Jason Cox se ha vuelto experto en Flipping Property.
Desde 2001, el residente de Queensland ha estado comprando propiedades, haciendo mejoras para aumentar su valor y luego venderlas para obtener ganancias.
Flipping Homes, dice Cox, es una estrategia de cinco años.
«Usted compra un primer año de propiedad, y luego operas esa propiedad durante cinco años, y luego puedes voltearla», dice.
«Nuestro método es tener alrededor de cinco propiedades (de inversión) y voltear una cada año».
Incluso como inversor de propiedad en serie, el Sr. Cox está preocupado por la asequibilidad de la vivienda y las implicaciones para las generaciones futuras.
A medida que los australianos se dirigen a las urnas el sábado, la falta de viviendas asequibles está en la mente para muchos.
Pero el debate sobre cómo restringir los precios de la vivienda sigue siendo un punto doloroso porque millones de australianos son propietarios de viviendas y muchos de ellos han construido su riqueza a través de la propiedad.
«Ellos (los propietarios de viviendas) quieren que los gobiernos hagan cosas que mantengan los precios de la vivienda en aumento, y como han dicho los dos principales líderes de partidos políticos, quieren que los precios de la vivienda sigan subiendo», dice el veterano economista Saul Eslake.
Eslake señala que hay 11 millones de propietarios de viviendas y 2.25 millones que poseen al menos una propiedad de inversión en Australia.
Cada año, aproximadamente más de 1 millón de ellos están orientados negativamente.
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El engranaje negativo ocurre cuando el costo de poseer una propiedad de alquiler, como pagos de intereses, cargos de propiedad y mantenimiento, supera los ingresos que genera cada año.
Esto crea una pérdida imponible, que normalmente se puede compensar con otros ingresos, incluido el salario de una persona, para proporcionar ahorros fiscales.
Mientras tanto, los primeros compradores de viviendas son un grupo de votación mucho más pequeño: los datos de préstamos de la Oficina de Estadísticas de Australia muestran que generalmente hay 110,000 personas que tienen éxito en convertirse en los primeros compradores de viviendas cada año.
«Incluso si lo permite, para todos los que lo hacen (ingresar al mercado), hay cinco o seis que no lo hacen, que son como máximo 750,000 votos para las políticas que restringirían la tasa a la que los precios de la vivienda siguen subiendo», señala Eslake.
«Entonces, por un lado, 750,000 votos por las políticas que podrían restringir la tasa de inflación de los precios de la vivienda, pero en algún lugar al norte de 12 millones para las políticas que mantendrían la tasa de inflación de los precios de la vivienda.
«Incluso el más tonto de nuestros políticos puede, como dicen los estadounidenses, hacer eso matemáticas. Y lo hacen en todas las elecciones».
Eslake dice que si bien las principales partes están «derramando lágrimas de cocodrilos por las dificultades que enfrentan esos jóvenes compradores de viviendas aspirantes», la realidad es que muchas de sus políticas mantendrán el aumento de los precios de la vivienda.
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Esta elección ,.
Quiere limitar el engranaje negativo y el descuento de CGT en la propiedad, lo que cuesta a los presupuestos federales de miles de millones de dólares cada año.
La exención de CGT permite a los residentes australianos que venden un activo (como propiedades o acciones) reducir su ganancia de capital en un 50 por ciento si poseían el activo durante al menos 12 meses.
Según la política de los Verdes, los inversores existentes podrían continuar mirando negativamente y recibiendo beneficios fiscales de las ganancias de capital para una propiedad de inversión, pero no se permitiría a los nuevos inversores utilizar las exenciones fiscales.
Los Verdes dicen que el impuesto sobre las ganancias de capital para los activos que no sean de vivienda serían descontados por la inflación, como fue el caso antes de los cambios realizados por el gobierno de Howard en 1999.
El inversionista de Queensland, el Sr. Cox, dice que es un votante balanceador y que no votará por los Verdes, ya que su política lo obligaría a tener que vender sus inversiones existentes.
Él y su socio actualmente tienen tres propiedades de inversión que alquilan, todas orientadas negativamente.
«No tengo ningún problema con ellos (partidos políticos) aboliendo el 50 por ciento (descuento de CGT) o deshacerme del engranaje negativo, pero no puede retroceder. No se puede dejar inversores como yo y potencialmente millones de otros en la sacudida», dice Cox.
Cox dice que si hay cambios futuros en las exenciones de impuestos a la propiedad, él y su compañero dejarán de invertir en propiedades, y teme que otros puedan hacer lo mismo y que pueda impulsar los alquileres.
Pero también entiende la grave necesidad de abordar la falta de viviendas asequibles.
