La brecha de género de la vivienda: por qué las mujeres carecen de equidad

El mayor activo que la mayoría de los estadounidenses poseen es su hogar: es la base de su riqueza y valor financiero. Pero desafortunadamente, esa roca es menos sustancial para un sexo que para otro.

Para las mujeres solteras, la acumulación de riqueza lograda a través de la equidad hipotecaria se queda atrás de la de los hombres solteros, según un estudio de la Escuela de Administración de Yale, «la brecha de género en los rendimientos de las viviendas». Las mujeres pagan más para comprar una casa y cosechan menos cuando la venden. Pueden permitirse una parte más pequeña de las casas en el mercado y las casas que compran tienden a valer menos, lo que hace que su apuesta sea menos valiosa, según muestran otros estudios.

Existen varias razones para este estado de cosas, incluida la continua disparidad salarial entre los sexos, que se ha reducido ligeramente en las últimas dos décadas pero continúa existiendo. El resultado es que las mujeres ganan aproximadamente un 1,5 por ciento menos en rendimientos anuales de sus hogares que los hombres, y que «en general, las diferencias de género en la vivienda explican hasta el 30 por ciento de la brecha de género en la acumulación de riqueza», dice el estudio de Yale.

Historia de las mujeres y bienes raíces

Las mujeres de hoy tienen los mismos derechos que los hombres cuando se trata de adquirir y poseer propiedades. Pero no siempre fue así. Si bien podían heredar bienes inmuebles, y, en 1900, tener el título de sus propios nombres, comprarlo a menudo era difícil. De hecho, en el siglo XX, las mujeres estadounidenses generalmente no podían sacar una hipoteca sin tener un hombre firmar la solicitud. Era técnicamente legal que los bancos rechazaran préstamos y crédito a mujeres solteras, o requirieran el permiso de un esposo para una solicitante femenina casada.

Las cosas comenzaron a cambiar con la aprobación de la Ley de Vivienda Justa en 1968 y la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito en 1974.

«La Ley de Vivienda Justa hizo ilegal que las mujeres fueran discriminadas al comprar una casa y asegurar una hipoteca», dice Miloney Thakrar, fundador y director de Mind the Gender Gap, Inc., una firma de consultoría centrada en la equidad de género. «La promulgación de la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito en 1974 lo hizo ilegal para los acreedores, como un prestamista o un corredor, para discriminar sobre la base del sexo, incluida la orientación sexual y la identidad de género o el estado civil. En otras palabras, las mujeres finalmente pudieron asegurar una hipoteca de forma independiente sin necesidad de un cosignista masculino».

Estas dos piezas de legislación federal, junto con el aumento del poder y la presencia de ganancias de las mujeres en el lugar de trabajo, suavizaron sustancialmente el camino femenino hacia la propiedad de vivienda. En 1981, el 73 por ciento de los compradores de viviendas eran parejas casadas, mientras que solo el 11 por ciento eran mujeres solteras y el 10 por ciento eran hombres solteros, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Avance rápido hasta 2024: el 62 por ciento de los compradores de viviendas están casados, mientras que el 20 por ciento son mujeres solteras y el 8 por ciento son hombres solteros.

De hecho, las mujeres solteras han comprado más casas que los hombres solteros cada año desde al menos 1981. El mejor año hasta la fecha para las mujeres solteras en el mercado inmobiliario fue de 2006, cuando representaron el 22 por ciento de los compradores de viviendas.

Pero eso no significa que sea fácil para las mujeres. Particularmente en medio de las condiciones actuales del mercado, dice Jessica Lautz, economista subdirector de la NAR y vicepresidenta de investigación. «Las mujeres solteras se enfrentan a un mercado inmobiliario cada vez más inasequible y están comprando en los ingresos domésticos más bajos», dice Lautz.

Aún así, agrega que «las mujeres solteras son una fuerza en el mercado, puede haber un reconocimiento de expertos, como corredores de hipotecas y agentes inmobiliarios, que estas mujeres han hecho su tarea y cualquier obstáculo en su camino, superarán».

Problemas económicos

A pesar de todo el progreso, lograr la propiedad de la vivienda y la capital doméstica sustancial sigue siendo un desafío para muchas mujeres. Gran parte de eso tiene que ver con el hecho de que realizan pagos más pequeños y eliminan hipotecas más grandes, lo que significa que comienzan con una menor participación de la propiedad que los hombres solteros.

