las consecuencias de la autocorrección pueden no ser sabrosas. Pero antes de que nos vayamos, permítanme agregar rápidamente que las opiniones u opiniones expresadas en este artículo o cualquier artículo por parte de este escritor no se debe confiar sin obtener asesoramiento legal u otro profesional al dar un paso o entrar en un acuerdo legalmente vinculante.
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Referencia
Statista (2024): Perspectiva del mercado inmobiliario de Ghana: el año 2024 al año 2029; Informes de bienes raíces. Africa Continental Engineering & Construction Network (2024): Investigación sobre la tasa de ocupación de las propiedades comerciales de lujo en ubicaciones principales en Accra. Meqasa Properties (2021): Los 10 edificios más altos de Ghana: una revisión o edificios de gran altura en Ghana.