«Tengo una hija y me preocupa el aumento de los precios de la vivienda, por lo que debemos hacer algo», dice Cox.
Esta preocupación generacional es un sentimiento compartido por el propietario de la casa de Brisbane Laurent Heymann, quien también está buscando invertir en propiedades.
«Estoy preocupado por nuestros hijos, estamos en riesgo de una burbuja (de propiedad), donde las personas simplemente no pueden permitirse vivir», le dice Heymann a ABC News.
«Me entristece. Parece que el país ha cambiado, y no para mejor, al hacer que los pobres, más pobres y () más ricos, ricos».
Heymann está decepcionado de que tanto el trabajo como la coalición se hayan abstenido de anunciar cualquier cambio en las exenciones de impuestos a la propiedad de esta elección.
Él dice que puede dirigirlo para votar por un independiente.
Él y su compañero pudieron pagar la hipoteca de la casa familiar debido a una herencia que le queda cuando su padre falleció.
Ahora les quedan alrededor de $ 400,000 para invertir en otra propiedad, y aunque se beneficiarían de tener exenciones de impuestos de vivienda, cree que el ciclo que está alimentando el crecimiento del precio de la vivienda debe detenerse.
«Siento que el público australiano y el mercado inmobiliario estarían mucho mejor si el dinero que se usó para el engranaje negativo se utilizaría para construir nuevas viviendas», dijo.
MANO DE OBRA
Permitiendo que los compradores primerizos ingresen al mercado inmobiliario sin tener que pagar a los prestamistas Seguro hipotecario (LMI) comprometerse con los primeros compradores de viviendas para que los compradores de viviendas permitan una propiedad de compra con los gobiernos que preparan la construcción de viviendas y reflejando una política de coalición para imponer la compra de los hogares australianos existentes por inversores extranjeros extranjeros extranjeros extranjeros extranjeros
COALICIÓN
Haciendo los pagos de intereses en los primeros $ 650,000 de una hipoteca para una nueva para compradores elegibles de primera casa, limitados a cinco años de acceso a los estándares de préstamos que permiten a los primeros compradores de viviendas a un depósito de viviendas que se aplica a la capacidad de depósito de la vivienda acelera las empresas de infraestructura esenciales que emplean a las empresas extranjeras de aprendizaje y reducen los niveles de migración netos por 100,000.
VERDURAS
Una congelación de alquiler de dos años seguido de aumentos de alquiler de limitación en 2 por ciento cada dos años de tierra necesaria para renovar todos los arrendamientos a plazo fijo a menos que tengan una buena razón, no por hacer que estas reglas sean descuidadas para limitar a las personas a una propiedad de inversión. Los cambios solo se aplican a las propiedades de inversión. Capazos el descuento de impuestos sobre las ganancias de capital del 50% para todos los demás activos. La base de activos para los activos que no sean de vivienda se indexaría por la inflación.
El Sr. Eslake dice que los cambios en las exenciones de impuestos a la propiedad «no son una bala mágica», pero que restringir el engranaje negativo a los inversores que compran nuevas viviendas y reducir el descuento de CGT ayudaría a aumentar el suministro de nuevas viviendas.
Él dice que los datos de préstamos actuales muestran que en 2024 inversores compraron 154,600 viviendas establecidas en comparación con 37,800 nuevas viviendas.
Hace aproximadamente una quincena, el ministro de vivienda Clare O’Neil y su oposición Michael Sukkar lanzaron las políticas de sus partidos sobre vivienda en el National Press Club.
Ambos se mantuvieron alejados de las exenciones de impuestos a la propiedad y, en cambio, hablaron sobre las políticas que argumentan que ayudarán a aumentar el suministro de viviendas, así como las medidas para ayudar a los primeros compradores de viviendas a ingresar al mercado inmobiliario.
El Sr. Eslake argumenta que las principales políticas del partido destinaban a ayudar a los compradores por primera vez a ingresar al mercado
«Ellos (algunas políticas electorales principales del partido) mejoran la capacidad de aquellos que pueden aprovechar estos esquemas (compradores por primera vez) para pedir prestado más de lo que lo harían, de modo que puedan gastar más en viviendas de lo que de otro modo podrían hacer», señala el Sr. Eslake.
La industria inmobiliaria ha argumentado durante mucho tiempo que cambiar las exenciones de impuestos a la propiedad podrían reducir los precios de la vivienda y aumentar los alquileres.
Eslake dice que no está abogando por que los gobiernos hagan las cosas deliberadamente con la intención de forzar una gran caída en los precios de la vivienda, «como podría salir de control».
