¿Cuáles son los principales tipos de préstamos hipotecarios?

Para ayudarlo a encontrar el préstamo hipotecario correcto, aquí está nuestra guía de los cinco tipos principales de hipotecas.

Tipos de préstamos para el hogar

Hay cinco tipos principales de hipotecas, cada una con sus propios beneficios y características.

• Préstamo convencional: Lo mejor para los prestatarios con buenos puntajes de crédito
• Préstamo jumbo: Lo mejor para los prestatarios con buen crédito que busca comprar una casa más cara
• Préstamo respaldado por el gobierno: Lo mejor para los prestatarios con puntajes de crédito más bajos y efectivo mínimo para un pago inicial
• Hipoteca de tasa fija: Lo mejor para los prestatarios que planean quedarse en el hogar durante mucho tiempo
• Hipoteca de tasa ajustable: Lo mejor para los prestatarios que planean mudarse o refinanciar dentro de los primeros años del plazo del préstamo

1. Préstamo convencional

Los préstamos convencionales, el tipo de hipoteca más popular, vienen en dos sabores: conformes y no conformes.

• Préstamos conformes: Un préstamo conforme «se ajusta» a un conjunto de estándares de la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda (FHFA), incluidas las pautas sobre el crédito, la deuda y el tamaño del préstamo. Cuando un préstamo convencional cumple con estos estándares, es elegible para ser comprado por Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que comprenden gran parte del mercado hipotecario.
• Préstamos no conformes: Estos préstamos no cumplen con uno o más de los estándares de la FHFA. Uno de los tipos más comunes de préstamo no conformado es un préstamo jumbo, una hipoteca que excede el límite de préstamo conforme. Los préstamos no conformes no pueden ser comprados por los GSE, por lo que son una perspectiva más riesgosa para los prestamistas.

Pros de préstamos convencionales

• Disponible en la mayoría de los prestamistas
• Se puede utilizar para financiar residencias primarias, casas de segunda o vacaciones y propiedades de inversión o alquiler
• Puede dejar tan solo el 3% para un préstamo conforme y de tarifa fija

Contras de préstamos convencionales

• Necesita un puntaje de crédito de al menos 620 para calificar
• Umbral de relación de deuda / ingreso más bajo (DTI) en comparación con otros tipos de hipotecas
• Es necesario pagar primas de seguro hipotecario privado (PMI) si se está reduciendo menos del 20%

¿Para quién son los préstamos convencionales mejor?

Si tiene un puntaje de crédito sólido y puede permitirse hacer un pago inicial considerable, una hipoteca convencional es la mejor elección. Ofrecen más flexibilidad que los préstamos respaldados por el gobierno, por ejemplo, puede usar un préstamo convencional para comprar una casa de vacaciones u otra residencia no primaria, y tienden a cobrar menos tarifas.

2. Préstamo jumbo

Las hipotecas jumbo son préstamos para el hogar por un monto que supera los límites de préstamo conformes de la FHFA. En 2025, eso significa cualquier préstamo de más de $ 806,500, o $ 1,209,750 en áreas de mayor costo. Debido a que estos son préstamos más grandes y las GSE no pueden comprar, pueden presentar más riesgos y tener criterios de calificación más estrictos que los préstamos convencionales.

Pros de préstamos jumbo

• Puede financiar una casa más cara
• Tasas de interés competitivas, hoy en día a la par con aquellos en préstamos conformes
• A menudo la única opción en áreas con altos valores de viviendas

Contras de préstamos jumbo

• No disponible con cada prestamista
• Requisito de puntaje de crédito más alto, a menudo un mínimo de 700
• Requisito de pago inicial más alto, a menudo del 10% al 20%

¿Para quién son los préstamos jumbo mejor?

Si está buscando financiar una casa con un precio de compra que excede los límites actuales de préstamos conformes, y puede cumplir con los requisitos del prestamista, un préstamo jumbo es la mejor ruta. Deberá tener un excelente crédito, una baja relación deuda-ingreso (DTI) y activos sustanciales.

3. Préstamo respaldado por el gobierno

El gobierno de los Estados Unidos no es un prestamista hipotecario, pero sí juega un papel en hacer que la propiedad de vivienda sea accesible para más estadounidenses respaldando tres tipos principales de hipotecas:

• Préstamos de la FHA: Asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), los préstamos de la FHA se pueden obtener con un puntaje de crédito tan bajo como 580 y un pago inicial del 3.5 por ciento, o un puntaje tan bajo como 500 con un 10 por ciento de baja. Los préstamos de la FHA también requieren que pague primas de seguro hipotecario, lo que aumenta sus costos. Estas primas ayudan a los prestamistas a asegurar a los prestatarios que por defecto. Además, la cantidad máxima que puede pedir prestado con un préstamo FHA es menor que el techo para préstamos conformes convencionales.
• Préstamos de VA: Garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA), los préstamos de VA son para miembros elegibles del ejército de los EE. UU. – Servicio activo, veteranos, la Guardia Nacional y los reservistas), así como con los cónyuges sobrevivientes. Los préstamos VA generalmente no requieren un pago inicial, y no requieren un puntaje de crédito mínimo o un seguro hipotecario, pero deberá pagar una tarifa de financiación de 1.25 por ciento a 3.3 por ciento del monto del préstamo al cierre.
• Préstamos del USDA: Garantizado por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), los préstamos del USDA ayudan a los prestatarios moderados a bajos ingresos a comprar hogares en áreas rurales y elegibles para el USDA. Estos préstamos no tienen un puntaje de crédito o un requisito de pago inicial, pero cobran tarifas de garantía.