Cuando se trata de comprar, la dificultad a menudo se debe a problemas económicos. Según la encuesta de pago inicial de Bankrate, el aumento del efectivo puede ser un desafío para las mujeres: más de la mitad (54 por ciento) de las mujeres encuestadas vieron los gastos de los pagos y los costos de cierre como un obstáculo muy significativo. Además, cuando se le pregunta: «¿Cuánto tiempo, si es que lo anticipa, le tomará ahorrar para un pago inicial de una casa?», 22 por ciento de las mujeres que les gustaría tener una casa algún día respondieron que nunca Poder ahorrar lo suficiente, en comparación con solo el 17 por ciento de los hombres que se sintieron así.

Obstáculos de mujeres para la propiedad de la vivienda y la equidad casera

«Existe una diferencia significativa entre el ingreso familiar de hombres y mujeres solteros que compran viviendas. El ingreso familiar influirá en el número de viviendas en su rango de precios y dificultará la búsqueda en algunas áreas», observa Lautz: entre los compradores de vivienda por primera vez, $ 88,300 (para él) en comparación con $ 72,500 (para ella), según los datos de NAR.

Las mujeres solteras hacen más sacrificios financieros y compran cinco años después en la vida que los hombres solteros.

– Jessica Lautz
Vicecinicio Economista Jefe y Vicepresidente de Investigación, Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios

«Las mujeres que intentan subir al primer peldaño de la escalera de propiedad de vivienda están comenzando desde atrás», acepta Orfe Divounguy, economista senior de Zillow, la plataforma de bienes raíces. «Esto se debe en parte a que las madres solteras experimentan una brecha salarial significativa. Además de las disparidades en el mercado laboral, la investigación muestra que las mujeres tienden a tener peores experiencias del mercado de crédito que los hombres».

Un estudio de 2022 Zillow encontró que las mujeres tienen acceso al 18 por ciento menos del mercado inmobiliario que los hombres debido a la brecha salarial: en otras palabras, podrían comprar casi un quinto más de las casas disponibles (y presumiblemente, casas de mayor precio) si ganaban tanto dinero como sus contrapartes masculinas. Esto a su vez, contribuye a una «brecha del valor del hogar»: el hecho de que las casas propiedad de mujeres tienden a valer menos en general que las propiedad de los hogares con cabeza de hombre, específicamente, con un valor del 92 por ciento de las casas de propiedad de hombres, según datos de Zillow.

Las habilidades de negociación se retrasan detrás de los hombres

Además de todos los desafíos ya mencionados, el estudio de Yale indica que las mujeres pagan más por las casas que compran, y no porque estén comprando lugares más caros. Más bien, «negocian peores descuentos en relación con el precio de lista» de una casa, dice el estudio de Yale. Para decirlo sin rodeos, no negocian tan bien como compradores de viviendas masculinas.

«Lamentablemente, se sabe que las mujeres no son tan buenas en la negociación como los hombres; atribuyen a la práctica o diferentes niveles de comodidad con negociaciones individuales», dice Laura Adams, autora y oradora de finanzas personales. «Eso puede dejarlos comprar una casa a un precio más alto que una contraparte masculina».

Y con las hipotecas, cada poquito negoció el recuento de precios. Incluso pagar $ 5,000 o $ 10,000 más por el precio de compra de una casa realmente puede sumar con el tiempo y dificultar desarrollar tanta capital, dice Adams.

Según el estudio de Yale, también, las mujeres propietarias tienden a enumerar sus propiedades para los precios más bajos y recuperan los ingresos más bajos de la venta, a pesar de la compra a precios más altos, las mujeres propietarias tienden a enumerar sus propiedades para precios más bajos y recuperar los ingresos más bajos de la venta.

Las mujeres esperan más para comprar

Otro factor que afecta la cantidad de riqueza de capital de vivienda que acumulan las mujeres es esperar más para comprar una casa. La mediana de edad de los compradores de viviendas solteros por primera vez tiene 40 años, frente a 34 para sus homólogos masculinos, según Data NAR. Eso podría deberse en gran medida a razones financieras: tardan más tiempo en acumular el dinero. (En la encuesta de pago inicial de Bankrate, cuando se le preguntó, ¿cuánto tiempo anticipa que le llevará ahorrar para un pago inicial, el 74 por ciento de las aspirantes a propietarios de viviendas anticiparon que tomaría al menos un año, frente al 79 por ciento de los aspirantes a propietarios de viviendas masculinas). Pero también podría reflejar una mentalidad menos segura.