«Pero si los precios de la vivienda cayeran, digamos, del 5 al 10 por ciento durante un período de tres años, eso haría más para mejorar las posibilidades de que las personas más jóvenes se conviertan en propietarios de viviendas que cualquier cosa que cualquier gobierno haya hecho en los últimos 60 años».
El Grattan Institute, que también quiere ver el descuento de CGT reducido del 50 por ciento al 25 % y el engranaje negativo de la herida, descubrió que bajo dicha política, los precios de las propiedades caerían en aproximadamente un 1 por ciento.
Pero el instituto dice que aumentaría el resultado final del presupuesto en aproximadamente $ 11 mil millones al año.
Sus estimaciones representan una reducción del 20 por ciento en las ganancias de capital netas de la venta de propiedades de inversión debido al transporte de pérdidas de alquiler.
Y sugiere que «contrario al mito urbano, los alquileres no cambiarían mucho, ni los mercados inmobiliarios colapsarían».
«Estimamos que si se implementan en su totalidad, nuestras propuestas podrían disminuir el número de casas nuevas que se construyen en aproximadamente 16,500 durante los cinco años hasta 2030», dice.
«Eso resultaría en un pequeño aumento de $ 1 por semana, en alquileres medianos en las ciudades capitales australianas».
El Instituto Grattan dice que este impacto en el suministro de viviendas y los alquileres podría compensarse si incluso una pequeña porción de los ingresos de las reformas se utilizó para financiar un aumento adicional de las acciones de viviendas sociales de Australia.
Otra investigación del Instituto de Investigación de Vivienda y Vivienda Australiana sugiere que si el descuento de CGT se redujo a la mitad del 50 por ciento al 25 por ciento, «los costos de los propietarios aumentarían, al igual que la probabilidad de que los propietarios de altos ingresos vendan sus propiedades de inversión en alquiler».
La probabilidad de que los propietarios que vendan su propiedad de inversión de alquiler a lo largo del tiempo aumentarían más entre los propietarios de altos ingresos: los alquileres promedio aumentarían en un 3 por ciento, y las cargas de costos de alquiler aumentarían ligeramente entre todos los grupos de ingresos.
La Jefa de Investigación de Cotalidad, Eliza Owen, dice que las principales políticas de los partidos sobre la asequibilidad de la vivienda podrían haberse centrado más en abordar cuestiones como las exenciones de impuestos a la propiedad.
Ella piensa, señalando que un tercio de los australianos posee su hogar directamente.
«Ya han logrado muchas ganancias en su propiedad, por lo que la gran mayoría de los australianos podrían copiar un poco de los valores de la vivienda», sostiene la Sra. Owen.
«Por ejemplo, analizamos los datos de reventa en el trimestre de diciembre del año pasado y descubrimos que si redujimos los precios de venta en todos los ámbitos en un 10 por ciento, todavía tendría casi el 90 por ciento de los vendedores de viviendas australianos obteniendo una ganancia bruta, y la ganancia bruta promedio fue sólida en $ 260,000.
«Si me preguntas, personalmente, como alguien que ha dedicado su carrera profesional a investigar y mirar el mercado inmobiliario, creo que es justo decir que algo debe estar sucediendo en el lado de la demanda para aliviar la presión sobre los precios de las propiedades».
Peter Tulip, economista jefe del Centro de Estudios Independientes, ha argumentado durante mucho tiempo que las exenciones de impuestos a la propiedad tienen un impacto mínimo en la asequibilidad de la vivienda.
Su opinión es que aumentar el suministro de viviendas a través de restricciones de planificación reformada es crucial para la asequibilidad.
«Lo que debemos hacer, que es lo que el gabinete nacional acordó hace unos dos años, es aumentar la oferta de viviendas como cualquier mercado, los precios adicionales reducen los precios», argumenta.
«Necesitamos reformar las restricciones de planificación. Necesitamos permitir más construcción».
El Dr. Tulip también critica medidas del lado de la demanda como los incentivos de los primeros compradores de viviendas, argumentando que podrían aumentar los precios.
«Los receptores afortunados irán a subastas y ofertarán precios, por lo que pueden beneficiarse, pero todos los demás enfrentarán viviendas más caras», dijo.
El Dr. Tulip dice que las políticas de ambos partidos principales son mixtas, con algunas medidas del lado de la oferta como inversiones de infraestructura que superan las iniciativas más pequeñas del lado de la demanda.
El Instituto Grattan también quiere ver las restricciones de planificación aliviadas, señalando en su documento que «las reglas de planificación del uso de la tierra de Australia son altamente prescriptivas y complejas».
Señala que Australia tiene una de las personas menores por persona de cualquier país de la OCDE y es uno de los cuatro países de la OCDE donde la cantidad de vivienda por persona retrocedió en las últimas dos décadas.
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