Pros de préstamos respaldados por el gobierno

• Pautas mucho más flexibles de crédito y pago inicial
• Ayudar a los prestatarios que de otro modo no calificarían

Contras de préstamos respaldados por el gobierno

• Costo adicional para el seguro hipotecario de la FHA, tarifa de financiación de VA y tarifas de garantía del USDA
• Limitado a los prestatarios que compran una vivienda a un precio de la FHA, en una zona rural o miembros del servicio

¿Para quién son los préstamos respaldados por el gobierno mejor?

Si sus ahorros de crédito o pago inicial le impiden calificar para un préstamo convencional, un préstamo de la FHA puede ser una alternativa atractiva. Del mismo modo, si está comprando una casa en una zona rural o es elegible para un préstamo VA, estas opciones podrían ser más fáciles de calificar que un préstamo convencional.

4. Hipoteca de tasa fija

Las hipotecas de tasa fija mantienen la misma tasa de interés durante la vida útil de su préstamo, lo que significa que la parte del pago mensual de su hipoteca que cubre su capital e intereses siempre permanece igual. Los préstamos de tasa fija generalmente vienen en términos de 15 o 30 años, aunque algunos prestamistas ofrecen longitudes de plazo flexibles.

Pros de hipotecas de tasa fija

• Pago de hipoteca mensual fijo
• Más fácil de presupuestar para

Contras de hipotecas de tasa fija

• Las tasas de interés generalmente más altas que las tasas introductorias en préstamos de tasa ajustable
• Necesita refinanciar para obtener una tasa más baja

¿Para quién son las hipotecas de tasa fija mejor?

Si planea quedarse en su hogar durante algún tiempo y buscar un pago mensual predecible, a pesar de los aumentos de la prima de seguro de los propietarios y los impuestos a la propiedad, una hipoteca de tasa fija es adecuada para usted.

5. Hipoteca de tasa ajustable (ARM)

A diferencia de los préstamos de tasa fija, las hipotecas de tasa ajustable (ARMS) vienen con tasas de interés que cambian con el tiempo. Por lo general, obtendrá una tasa introductoria fija más baja durante un período establecido. Después de este período, la tasa aumenta o disminuye a intervalos predeterminados para el resto del plazo del préstamo. Un brazo de 5/6, por ejemplo, tiene una tasa fija durante los primeros cinco años, y luego la tasa aumenta o disminuye según las condiciones económicas cada seis meses hasta que lo paga. Cuando su tarifa aumenta, el pago mensual de su hipoteca también lo hace, y viceversa.

Pros de las armas

• Tasas introductorias más bajas
• Podría pagar menos con el tiempo si caen las tasas de interés prevalecientes

Contras de armas

• Riesgo continuo de pagos mensuales más altos
• Más difícil de planificar su presupuesto a medida que cambian las tarifas

¿Para quién son las hipotecas de tasa ajustable mejor?

Si no planea quedarse en su hogar más allá de unos pocos años, un brazo podría ayudarlo a ahorrar en pagos de intereses. Sin embargo, es importante sentirse cómodo con un cierto nivel de riesgo de que sus pagos puedan aumentar si permanece en el hogar y no refinan. Si su trabajo es estable y ofrece un crecimiento de ingresos probable, los ahorros que obtendrá en los primeros años de un brazo pueden valer la pena.

Otros tipos de préstamos para el hogar

Además de estos tipos comunes de hipotecas, hay otros tipos que puede encontrar al comprar un préstamo:

Préstamos de construcción

Si desea construir una casa, no puede usar una hipoteca regular para financiarla, ya que todavía no hay nada que respalde el préstamo. Pero puede obtener un préstamo de construcción, especialmente un préstamo de construcción a permanente, que se convierte en una hipoteca tradicional una vez que se muda a la residencia.

Lo mejor para: Los prestatarios construyen sus propias casas que puedan pagar un pago inicial más alto.

Hipotecas de solo interés

Con una hipoteca solo por intereses, el prestatario realiza pagos solo por intereses por un período establecido, generalmente cinco o siete años, seguidos de pagos que cubren tanto el capital como los intereses.

Lo mejor para: Aquellos que saben que pueden vender o refinanciar durante el período de solo interés, o aquellos que razonablemente pueden esperar pagar el pago mensual más alto.