En muchos casos, «las mujeres (aún) sienten que necesitan tener una pareja para comprar una casa», dice Austin, agente inmobiliario con sede en Texas, Stephanie Douglass, quien con la socia comercial Kristina Modares cofundó la casa abierta Austin específicamente para educar y alentar a las cazas solteras. «Tal vez sienten que no son útiles o es algo que sienten que es demasiado arriesgado por su cuenta, pero en ese momento están esperando, están perdiendo tanta equidad».

El entorno de tasa de interés actual es otra razón por la que las mujeres solteras se están manteniendo cada vez más en la compra, agrega Douglass. «Todavía entienden los beneficios de la propiedad de la vivienda, pero las tasas de interés están dificultando que una persona pagara una hipoteca aquí en Austin y en todo el país», dice Douglass. «Las mujeres solteras son las que tendrán que esperar con más frecuencia solo por tasas de interés».

La buena noticia es: las generaciones prometedoras no están de acuerdo con la propiedad de la vivienda. Cerca de la mitad (42 por ciento) de los Millennials (edades 28-43) han comprado una casa sola, en comparación con el 34 por ciento de Gen Xers (edades 44-59) y el 22 por ciento de los baby boomers (edades de 60 a 78 años), según la encuesta de tendencias de compradores de Bankrate.

Obtener un préstamo de capital doméstico: soltero vs. casado

El proceso de solicitud y revisión para obtener un préstamo de capital doméstico hoy no es diferente para los solteros que para las parejas casadas, ni es diferente para los diferentes géneros. En general, los prestamistas consideran los mismos tipos de criterios: puntaje de crédito, relación deuda / ingreso (DTI), ingresos y la cantidad de capital en el hogar.

Además, por ley, un prestamista no puede negar un solicitante de préstamos basado en el estado civil, de acuerdo con la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), ni pueden negar un crédito individual casado en su propio nombre. También se les prohíbe a los prestamistas evaluar a los solicitantes sobre la base de su sexo, incluida la orientación sexual y la identidad de género, y una afección relacionada con el sexo (como el embarazo).

«El proceso no difiere significativamente entre parejas casadas y personas solteras», dice Thakrar. «Sin embargo, al tener en cuenta todas las calificaciones … el proceso puede tardar más para las parejas casadas, porque puede llevar más tiempo recopilar y analizar toda la información necesaria para determinar».

Si bien el proceso de obtener un préstamo de capital doméstico o una línea de crédito de capital domiciliaria (HELOC) no difiere, las mujeres solteras pueden tener menos capital doméstico disponible para tocar, en comparación con hombres solteros o parejas casadas. Como indica el informe de Zillow, las casas propiedad de mujeres generalmente valen menos en general. Y, por supuesto, debido a las disparidades en el pago, las solicitantes solteras pueden tener menos ingresos, menos activos y mayores deudas, lo que podría disminuir sus posibilidades de aprobación o obtener los mejores términos de préstamo.

Historial de discriminación hipotecaria

La discriminación de la vivienda y la hipoteca es un problema que ha impactado el panorama de la compra de viviendas en Estados Unidos durante más de un siglo. En particular, la práctica de la línea roja, que se remonta a la década de 1930, involucraba a los prestamistas que describían en áreas rojas en mapas donde los negros (y otros grupos no blancos) los vivían y la clasificaban como inversiones altamente riesgosas. Esta segregación sistemática incluyó la negación de financiamiento y otros servicios y oportunidades relacionados con la vivienda basadas en la raza.

Históricamente, las mujeres han sido afectadas por la discriminación hipotecaria de otras maneras. Un mayor porcentaje de prestatarios solo por mujeres se les niega hipotecas que sus homólogos solo para hombres; Tienen una tasa de negación más alta que las parejas también. También han sido víctimas excesivamente victimizadas por «Pinklining», un término introducido en una encuesta de 2016 financiada por varias organizaciones sin fines de lucro. Se refiere a la práctica de apuntar sistémicamente y someter a las mujeres a técnicas y productos de préstamo de explotación y depredadores. Las mujeres de color en particular han sido «dirigidas hacia préstamos de alto riesgo incluso cuando podrían haber calificado para préstamos principales», el informe de «Pinklining» carga. Las tasas de interés, tarifas y sanciones más altas de estos préstamos hacen que sea más probable que las propietarias caigan en las trampas de deuda y la ejecución hipotecaria en constante apretada, señala.

