Actualizado el 17 de marzo con datos del último informe del mercado de alquiler de Zillow, así como el índice de precios al consumidor más reciente.
En los últimos años, se ha vuelto más costoso que nunca alquilar, especialmente desde el comienzo de la pandemia. De hecho, los alquileres eran inasequibles en 2023 por 22.6 millones de hogares que pagaron el alquiler, un máximo histórico, según un informe sobre las viviendas de alquiler de Estados Unidos por el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard publicados en diciembre.
Gastar el 30% de sus ingresos en alquiler significa que un hogar está «cargado de alquiler moderadamente», pero gastar el 50% o más significa que un hogar está «cargado de alquiler severamente» según los estándares federales. El estudio de Harvard encontró que en 2023, la mitad de todos los inquilinos gastaron un 30% o más de sus ingresos en alquiler y servicios públicos, mientras que más de una cuarta parte de todos los inquilinos gastaron un 50% o más de sus ingresos en costos de vivienda (0).
¿Por qué el alquiler es tan alto?
Los precios de la renta se han disparado desde 2020 debido a una combinación de factores, incluidos la inflación, el bajo inventario, las barreras para la propiedad de la vivienda y los cambios en la demanda de los inquilinos. Así es como se han desarrollado esos factores:
Inflación. Los costos más altos en todos los ámbitos medios de los propietarios transmiten costos más altos (como el aumento de los salarios para los trabajadores de mantenimiento o los costos de reparación) a los inquilinos. Los costos de alquiler más altos contribuyen a la inflación y el ciclo se repite.
Falta de inventario. Hay escasez de propiedades de alquiler vacantes en general, y de las asequibles en particular.
Barreras para la propiedad de vivienda. Los posibles propietarios de viviendas siguen siendo inquilinos por más tiempo, ya que enfrentan una alta demanda y un bajo inventario de las viviendas existentes, el aumento de las tasas de interés hipotecarias, así como las interrupciones de la cadena de suministro que lo han hecho más costoso y difícil de construir nuevas viviendas.
CONTENIDO EXPIRADO CONGELAS Y DESCUENTOS. Los propietarios compensados para las congelaciones de alquiler de la era de la pandemia y descuentos fuertes en áreas urbanas mediante precios de senderismo en nuevas unidades y renovaciones de arrendamiento.
Una fuerza laboral cambiante. A medida que la pandemia aumentó la popularidad del trabajo remoto, los inquilinos de bolsillo profundamente buscaron hogares más grandes en áreas que habían sido previamente de bajo costo. Esta migración aumentó las rentas en las áreas suburbanas más de lo que las redujo en las urbanas, lo que produce un aumento neto en los alquileres.
Más demanda de vivir solo. Los posibles inquilinos buscan cada vez más apartamentos de estudio y una habitación, lo que aumenta la demanda de viviendas disponibles.
Otra cosa a considerar es que los salarios están aumentando más lentamente que los alquileres, lo que puede hacer que el alquiler se sienta aún más caro. Desde 2019, los precios de la renta han aumentado a una tasa 1.5 veces que los de los salarios, según un análisis del 7 de mayo de Zillow, un sitio web de bienes raíces.
Los precios del alquiler todavía están subiendo
A nivel nacional, los alquileres fueron 3.5% más altos en febrero que al mismo tiempo el año pasado, según el informe del mercado de alquiler más reciente de Zillow (0).
Sin embargo, el ritmo parece haberse desacelerado de los principales picos de 2022. Los datos de Zillow muestran que el crecimiento del precio del alquiler está ligeramente por debajo de los promedios pre-pandemia. Aún así, los precios de la renta son 33.9% más altos que antes de la pandemia.
Pero si el alquiler está aumentando para usted (y por cuánto) depende de dónde viva y el tipo de vivienda en la que vive, según Zillow:
Los precios del alquiler han aumentado de hace un año en 47 de las 50 áreas metropolitanas más grandes del país. El aumento más del aumento de Hartford, Connecticut, con un aumento anual del 7,8%, seguido de Cleveland (6,3%), Providence RI (6,3%), Chicago (5,7%) y Milwaukee (5,5%).
Los precios de la renta disminuyen año tras año en unas pocas metros, la mayoría de los cuales se encuentran en el cinturón solar. La mayor disminución está en Austin, con una disminución anual de 2.3%, seguida de Cape Coral, Florida (-2%) y Denver (-1.1%).
