¿Qué es una escritura en lugar de ejecución hipotecaria?

¿Qué es una escritura en lugar de ejecución hipotecaria?

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es el proceso legal en el que el título de una casa (la escritura) se transfiere del propietario a su prestamista hipotecario para prevenir (en lugar de) ejecución hipotecaria.

La escritura en lugar es el documento legal firmado por el propietario de la vivienda para completar la transferencia, dice Jackie Boies, directora senior de servicios de vivienda de Money Management International, una organización sin fines de lucro de asesoramiento de deuda con sede en Stafford, Texas.

¿Cómo funciona una escritura en lugar de ejecución hipotecaria?

Si no puede pagar su Pagos mensuales de la hipoteca Y tenga poca equidad en su hogar, puede solicitar una escritura en lugar de ejecución hipotecaria de su prestamista. Si el prestamista está de acuerdo, firmará su hogar y el prestamista intentará venderlo.

Tal vez se pregunte: ¿le debe dinero después de una escritura en lugar de ejecución hipotecaria? La respuesta es tal vez. Después de la transferencia, ya no está obligado a pagar el pago mensual de la hipoteca. Dependiendo del acuerdo que alcance con su prestamista, es posible que no tenga que pagar el saldo restante debido a la hipoteca. Si ese es el caso, será liberado de su deuda hipotecaria. Una vez que se complete la escritura en lugar, su prestamista intentará vender la casa para pagar la deuda restante.

Ejecución hipotecaria vs. escritura en lugar

Una ejecución hipotecaria y una escritura en lugar tienen una cosa principal en común: en cualquier situación, el prestamista toma la propiedad total de una propiedad de un propietario que no ha realizado sus pagos hipotecarios. Pero también hay varias diferencias entre los dos, que incluyen:

Escritura en lugar

• Acuerdo mutuo entre un propietario y su prestamista
• A cambio de devolver la propiedad al prestamista, las obligaciones financieras mensuales del propietario terminan, y si se maneja adecuadamente, su deuda hipotecaria se cancela.
• Puede permanecer en un informe de crédito durante siete años, pero hace menos daño que una ejecución hipotecaria

Juicio hipotecario

• Arreglo involuntario donde el prestamista recupera la propiedad del propietario
• El prestamista puede tomar medidas para recuperar cualquier dinero adeudado, lo que también podría depender de si usted se declaró en quiebra personal antes de la ejecución hipotecaria
• Puede permanecer en un informe de crédito durante siete años y es más perjudicial para el crédito

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es generalmente un paso de último resorte dado por un propietario para evitar una ejecución hipotecaria, dice Alesia Parker, gerente de sucursal de Silverton Mortgage, un prestamista residencial con sede en Atlanta. En una ejecución hipotecaria, el banco podría demandar al propietario por cualquier monto que no pudiera recuperar si la casa se vende por menos de lo que se debe en la hipoteca, conocido como un juicio de deficiencia.

Pros y contras de una escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Pros

• Es probable que tenga un impacto menor en su puntaje de crédito: Los propietarios de viviendas que han agotado todas sus opciones pueden encontrar una escritura en lugar de ser una solución más favorable porque el impacto en su crédito es generalmente menos dañino que una ejecución hipotecaria.
• Puede hacer posible comprar una casa antes: Los prestatarios que hayan completado una escritura en lugar deben esperar hasta cuatro años antes de solicitar un nuevo préstamo hipotecario. Si tiene una ejecución hipotecaria en su registro, el período de espera es Hasta siete años.
• Hay menos vergüenza pública: Su hogar no se enumerará como se ve ejecutada para que los vecinos lo vean.

Contras

• Entregue su casa antes: No tendrá ningún control sobre el momento de la venta de su hogar, y muchos propietarios luchan por entregar el hogar en el que ponen tanto esfuerzo para comprar y mantener.
• No se puede seguir alternativo opciones de alivio de la hipoteca: Los propietarios generalmente pueden perder varios pagos antes de la ejecución hipotecariatípicamente alrededor de tres, Antes de que comiencen los procedimientos, dándole tiempo para buscar alternativas. Si elige seguir una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria sin darse cuenta de que otras opciones están disponibles, como una modificación de préstamo, puede perder el potencial para salvar su hogar.
• Pérdida de cualquier capital en la propiedad que pueda tener: Si entra en una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, pierde su derecho a cualquier capital, ingresos o inversiones asociadas con su hogar.