Y, no es sorprendente que el progreso de la propiedad de vivienda no haya sido igual para todas las mujeres. Un informe del Urban Institute muestra que mientras que el 70 por ciento de los hogares blancos con cabeza de mujer eran propietarios de viviendas en 2019, solo el 59 por ciento de asiático, el 45 por ciento de los negros y el 40 por ciento de los hogares con cabeza de mujer hispana poseían su hogar.

Sin embargo, a pesar de todo esto, y sus calificaciones más débiles de crédito/ingresos, las mujeres incumplen menos en sus hipotecas que sus homólogos masculinos, encontró un estudio del Instituto Urbano. Este hecho es cierto en todos los grupos étnicos.

Esfuerzos para poner fin a la discriminación hipotecaria

La Ley de Vivienda Justa, una subsección de la Ley de Derechos Civiles de 1968, prohibió la práctica de la línea roja y la discriminación en la industria de bienes raíces. Sus protecciones se extendieron por la Ley de Oportunidades de Igualdad de Crédito de 1974, que prohibió la discriminación específicamente contra los solicitantes de crédito o préstamos sobre la base del sexo o el estado civil, y en una enmienda de 1976, sobre la base de la raza, el color o la religión.

La Ley de Reinversión Comunitaria (CRA) posterior ha tratado de abordar la discriminación hipotecaria de manera proactiva. Adoptada en 1977, la CRA «requiere que la Reserva Federal y otros reguladores bancarios federales alienten a las instituciones financieras a ayudar a satisfacer las necesidades crediticias de las comunidades en las que hacen negocios, incluidos los vecindarios de ingresos bajos y moderados», según la Reserva Federal.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) hace cumplir estos actos. También opera la oficina de vivienda justa y la igualdad de oportunidades, cuya misión es garantizar que haya oportunidades de vivienda igual para todos, independientemente de su raza, color, religión, sexo, discapacidad, origen nacional o estatus familiar.

Aunque parece que aún puede haber más trabajo por hacer la discriminación basada en el género y la raza también. «La discriminación basada en el sexo y el estatus familiar se encuentran entre las quejas de vivienda justa más comunes presentadas ante las agencias federales, junto con la discriminación basada en la discapacidad y la raza», señala un informe de la Liga Nacional de las Ciudades.

Las mujeres solteras … están dando prioridad a la propiedad de vivienda, a pesar de los ingresos inferiores de los hogares.

– Jessica Lautz
Vicecinicio Economista Jefe y Vicepresidente de Investigación, Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios

Recursos para mujeres que buscan préstamos de equidad en el hogar

Si es una mujer soltera que busca un préstamo hipotecario o de capital doméstico o HELOC, hay recursos disponibles para educarle sobre estos productos.

Algunos de los recursos disponibles incluyen:

En términos prácticos, hay recursos que pueden ayudar a las mujeres a convertirse en propietarios de viviendas, incluida la ayuda con el obstáculo significativo de un pago inicial y los costos de cierre.

Estos recursos incluyen:

En pocas palabras en la brecha de género de la vivienda

La brecha de género de la vivienda no es un problema que se resolverá de la noche a la mañana, y muchas de sus causas subyacentes (la inequidad salarial, las dificultades de financiamiento) están más allá del control de un individuo. Pero hay formas en que las mujeres pueden abordar su comportamiento de compra en el hogar.

En primer lugar, comprenda la escena de bienes raíces locales. «Es importante saber si se trata de un mercado de compradores o vendedores y si hay muchas casas en el mercado cuando está negociando», dice Douglass. Estar armado con esa información es crucial para su posición de negociación.

Cuando se trata de negociar: «Sepa qué tarjetas puede colocar sobre la mesa y estar dispuesto a alejarse», agrega Douglass. «A menudo hay una corbata muy emocional con las mujeres que piensan ‘Amo esta casa’ y ‘Aquí es donde quiero estar’. Desconectar la corbata emocional ”es importante: también debe considerar la compra racionalmente, como un activo de inversión y construcción de riqueza.

Hacerlo puede ayudar a las mujeres a tomar decisiones de compra de viviendas, y construcción de acciones en el hogar.

Preguntas frecuentes de equidad casera