Los precios de alquiler multifamiliar aumentaron un 2,8% durante el año pasado en comparación con un aumento del 4.3% en los alquileres unifamiliares.
Las concesiones de alquiler-Descuentos para inquilinos-están a nivel de nivel del año en 48 de las 50 áreas metropolitanas más grandes. El aumento es más alto en Milwaukee, Indianápolis, Louisville, Denver y Houston.
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El último informe del índice de precios al consumidor de la Oficina de Estadísticas Laborales publicadas el 12 de marzo cuenta una historia similar: en febrero, el índice de refugio, que incluye alquiler, continuó superando la inflación anual. Pero el crecimiento del precio de la vivienda se está desacelerando.
Durante el período de 12 meses que terminó en febrero, según el BLS, el alquiler solo aumentó un 4,1%, ligeramente más bajo que el aumento general de 12 meses para el refugio (4.2%).
Vale la pena señalar que los aumentos de alquiler en el IPC se ven diferentes a los datos informados por sitios web de alquiler como Zillow porque hay un retraso en la forma en que los datos de alquiler se reflejan en el IPC. Eso significa que tarda más para los cambios de alquiler en el mercado para aparecer en el informe. Zillow calcula los cambios en la solicitud de alquileres utilizando su índice de alquiler observado Zillow, que se basa en su base de datos de alquiler. Las propiedades se ponderan para que el índice refleje el mercado de alquiler en su conjunto.
El retraso se debe principalmente al ciclo de renovaciones para los arrendamientos. Dado que la mayoría de los arrendamientos duran alrededor de un año, los costos de un inquilino permanecerán igual durante todo el año. Es solo cuando termina el contrato de arrendamiento que surge una mejor comprensión del mercado de alquiler.
¿Cuándo disminuirán los precios del alquiler?
Los precios han comenzado a caer en algunas ciudades importantes de EE. UU., Y esa tendencia podría estar más extendida a medida que los proyectos de apartamentos comenzaron en los últimos años, están disponibles para alquilar.
En 2024, los desarrolladores completaron la construcción de más de medio millón de apartamentos nuevos en todo el país, según la firma de investigación Yardi Matrix, el segundo año consecutivo en que el número de apartamentos completados alcanzó un nuevo récord, según un informe de agosto de 2024 del servicio de alquiler RentCafe. El informe también proyectó que los desarrolladores terminarían otros 2 millones de unidades para 2028 (0).
Es probable que un nuevo suministro de viviendas ralentice el crecimiento general de la renta o incluso lo revierta. Esa ha sido la historia en ciudades como Austin, donde se encuentran una importante parte de los apartamentos terminados en 2024. Y dado que muchas ciudades requieren viviendas inclusivas, lo que significa que una parte de nuevas viviendas debe ser asequible, la nueva construcción también significa una nueva vivienda asequible.
Un aumento en las concesiones de alquiler, que podrían incluir descuentos a corto plazo como semanas o meses de alquiler gratuito o tarifas renunciadas, es otra indicación de que el alquiler podría estar listo para bajar. Significa que los propietarios pueden sentirse más negativos sobre su capacidad para encontrar inquilinos.
Alquiler promedio en los EE. UU.
El alquiler de solicitud típico cuesta $ 1,980 en los Estados Unidos, según Zillow.
nerdy consejo
En general, los hogares no deberían gastar más del 30% de sus ingresos brutos en alquiler, según el Centro NYU Furman. Eso significa que si un hogar gana el ingreso mediano de los Estados Unidos ($ 70,784 anualmente, o $ 5,899 por mes, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos, al aplicar la regla del 30%, el objetivo sería gastar no más de $ 1,770 por mes en alquiler.
Los alquileres son más altos en Boston, donde la mediana fue de $ 3,475, según los datos de Zillow al 15 de marzo. A eso seguido de Nueva York ($ 3,350), San Francisco ($ 3,200), Miami ($ 3,100) y San Diego ($ 3,000).
Los alquileres son más bajos en Birmingham, Alabama, donde la mediana era de $ 1,195 a partir del 15 de marzo. A eso le sigue Cleveland ($ 1,200), Detroit ($ 1,200), St. Louis ($ 1,200) y Milwaukee ($ 1,273).