Alternativas para evitar la ejecución hipotecaria

Si ya ha perdido uno o más pagos, comuníquese con su prestamista y sea honesto sobre su situación financiera. Puede haber opciones para que los prestamistas de mitigación de pérdidas puedan ofrecerle a Evite la ejecución hipotecariaEstos incluyen:

• Modificación del préstamo: A modificación del préstamo es similar a un refinanciar y puede ayudarlo a quedar atrapado en su hipoteca con pagos más asequibles, evitando la ejecución hipotecaria por completo. La modificación del préstamo reduce sus pagos mensuales, ya sea reduciendo la tasa de interés o extendiendo el plazo de la hipoteca.
• Venta corta: Similar a una escritura en lugar de ejecución hipotecaria, un venta corta es donde el propietario y su prestamista llegan a un acuerdo para que la casa se venda por menos del saldo adeudado en la hipoteca. El prestamista y el comprador deben acordar un precio de venta.

Lo que los prestatarios deben saber sobre la escritura en lugar de ejecuciones hipotecarias hoy

A veces, tomar una escritura en lugar es una opción lógica, pero depende de sus circunstancias específicas. Por ejemplo, si renuncia a su hogar voluntariamente, algunos prestamistas ofrecen asistencia de reubicación para ayudarlo a encontrar un nuevo lugar para vivir. Además, con una escritura en lugar, es más probable que se perdone el saldo de su hipoteca, lo que también lo ayudará a recuperarse. A veces, el prestamista incluso le dará «efectivo para las llaves» porque quiere un proceso de entrega suave y la propiedad de regreso en buenas condiciones.

«Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria puede ayudarlo a evitar litigios», dice Parker. “En general, es una transacción mucho más tranquila que una ejecución hipotecaria, lo que significa que puede ayudar al propietario a evitar cierta vergüenza y algunos costos asociados con las ejecuciones hipotecarias. También es posible que el propietario crédito se verá menos afectado en comparación con una ejecución hipotecaria completa «.

Cómo obtener una escritura en lugar de ejecución hipotecaria

No siempre es simple obtener una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, pero el proceso comienza con contactar a su administrador hipotecario. Debe calificar para una escritura en lugar, por lo que deberá hablar con su administrador para comprender todas sus opciones de mitigación de pérdidas. Mantenga buenos registros escritos sobre con quién habla, su información de contacto y qué se dijo o acordó.

Algunos prestamistas hipotecarios no aceptarán una escritura en lugar de la condición de propiedad actual y si hay gravámenes fiscales o juicios al respecto por no pagar los impuestos a la propiedad. Los prestamistas son responsables de cualquier juicio o gravámenes fiscales, dice Boies, por lo que deben considerar el costo de liberar cualquier gravámenes como parte de la escritura en lugar de.

«El representante discutirá su situación financiera y verificará que no puede pagar su hipoteca, se necesita una opción de disposición y cuál de ellos es la mejor opción», dice Boies. «Su administrador hipotecario no tiene que ofrecer una escritura en lugar de».

Algunos de los factores determinantes se basan en los requisitos de Fannie Mae, Freddie Macel USDA o el VA (si el préstamo está garantizado por cualquiera de esas partes). Por ejemplo, Freddie Mac requiere que haya experimentado una dificultad elegible para calificar. El valor de mercado actual de la casa también tiene un impacto en la decisión de su administrador.

Razones por las que un prestamista podría rechazar su escritura en lugar de

Si bien una escritura en lugar puede ser una excelente opción para usted como prestatario, su administrador no necesita aceptar uno. Sus probabilidades de aprobación dependen de una variedad de condiciones, que incluyen:

• Su saldo de hipoteca actual
• Otros reclamos en la propiedad
• La cantidad de pagos que estás atrasado
• El valor de la propiedad
• Condiciones locales del mercado inmobiliario

Si el prestamista cree que podría vender su propiedad rápidamente y recuperar su costo, podría estar de acuerdo. Si las casas se venden lentamente en su área, es posible que el prestamista no quiera asumir la responsabilidad del mantenimiento después de mudarse.

Razones por las que un prestamista podría aceptar su escritura en lugar de

Dicho todo esto, al comparar una ejecución hipotecaria versus escritura en lugar, la escritura en lugar puede ofrecerle al prestamista algunos beneficios. Específicamente, un prestamista puede ofrecerle esta opción para:

• Costos más bajos: los litigios durante la ejecución hipotecaria no son baratos para los prestamistas,
• La posibilidad de vender su casa en un mercado local caliente
• Mejor condición de propiedad (ya que está entregando las llaves de buena gana, es menos probable que desgaste el lugar)
• Un proceso más rápido que pasar por una ejecución hipotecaria

Preguntas frecuentes