Préstamos de gran soporte

Un préstamo de piggyback, también conocido como un préstamo 80/10/10, implica dos préstamos: uno para el 80 por ciento del precio de la vivienda, otro para el 10 por ciento. Hay un pago inicial requerido para el 10 por ciento restante. Estos préstamos involucran dos conjuntos de costos de cierre.

Lo mejor para: Los prestatarios que intentan evitar tomar un préstamo jumbo o pagar un seguro hipotecario.

Hipotecas de globo

Las hipotecas de globo requieren un pago grande al final del plazo del préstamo. En general, realiza pagos basados ​​en un plazo de 30 años, pero solo por un corto tiempo, como siete años. Cuando finaliza el plazo del préstamo, usted realiza un gran pago en el saldo pendiente, que puede ser inmanejable si no está preparado.

Lo mejor para: Inversores inmobiliarios y aletas.

Préstamos de cartera

Si bien la mayoría de los prestamistas venden las hipotecas que ofrecen a los inversores, algunos eligen mantenerlos en su cartera de préstamos, «en los libros», por así decirlo. Debido a que el prestamista se aferra a estos préstamos, no tiene que adherirse a FHFA u otros estándares y, por lo tanto, podrían tener requisitos de calificación más indulgentes. Sin embargo, también pueden llevar tarifas más altas.

Lo mejor para: Los prestatarios que tendrían dificultades para calificar para un préstamo convencional o respaldado por el gobierno.

Préstamos de renovación en el hogar

Los préstamos de renovación de la vivienda combinan los costos de compra y reparaciones en una hipoteca.

Lo mejor para: Los prestatarios compran casas que necesitan trabajo importante.

Préstamos médicos

Los préstamos médicos permiten a los médicos y otros profesionales médicos calificar para una hipoteca incluso con grandes cantidades de deuda de la escuela de medicina. Si califica para un préstamo médico, generalmente no tendrá que realizar un pago inicial o pagar PMI, pero enfrentará más restricciones que con un préstamo convencional, por ejemplo, generalmente debe comprar una residencia primaria. Tenga en cuenta que muchos préstamos médicos son préstamos de tasa ajustable.

Lo mejor para: Profesionales médicos que compran residencias primarias.

Préstamos no calificadores

Las hipotecas no calificadas (no QM) no cumplen con ciertas normas establecidas por la ley federal, por lo que ofrecen más requisitos de crédito e ingresos indulgentes, pero también pueden venir con pagos y tasas de interés más altos.

Lo mejor para: Los prestatarios con circunstancias únicas, como ganancias inconsistentes, ingresos extranjeros o una declaración de bancarrota.

Hipotecas inversas

Las hipotecas inversas permiten a los propietarios de 62 años o más pedir prestado contra su propio capital en una propiedad, recibiendo pagos libres de impuestos del prestamista. No se requiere reembolso hasta que el dueño de la propiedad venda la casa, se mueva permanentemente o muera, momento en el cual los ingresos de la venta de la casa pueden usarse para pagar el préstamo hipotecario inverso.

Lo mejor para: Seniors que desean complementar sus ingresos de jubilación.

Cómo elegir el tipo correcto de préstamo hipotecario

Dependiendo de su crédito y finanzas, más de un tipo de hipoteca podría tener sentido para usted. Del mismo modo, es posible que pueda encontrar algunos tipos de préstamos de su lista de inmediato. No puede obtener un préstamo de VA, por ejemplo, si usted o su cónyuge no han servido en el ejército.

Mientras piensa en qué tipo de hipoteca obtener, considere:

• Su puntaje de crédito: ¿Puede calificar para un préstamo convencional, o es un préstamo respaldado por el gobierno mejor?
• Su pago inicial: ¿Necesita un préstamo de pago bajo o no hacia abajo? ¿Qué pasa con la asistencia de pago inicial? ¿Usará fondos de regalo de familiares o amigos? Si es un comprador de vivienda por primera vez o tiene fondos limitados para un pago inicial, considere primero las opciones de préstamos respaldadas por el gobierno.
• Su deuda e ingresos: Después de los pagos de la deuda, ¿su ingreso mensual es suficiente para cubrir una hipoteca? Asegúrese de tener en cuenta el seguro, los impuestos y el PMI, si su préstamo lo requerirá.
• Su apetito por el riesgo: ¿Prefieres un pago mensual estable? ¿Podría pagar un pago mensual más alto con un brazo? Muchos prestatarios optan por un préstamo de tasa fija, por lo que sus pagos se mantienen predecibles.
• Tus planes futuros: ¿Planeas moverte a corto plazo? ¿Le gustaría pagar su hipoteca antes de 30 años? Esto podría informar si obtiene un brazo, una hipoteca de solo interés o alguna otra opción.

Una vez que haya sopesado estas preguntas, compare los prestamistas de hipotecas y comience a hablar con los oficiales de préstamos. Pueden ayudarlo a identificar el mejor ajuste y luego cómo obtener esa hipoteca.

Informes adicionales de Mia Taylor